L'assemblea di condominio è regolarmente convocata quando l'avviso di convocazione viene inviato in un termine congruo

In tema di condominio, l'amministratore non può essere onerato di spedire l'avviso di convocazione con tale e tanto anticipo da garantire al condomino la conoscenza della convocata assemblea in modo da prevenire disfunzioni postali. L'importante è che tale attività venga espletata dal gestor in un termine congruo (10 giorni) rispetto ai termini liberi per il condomino; il tutto conformemente al disposto dell'art. 66 disp. att. c.c.

La controversia prendeva le mosse dall'azione, promossa da una condomina, volta a dichiarare nulla o annullare la delibera assembleare straordinaria, la quale - tra le altre statuizioni - aveva stabilito di tenere sempre aperto il cancello carraio del Condominio (sito su pubblica via) dalle ore 6.00 alle ore 21.00 di ogni giorno. Il tutto in quanto, secondo la parte attrice, la detta delibera era stata assunta in assenza di voto della medesima, la quale non aveva potuto partecipare alla relativa assemblea causa tardiva ricezione dell'avviso di convocazione, pervenutole in un termine inferiore (3 giorni e non 5) rispetto a quello libero fissato dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c.

La condomina de qua aveva, preliminarmente, esperito la mediazione con esito negativo e, a causa della dichiarazione di incompetenza per materia del Giudice di Pace di Brescia, aveva all'uopo proceduto a convocare in giudizio il proprio Condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, innanzi il Tribunale della medesima città.

Si trattava, quindi, di verificare se vi fosse stata o meno un'inadempienza da parte dell'amministratore nell'esercizio della propria funzione gestoria, tale da invalidare l'esito della deliberazione straordinaria in commento. Nello specifico, si trattava di stabilire se il responsabile del Condominio avesse o meno considerato i limiti temporali fissati dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. nella comunicazione dell'avviso di convocazione assembleare, consentendo così a tutti i condomini di venirne per tempo a conoscenza al fine di organizzarsi per una valida e consapevole partecipazione in assemblea.

Sul punto, il Tribunale di Brescia ha ritenuto non potersi invalidare la deliberazione assunta dall'assemblea straordinaria de qua, poiché non è ravvisabile alcuna inadempienza dell'amministratore condominiale in merito alle tempistiche di comunicazione dell'avviso di convocazione del menzionato consesso. Nello specifico, il giudice di merito ha affermato che la condomina attrice, pur non esprimendo il proprio voto (era stata lei stessa infatti la promotrice dell'azione di mediazione e contrapposta al Condominio), avrebbe comunque potuto partecipare (nonostante il termine ridotto) alla menzionata assemblea straordinaria. Era invero stato provato dal Condominio che il ritardo con il quale la detta condomina era giunta a conoscenza della convocazione di quest'ultima (3 giorni prima e non almeno 5 come da art. 66 disp. att. c.c.) era imputabile esclusivamente a disservizio dell'ufficio postale e non invece a negligenza dell'amministratore. Questi, infatti, aveva spedito l'avviso di convocazione (poi tardivamente consegnato dalle poste) con un anticipo di ben 10 giorni sulla detta adunanza. Un termine, quest'ultimo, che il Tribunale bresciano ha ritenuto certamente congruo rispetto a quello libero fissato dalla richiamata disposizione codicistica e, quindi, tale da consentire a tutti condomini (compresa l'attrice) una puntuale e consapevole partecipazione (indipendentemente dalle disfunzioni postali) alla relativa assemblea condominiale.

Dall'art. 1136, comma 6, c.c., si evince l'impossibilità a deliberare dell'assemblea condominiale in caso di mancato invito al relativo consesso di tutti i condomini. Questi ultimi tra l'altro, secondo l'art. 66 disp. att. c.c., devono essere avvisati dello svolgimento della riunione con almeno 5 giorni di anticipo sulla data fissata per l'adunanza. In caso contrario, configurandosi un'ipotesi di convocazione irrituale, viene data facoltà ai dissenzienti e agli assenti all'assemblea di richiedere l'annullamento della deliberazione eventualmente adottata.

Il principio ora esposto si trova ribadito a più riprese anche nella giurisprudenza di merito e di legittimità per cui “la mancata o tardiva comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità ma l'annullabilità della relativa delibera”, il tutto in quanto “vizio del procedimento collegiale” (v., fra tutte, rispettivamente, Trib. Salerno 10 settembre 2010, n. 2003, e Cass. civ., sez. un., n. 4806/05).

