Il conduttore non può unilateralmente sospendere il pagamento del canone

È onere del conduttore dimostrare che la sospensione del pagamento del canone di locazione è dipeso dalla totale inagibilità dei locali, circostanza che non può essere desunta unicamente da una relazione di parte, ove peraltro, risulti redatta senza alcun contraddittorio con il locatore, ragione per cui, in assenza di una precisa prova da parte del conduttore della totale inagibilità dei locali - unica circostanza che consentirebbe la sospensione del pagamento dei canoni - la condotta del medesimo conduttore deve ritenersi idonea a legittimare la risoluzione del rapporto locatizio per grave inadempimento.

I proprietari di un'unità immobiliare concessa in locazione intimano sfratto per morosità alla società conduttrice a seguito della sospensione e riduzione del pagamento dei canoni dovuti da parte di quest'ultima, la quale a sua volta, nell'opporsi alle richieste degli attori, dichiarando di avere sospeso prima e ridotto in seguito il pagamento dei canoni per l'inagibilità dell'immobile, propone a sua volta domanda riconvenzionale per conseguire il pagamento dell'indennità di avviamento.

Ai sensi dell'art. 34 della l. n.392/1978, è fondata la pretesa del conduttore concernente l'indennità di avviamento formulata in via riconvenzionale, nonostante l'anticipata risoluzione del vincolo contrattuale sia dovuta unicamente alla sua condotta inadempiente consistente nel mancato pagamento dei canoni di locazione?

Il Tribunale accoglie la domanda dei locatori, per l'effetto, rigettando integralmente ogni avversa pretesa formulata dalla conduttrice.

A tale fine, il Tribunale rileva che all'atto dell'intimazione di sfratto per morosità la conduttrice risultava essere già inadempiente per somme tali da giustificare la risoluzione del vincolo negoziale, sia ai sensi della pattuizione contenuta nella scrittura privata allegata in atti, a cui il giudice adito ha riconosciuto valenza risolutiva e non vessatoria ex art. 1456 c.c., sia secondo gli ordinari canoni di gravità ex art 1455 c.c.

Conseguentemente, preso altresì atto della totale assenza di prova della totale inagibilità dei locali, la condotta di parte convenuta è ritenuta idonea a legittimare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, per effetto della quale, consegue anche il rigetto di ogni pretesa in ordine all'indennità di avviamento avanzata in via riconvenzionale.

La riconsegna tardiva delle chiavi da parte del conduttore, comporta che sino a tale data, il medesimo rimane nella piena ed esclusiva detenzione dell'immobile precedentemente locatogli, circostanza quest'ultima che legittima il riconoscimento di un'indennità di occupazione in misura pari al canone contrattualmente convenuto ai sensi dell'art. 1591 c.c. atteso che non vale ad esimere il conduttore dall'osservanza di tale obbligazione, il fatto che il locatore, per mera disponibilità, abbia riconosciuto al conduttore la facoltà di mantenere gli arredi, poiché il tollerare la presenza di beni mobili all'interno di un bene immobile di cui si è ritornati nella piena disponibilità integra una circostanza ontologicamente diversa dal lasciare il suddetto cespite nella piena disponibilità altrui.

Il Tribunale osserva che la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione per inadempimento del conduttore, costituisce l'antecedente logico e giuridico della richiesta di pagamento avanzata dai locatori, dovendosi pertanto attribuire all'impropria espressione utilizzata “voglia dichiarare cessata la materia del contendere in ordine allo sfratto” una valenza limitata alla cessazione della materia di contesa unicamente con riguardo alla domanda di rilascio dell'immobile.

I locatori hanno inteso avvalersi dell'intimazione di sfratto per morosità nei confronti del conduttore, avendo in più occasioni manifestato tale volontà dando infine corso all'azione di convalida, senza mostrare alcun segno di tolleranza verso l'inadempimento di parte convenuta, come si evince dalla scrittura privata allegata in atti del procedimento, ritenuta compatibile con una valenza risolutiva ex art. 1456 c.c.

La decisione del tribunale si rivela quindi conforme all'orientamento secondo cui il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo (Cass. civ., sez. III, 10 agosto 1999, n.8550).

La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2011, n.19879).

Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.

In buona sostanza, il pagamento della morosità intimata dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dall'art. 1453, comma 3, c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.

La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei pagamento dei canoni scaduti (Trib. Roma 21 maggio 2020).

Il Tribunale ha ritenuto che era onere del conduttore dimostrare che la sospensione del pagamento era dovuta alla totale inagibilità dei locali, circostanza che non può essere desunta unicamente da una relazione di parte.

Ciò non senza ricordare che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche della res concessa in locazione siano a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.

La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di una specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Trib. Arezzo 4 maggio 2017).

