La delibera di nomina dell'amministratore è valida anche se richiama il compenso percepito l'anno precedente

In tema di nomina assembleare, è legittimo il richiamo al compenso percepito dall'Amministratore l'anno precedente in quanto equivale ad un'indicazione di un compenso espresso, numericamente determinato e inequivocabilmente indeterminabile.

Gli attori avevano impugnato la delibera condominiale chiedendone, al giudice adito, la declaratoria di nullità e/o annullabilità. In particolare, secondo i condomini, la nomina dell'Amministratore era illegittima perché lo stesso non aveva convocato l'assemblea nei tempi richiesti dagli attori, indicando il possesso in capo a sé dei requisiti per poter svolgere le mansioni di Amministratore del Condominio. Inoltre, l'Amministratore non aveva indicato espressamente il proprio compenso.

Costituendosi in giudizio, il Condominio eccepiva l'infondatezza dei rilievi sollevati dagli attori.

La questione in esame è la seguente: nell'ambito della nomina dell'Amministratore, in caso di rinnovo, è legittima la delibera assembleare che richiama il compenso dell'Amministratore percepito l'anno precedente?

A seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che il Condominio, a distanza di alcuni mesi, aveva indetto una nuova assemblea per ratificare la nomina dello stesso Amministratore e che, tale ratifica, apparentemente era del tutto simile alla prima deliberazione. Tra la delibera impugnata e la delibera di ratifica era intercorso il presente giudizio laddove il Condominio, ossia la maggioranza dei condomini, tramite l'Amministratore, si erano costituiti in giudizio, prendendo cognizione dei rilievi svolti dai condomini dissenzienti, ritenendo tali rilievi infondati e ratificando la nomina dell'Amministratore. D'altro conto, l'Amministratore non si era costituito in proprio ma in nome e per conto dell'ente convenuto.

Premesso quanto innanzi esposto, secondo il giudicante, il richiamo al compenso percepito l'anno precedente equivaleva ad un'indicazione di un compenso espresso, numericamente determinato e inequivocabilmente indeterminabile, per cui non era possibile parlare, in merito, di una nullità. Inoltre, l'Amministratore aveva dimostrato di aver svolto tale funzione anche precedentemente per cui, la frequentazione del corso di formazione iniziale di Amministratore, non era un requisito essenziale.

Ed ancora, a parere del giudicante, la deliberazione di ratifica della delibera condominiale impugnata era avvenuta con piena contezza da parte della maggioranza dei condomini; sicché, dai rilievi svolti dagli attori, rilievi che seppur non implicando una nullità della delibera, ne implicavano eventualmente una annullabilità. Ad ogni modo, secondo la linea interpretativa del Tribunale, non vi sarebbe stata ragione di ratificare una delibera di per sé valida ed efficace. Per i motivi esposti, è stata dichiarata cessata la materia del contendere. In conclusione, essendo la delibera di ratifica intervenuta a giudizio pendente, le spese di procedura sono state addebitate al Condominio.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito al compenso dell'Amministratore.

In argomento, sappiamo che il nuovo art. 1129 c.c., riscritto dalla legge di riforma del Condominio n. 220/2012, al comma 14, dispone che l'Amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo eventuale rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Soccorre, in ogni caso, la regola generale di cui all'art. 1709 c.c., ai sensi del quale il mandato si presume oneroso. Quindi, la determinazione del compenso è assolutamente libera ed è rimessa alla libertà contrattuale delle parti; sicché, l'eventuale gratuità deve essere specificata dalle parti.

L'attività dell'Amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte. Il compenso dell'Amministratore, dunque, deve ritenersi comprensivo di tutte le prestazioni inerenti al mandato, a meno che l'assemblea non decida diversamente. Da questa angolazione, infatti, l'assemblea del Condominio ha la competenza esclusiva, ai sensi dell'art. 1135, n. 1), c.c. nel decidere se e quale retribuzione spetti all'amministrazione per l'attività di gestione, con possibilità di deliberare compensi extra per determinate attività di amministrazione straordinaria.

A tal proposito, in giurisprudenza di legittimità è stato precisato che nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, rientra nelle competenze dell'assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2018, n. 5014). In tal senso, valga il richiamo di altra pronuncia che ha per converso precisato che non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché sia stato stabilito un compenso forfetario a favore dell'Amministratore, spettando comunque all'assemblea condominiale il compito generale di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'Amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 30 settembre 2013, n. 22313).

Premesso quanto innanzi esposto, in riferimento alla fattispecie oggetto di commento, si evidenzia che il ragionamento espresso dal Tribunale di Busto Arsizio deve essere valutato alla stregua dei diversi orientamenti intervenuti sull'argomento trattato.

Orbene, secondo un orientamento, non assolve all'obbligo di cui all'art. 1129, comma 14, c.c. il compenso indicato genericamente per relationem in quanto indicato “alle medesime condizioni esposte per il passato” (Trib. Milano 3 aprile 2016). A tale decisione, inoltre, si è uniformata altra giurisprudenza, nella quale è stato precisato che è irrilevante la circostanza che sia noto all'assemblea il compenso dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità (Trib. Roma 15 giugno 2016). Dunque, seguendo tali pronunce, la mancata indicazione del compenso, che invalida il contratto di amministrazione, travolge anche la delibera assembleare, in quanto atto volitivo diretto alla conclusione del contratto che è risultato nullo (Trib. Roma 13 aprile 2017).

Diversamente da quanto esposto, però, esiste altro orientamento conforme alla pronuncia in commento. In particolare, secondo altri giudici, la mancata specificazione del compenso spettante all'Amministratore di Condominio non costituisce motivo di nullità, per violazione dell'art. 1129, 14 comma, c.c., della delibera assembleare; la comunicazione del preventivo non è infatti un elemento costitutivo della delibera di nomina dell'Amministratore, ma un semplice adempimento che lo stesso può effettuare anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all'adozione della delibera (Trib. Palermo9 febbraio 2018). Invero, il compenso dovuto all'Amministratore di Condominio può essere determinato direttamente in sede di approvazione del consuntivo trattandosi di una componente del bilancio (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966).

In conclusione, a parere di chi scrive, il citato contrasto giurisprudenziale è dovuto soprattutto alla luce di una severa lettura del dato normativo. Per meglio dire, il preventivo di gestione valutato e accettato dall'assemblea, ove l'Amministratore sia stato rinnovato nel suo incarico, se nel primo documento è chiaro il compenso richiesto dall'Amministratore, allora perché il compenso percepito l'anno precedente non può valere ad un'indicazione di un compenso espresso per il successivo anno? Se il compenso è effettivamente identico a quello degli anni precedenti, perché non ci si possa limitare ad individuarlo per relationem?

Per lo scrivente, in fase di rinnovo, tal mancanza non può essere considerato un inadempimento tale da inficiare l'esistenza della delibera di nomina; del resto, come sostenuto anche da altri autori, la giurisprudenza maggioritaria formatasi sul punto appare ingiustificatamente rigida, richiedendo la specificazione della retribuzione in modo analitico sempre e comunque, anche nel caso in cui, per ipotesi, fosse identica all'anno precedente.

Tarantino, La mancata indicazione del compenso dell'amministratore non costituisce nullità della delibera assembleare, in Condominioweb.com. 12 novembre 2018;

Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2017, 674;

Nasini, Amministratore (compenso), in Condominioelocazione.it, 6 settembre 2017;

Lapponi, Condominio e fisco: adempimenti amministrativi e fiscali dell'amministratore, Milano, 2012, 47.