Opere di riparazione del balcone, contribuzione pro quota e scomputo di quanto speso dal singolo

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, l'onere di esperire il procedimento di mediazione obbligatoria spetta al condomino opponente. Ove l'opposizione sia stata proposta da condebitori solidali (nella specie, membri di una comunione costituente il partecipante al condominio), il litisconsorzio che si instaura tra di loro è facoltativo ai sensi dell'art. 103 c.p.c. e le cause connesse sono scindibili, sicché ciascun opponente è tenuto ad esperire la mediazione obbligatoria, pena l'improcedibilità della sua opposizione.

La spesa di rifacimento di un balcone aggettante è a carico esclusivamente del suo proprietario, ad eccezione di talune parti di esso, come i rivestimenti della soletta e del parapetto quando svolgano una funzione prevalentemente decorativa inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. La spesa individuale sostenuta autonomamente dall'opponente per il ripristino dei balconi e delle fioriere aggettanti non può essere detratta dalla spesa deliberata e ripartita tra tutti condomini dall'assemblea, anche se in essa vi sia ricompreso il costo dei lavori che l'opponente medesimo ha già provveduto ad effettuare. Non occorre che l'assemblea approvi anche lo stato di riparto, che consente di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.), atteso che le spese deliberate dall'assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 c.c. Pertanto, in presenza di una delibera assembleare di approvazione della spesa straordinaria, senza ripartizione, l'opponente può contestare solo la rispondenza della ripartizione ai criteri dettati dagli artt. 1123 ss. c.c. e non la spesa da ripartire.

Due coniugi membri di una comunione insistente su un appartamento di un edificio in condominio proponevano opposizione al decreto, con il quale il Tribunale di Salerno aveva loro ingiunto di pagare solidalmente le spese derivanti dalla ripartizione pro quota dei lavori di manutenzione straordinaria (ripristino del cornicione di coronamento e della facciata laterale dello stabile) deliberati dalla assemblea.

Gli opponenti esponevano che, dall'importo ingiunto, dovesse detrarsi la spesa da loro sostenuta autonomamente per il ripristino dei balconi e delle fioriere aggettanti il loro appartamento o, in subordine che il condominio fosse condannato a rimborsare tale spesa per arricchimento senza causa. Infine, contestavano la delibera perché l'assemblea non aveva approvato la ripartizione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Si costituiva in giudizio il condominio, il quale eccepiva l'improcedibilità della domanda dovendo essere esperito preliminarmente il procedimento di mediazione obbligatoria.

Il giudice monocratico, alla prima udienza, vertendosi in una controversia condominiale, concedeva termine di quindici giorni alle parti per esperire il procedimento in questione.

Tuttavia, solo uno dei due opponenti provvedeva ad attivare il procedimento presentando l'istanza, ed il Tribunale accoglieva l'eccezione, dichiarando l'improcedibilità della opposizione nei confronti del partecipante alla comunione che non aveva partecipato alla mediazione.

Nel merito, rigettava la domanda dell'altro comproprietario affermando che non sussistessero le condizioni per detrarsi la spesa sostenuta autonomamente dal condomino e pronunciarsi la compensazione parziale tra il credito invocato dall'opponente ed il credito portato dal decreto ingiuntivo.

Il primo problema affrontato, di carattere processuale, riguarda la natura del litisconsorzio sussistente tra due condebitori solidali nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e quali effetti conseguano se il procedimento di mediazione obbligatoria venga espletato solo da uno dei due condebitori.

La questione di merito attiene, invece, alla sussistenza o meno del diritto al rimborso (o alla detrazione dalle spese condominiali dovute) del condomino che abbia sostenuto autonomamente parte delle spese deliberate dalla assemblea per il ripristino dei balconi aggettanti.

Conformemente al recente indirizzo della Suprema Corte (Cass.civ., sez. VI, 16 settembre 2019, n.23003), il Tribunale di Salerno ritiene che, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo, l'onere di esperire il tentativo obbligatorio di mediazione spetti alla parte opponente, poiché il d.lgs. n. 28/2010, all'art. 5, deve essere interpretato in conformità alla sua ratio e, quindi, al principio della ragionevole durata del processo, sulla quale può incidere negativamente il giudizio di merito che l'opponente ha interesse ad introdurre.

Rilevato che la domanda di mediazione era stata proposta solo da uno dei due comproprietari opponenti e che solo lui era comparso all'incontro fissato dal mediatore, il Tribunale si è posta la questione degli effetti derivanti sull'altro comproprietario dalla mancata sua partecipazione al procedimento.

Il giudice campano ha osservato che tra due condebitori solidali che abbiano proposto opposizione al decreto ingiuntivo contro di loro emesso, sussiste un litisconsorzio facoltativo ai sensi dell'art. 103 c.p.c.

Ciò comporta che le cause promosse dai due condebitori siano scindibili e che la rituale presentazione domanda di mediazione di uno solo dei due comproprietari opponenti non giovi anche all'altro, nei cui confronti, è stata così dichiarata l'improcedibilità della domanda.