Ciò premesso, al riguardo va detto che in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede (Cass. civ., sez. III, 13 luglio 2005, n. 14739; Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2008, n.261; Cass. civ., sez. III, 1 giugno 2006, n.13133).

In tale ottica, sin da una risalente giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 1980, n. 6484), si è stabilito il principio che la parziale inagibilità di esercizio di un locale commerciale concesso in locazione per il tempo necessario all'esecuzione di lavori di adeguamento, determina soltanto una minore utilizzabilità del bene durante il periodo considerato, alla quale consegue la sola riduzione del canone che, se realizzata con la corresponsione da parte del locatore di una somma mensile ancorché concordata tra le parti, importa che tale corresponsione, in quanto collegata con il rapporto locatizio, non possa protrarsi oltre la durata di questo, venendo meno con l'eliminazione del difetto, ovvero per l'avvenuta risoluzione del contratto, come nella fattispecie scrutinata, per morosità della società conduttrice).

La sospensione dell'adempimento dell'obbligazione di pagare il canone, infatti, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce un fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma, che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore (Cass. civ., sez. III, 29 marzo 2018, n.7766).

La giurisprudenza di legittimità ha affermato che nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all'esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l'immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l'altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna ex art. 1591 c.c. (Cass. civ., sez. II, 1settembre 2014, n.18486).

Sulla scorta di quanto precede, appare evidente come l'indennità di avviamento commerciale è dovuta al conduttore quando la cessazione del rapporto di locazione non è stata conseguenza del recesso del medesimo ma dovuta alla volontà del locatore di ottenere la cessazione del rapporto, o di subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche (Cass. civ., sez. III, 11 marzo 2020, n.7015), tutte circostanze non ricorrenti nella controversia scrutinata dal giudice con la sentenza in epigrafe, stante la palese morosità della società conduttrice.

Ciò in quanto, non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di fare cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni.

Infatti, l'indennità per la perdita dell'avviamento compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione (Cass. civ., sez. III, 6 marzo 1998, n.2485) atteso che l'intervenuta disdetta inviata dal locatore è idonea a fare sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento (Cass. civ., sez. III, 13 gennaio 2009, n.454), sicché ove ricorra tale ipotesi, sarebbe irrilevante che il conduttore, una volta reso edotto dell'intenzione del locatore di non rinnovare il contratto, rilasci l'immobile prima della scadenza, stante la sua esigenza di trovare comunque una sistemazione alternativa, collegata a situazioni che non necessariamente coincidono con il termine finale del rapporto locativo, diversamente da quanto invece accade qualora emerga il disinteresse del medesimo conduttore a permanere nel locale, trattandosi di una circostanza che in questo caso, renderebbe priva di fondamento la pretesa di conseguire ugualmente il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (Trib. Bari 24 luglio 2016).

Nell'ipotesi scrutinata dal magistrato toscano con la sentenza in commento, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo, integra inadempimento e - nel caso in cui il locatore abbia promosso un giudizio di sfratto per morosità come nella fattispecie decisa dal Tribunale di Massa - la causa dell'effetto risolutivo ad una data anteriore rispetto alla scadenza naturale del contratto non è riconducibile alla volontà del locatore, bensì all'inadempimento dello stesso conduttore che perciò, non può vantare - in dipendenza della disciplina dettata dall'art. 34 della citata l. n. 392/1978 - più alcun diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento alla scadenza, essendosi il contratto risolto in dipendenza di una condotta a lui addebitabile prima di quella data (Cass. civ., sez. III, 29 agosto 2011, n.17681).

Non ricorre dunque un'ipotesi di disdetta o recesso del conduttore ai sensi dell'art. 34 della l. n.392/1978 che - per essere tale - deve prescindere da qualunque preventiva iniziativa del locatore volta a fare cessare il rapporto od a subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche (Cass. civ., sez. VI,10 novembre 2016, n.22976) quando la ragione della risoluzione del contratto è la morosità del conduttore (App. Roma 26 febbraio 2019).

Mancinelli, Risoluzione del contratto per inadempimento e locazione immobiliare per uso non abitativo, in Contratti, 2006, 647;

Meozzi, Sull'exceptio inadimpleti contractus in materia di locazione e sulla natura della memoria ex art. 426 c.p.c., in Giur. merito, 2005, I, 537;

Masoni, La sanatoria della morosità nel procedimento per convalida di sfratto in Arch. loc. e cond., 2003, 595;

Laudonia, Brevi note sulla natura del provvedimento di convalida di sfratto per morosità, sulla risoluzione del contratto solo in presenza di inadempimento di non scarsa importanza, sull' indennità per perdita di avviamento, in Il nuovo diritto, 1993, II, 493.