Nel merito, il Tribunale di Salerno ribadisce l'orientamento della Suprema Corte in tema di balconi aggettanti i quali, non avendo alcuna funzione di sostegno, non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e quindi di proprietà comune, rientrando invece nella proprietà esclusiva degli appartamenti cui accedono ad eccezione di talune parti come i rivestimenti della soletta e del parapetto quando svolgano una funzione prevalentemente decorativa inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624).

Così argomentando, il magistrato ha ritenuto che la spesa di rifacimento del proprio balcone sostenuta individualmente dal condomino non possa essere detratta dalla sua quota di spesa condominiale neppure se nella spesa deliberata dalla assemblea sia stata inserita anche la spesa individuale dei condomini (di rifacimento dei loro balconi), dovendo in tal caso essere semmai impugnata la delibera assembleare che, approvando il computo metrico dei lavori condominiali, ha inserito tale spesa tra quelle comuni, non potendosi configurare neppure un arricchimento del condominio in termini di risparmio di spesa.

Infine, è stata rigettata l'eccezione circa il fatto che la delibera dell'assemblea non avesse approvato la ripartizione della spesa di manutenzione ordinaria, ritenendo il giudice che l'approvazione dello stato di riparto non è necessaria, essendolo soloai fini dell'ottenimento dello speciale decreto ingiuntivo di cui all'art. 63 disp. att. c.c., dovendo le spese deliberate essere comunque ripartite applicando le tabelle millesimali.

Il Tribunale di Salerno ritiene che, tra i condebitori solidali, quali sono i comproprietari facenti parte di una comunione, convenuti in un unico processo attraverso la proposizione cumulativa della loro opposizione al decreto ingiuntivo, sussista un rapporto processuale di litisconsorzio facoltativo ai sensi dell'art. 103 c.p.c.

Se il giudizio viene promosso cumulativamente dai due condebitori, le rispettive cause (connesse) secondo il magistrato campano, sono scindibili, con la conseguenza che ad entrambi spetta l'onere di espletare il procedimento di mediazione, pena l'improcedibilità della domanda di colui che non vi abbia partecipato.

Non senza fatica, la Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2011, n.21907) è giunta all'approdo della natura solidale delle spese condominiali dovute dai proprietari pro indiviso di un appartamento, nonostante la comunione sia dominata dal principio della quota (artt. 1101 e 1104 c.c.) e ritenendosi parziaria la responsabilità dei singoli condomini in ordine alle obbligazioni contratte dal loro rappresentante amministratore (v. la nota Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n.9148).

Si è giunti a tale soluzione considerando anche che dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale, come è testimoniato dall'art. 67 disp. att. c.c., il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell'assemblea.

Ma se appunto la comunione deve essere valutata nel suo aspetto unitario, riguardo alla controversia sul debito della stessa, sorge qualche dubbio che siano da considerarsi scindibili le domande proposte ab origine unitariamente dai suoi membri nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo contro di loro emesso.

In dottrina (Mandrioli), è stata elaborata la figura del litisconsorzio unitario (o cumulo necessario) che imporrebbe una disciplina unitaria per tutti i partecipanti al giudizio in tutte le ipotesi in cui esso abbia ad oggetto un rapporto giuridico in contitolarità tra più persone, figura che sembra recepita anche dalla giurisprudenza.

Si richiama Cass. civ., sez. III, 21 ottobre 2009, n.22278, la quale ha precisato che qualora un soggetto, qualificandosi come cessionario di un credito o come beneficiario di un contratto a favore di terzo o come creditore subentrato nei diritti del debitore ai sensi dell'art. 1259 c.c., faccia valere il credito ceduto, la prestazione prevista a sua favore, i detti diritti, anziché convenendo in giudizio - come gli è permesso - rispettivamente, soltanto il debitore ceduto, il promittente, il terzo responsabile verso il suo debitore, anche il creditore cedente, lo stipulante, il debitore cui assuma di essere subentrato, la situazione di litisconsorzio che si determina è di carattere unitario, poiché di sua iniziativa l'attore ha esteso la lite, anche solo in forma di denuntiatio, ad un soggetto cui la causa era soltanto comune e che non era litisconsorte necessario nel senso di cui all'art. 102 c.p.c., al fine di rendergli opponibile l'accertamento scaturente da essa.

Allo stesso modo, se il creditore per sua scelta ha chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo solidalmente contro tutti i membri di una comunione e tutti, in modo cumulativo, hanno proposto l'opposizione, ne dovrebbe conseguire che il relativo giudizio, in ragione del carattere unitario del litisconsorzio così determinato dall'attore, creditore in senso sostanziale, si connoti, come inscindibile.

Gli effetti che ne deriverebbero secondo tale impostazione sul piano del procedimento di mediazione sarebbero allora in contrasto con quanto deciso dalla pronuncia in commento.

Se, infatti, il litisconsorzio fosse da considerarsi inscindibile, il giudice non potrebbe ignorare la disposizione di cui all'art. 102 c.p.c. ed una volta rilevato che un partecipante alla comunione non ha partecipato al procedimento di mediazione, dovrebbe fissare un nuovo termine perché sia integrato il contraddittorio nei suoi confronti e, solo in caso di inosservanza del termine, potrebbe dichiarare l'improcedibilità della sua domanda.

Tale soluzione sembra preferibile anche in relazione all'orientamento di merito (App. Firenze 13 gennaio 2020; Trib. Reggio Calabria1 agosto 2019, n.1108; Trib. Monza 21 gennaio 2016, n.156) che ritiene semplicemente ordinatorio e non perentorio il termine di quindici giorni concesso dal giudice alle parti ai sensi dell'art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 28/2010, per espletare il procedimento di mediazione.

Nel merito, la pronuncia offre altrettanti spunti interessanti.

Il giudice, per risolvere il caso concreto sottolinea, in linea con la giurisprudenza di settore, che i balconi aggettanti costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale si protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani salvo i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi non soltanto della parte frontale, ma anche di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass.civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass.civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624).

Con tale premessa, il giudice trae la conseguenza che la spesa individuale sostenuta dall'opponente per i propri balconi non possa essere detratta dalla sua quota della spesa condominiale deliberata dalla assembla, neppure se nella spesa condominiale sia stata inserita anche la spesa di pertinenza individuale degli altri condomini (il rifacimento dei loro balconi aggettanti) in quanto la delibera non impugnata è obbligatoria per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1137 c.c.

La soluzione è condivisibile in quanto il condomino se vuole opporre circostanze modificative o impeditive alla obbligazione di pagamento avente fonte dalla delibera di approvazione delle relative opere, deve impugnare la delibera stessa, il computo metrico e i criteri di ripartizione che l'assemblea ha adottato.

Nella fattispecie, l'opponente non pare aver impugnato la delibera e pertanto la spesa da lui individualmente sostenuta per i balconi aggettanti non può essere opposta in detrazione in contrasto con un atto che vincola tutti i condomini.

A maggior ragione, se nella spesa deliberata e ripartita tra tutti i condomini (compreso l'opponente) vi fosse stato anche il costo dei lavori di rifacimento dei balconi aggettanti, ad esclusione di quello dell'opponente, che vi avesse già provveduto autonomamente, egli aveva l'onere di impugnare la delibera sotto il profilo della misura di spesa a lui attribuita.

L'opponente aveva contestato la delibera ritenendola inidonea perché difettava della approvazione assembleare di ripartizione della spesa.

Giustamente non occorre che l'assemblea approvi anche lo stato di riparto, delibera che è invece necessaria per l'ottenimento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo di cui all'art. 63 disp. att. c.c.

L'amministratore è, infatti, tenuto a ripartire le spese secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 c.c. (o secondo comunque gli altri criteri legali a seconda della tipologia di spesa).

Il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per spese condominiali ha un àmbito ristretto, diretto alla solo verifica dell'esistenza e dell'efficacia della deliberazione assembleare medesima relativa all'approvazione della spesa e alla ripartizione degli inerenti oneri (Cass.civ.,sez. II, 23 febbraio 2017, n. 4672; Cass.civ.,sez. II, 27 marzo 2014, n. 7262; Cass.civ.,sez. II, 9 dicembre 2005, n. 27292). Per questo motivo, è onere dell'opponente promuovere l'impugnativa ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c. anche se le delibere rimangono vincolanti per i singoli condomini, nonostante l'esperita impugnazione, a meno che il giudice di questa ne disponga la sospensione dell'efficacia esecutiva

Vi è anche da aggiungere che se la spesa sostenuta dall'opponente avesse riguardato parti di proprietà esclusiva del balcone essa non poteva essere rimborsabile, spettando comunque a lui sostenerla.

Se, invece, l'assemblea avesse approvato il rifacimento di parti esclusive del balcone, l'opponente avrebbe dovuto impugnarla per nullità (v. Cass. civ., sez. VI, 12 marzo 2020, n.7042, secondo la quale è appunto nulla la deliberazione assembleare che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti).

Se, infine, la spesa sostenuta individualmente dal condomino avesse avuto oggetto parti del balcone aggettante di proprietà comune, quali ad esempio, gli elementi di fronte aventi una funzione decorativa, egli avrebbe potuto chiederne il rimborso, solo, se ai sensi dell'art. 1134 c.c., avesse dimostrato la sussistenza del requisito dell'urgenza.

Nasini, Recupero del credito in condominio, in Arch. loc. e cond., 2017, fasc. 6, 635;

D'Aprea, In tema di responsabilità e ripartizione delle spese in materia di condominio, in Nuova giur. civ. comm., 2016, fasc. 11, 1448.