E' proprio basandosi sui predetti assunti che la condomina attrice aveva richiesto, nel caso in trattazione, l'annullamento della delibera della riunione condominiale. Essa aveva lamentato invero la ritardata ricezione dell'avviso di convocazione da parte dell'amministratore. Un fatto, quest'ultimo, che, nel privarla della possibilità di partecipare e di votare, aveva però finito contestualmente per realizzare proprio quel suddetto vizio di natura procedimentale legittimante la sua istanza.

Per accertare, tuttavia, la bontà o meno della pretesa attorea il punto nodale qui risulta essere fondamentalmente quello relativo alla data da considerare per ritenere legalmente conosciuto l'avviso di convocazione da parte dei condomini. Ovvero, si tratta di stabilire il momento in cui può dirsi assolto, a cura dell'amministratore, l'onere di convocazione dell'assemblea condominiale. A tal proposito, il Tribunale lombardo pare aderire a quell'orientamento giurisprudenziale per cui il detto onere può intendersi adempiuto con la mera comunicazione ad ogni condomino dell'avviso di convocazione; il tutto indipendentemente poi dalla concreta conoscibilità di quest'ultimo (in tempo utile) da parte della medesima compagine condominiale (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6863). Ciò lo si deduce in particolare dalla disamina di un duplice fattore evidenziato nella sentenza in questione, e precisamente: il termine congruo e il disservizio postale. In altre parole, relativamente al primo elemento infra menzionato, il giudice di merito aveva ritenuto che l'amministratore di Condominio avesse correttamente assolto il compito di convocare l'assemblea in quanto questi aveva provveduto ad informare tutti i condomini del suo svolgimento mediante avviso comunicato con ben dieci giorni di anticipo sulla data fissata per l'adunanza. Un termine, quest'ultimo, già di per sé più ampio rispetto a quello minimo legalmente previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. Oltretutto, a ciò è poi da aggiungere il secondo elemento sopra richiamato. E cioè, il ritardo con cui la condomina attrice aveva ricevuto notizia della convocazione assembleare (solo 3 giorni prima della riunione e non 5 come da richiamata norma) era dipeso non da inerzia o imperizia dell'amministratore nell'espletamento del proprio incarico ma esclusivamente da imprevedibile disservizio del sistema da tale soggetto impiegato (id est, le poste) per informare dell'assemblea.

Da quanto sopra emerge, dunque, che, anche per il giudice bresciano, la conoscibilità dello svolgimento dell'assemblea da parte dei condomini, mediante ricezione in tempo utile dell'avviso di convocazione, non ha alcuna incidenza (positiva o negativa) ai fini della validità della riunione e della relativa delibera. Ciò che conta, in proposito, è esclusivamente il dato per cui dell'assemblea di Condominio deve essere fornita notizia a cura dell'amministratore con avviso comunicato (rectius, inviato) nei modi e nei termini fissati dalla sopra citata normativa codicistica. Solo così, quindi, l'onere di convocazione assembleare può dirsi correttamente adempiuto dal gestor! Stante le predette considerazioni pertanto il Tribunale di Brescia, non individuando nel caso di specie alcuna irregolarità nella procedura seguita dall'amministratore, aveva proceduto rigettando l'istanza attorea non ravvisando in essa fondamento di sorta.

Tale orientamento tuttavia, seppur meritevole di considerazione, non pare del tutto convincente. Esso anzi espone facilmente il fianco a critiche quanto alla corretta interpretazione della natura e del concetto stesso di “comunicazione” in riferimento all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale. Quest'ultimo invero ha natura di atto unilaterale recettizio. Ciò significa che lo stesso può esplicare i propri effetti non con l'invio, ma solo quando giunge a conoscenza dei suoi destinatari, appunto i condomini. In proposito trova infatti applicazione l'art. 1335 c.c. con la sua “presunzione di conoscenza”. Tale norma statuisce cioè che qualunque dichiarazione (id est, l'avviso di convocazione) rivolta ad un soggetto (i.e. il condomino) può dirsi conosciuta solo con il pervenimento di questa “all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia”. Da ciò deriva che se (come nella sentenza in commento) l'invio dell'avviso di convocazione viene effettuato a mezzo raccomandata, un eventuale ritardo nel recapito di questa (seppur imputabile solo a disservizio del sistema postale) non potrebbe essere portato dall'amministratore (come invece è avvenuto) a giustificazione della mancata conoscenza (per impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c.) della relativa comunicazione in tempo utile da parte dei condomini. Come è stato sostenuto da autorevole dottrina, affermare il contrario “potrebbe frustrare le esigenze conoscitive (e conseguentemente partecipative) a cui (l'avviso di convocazione) è finalizzato (…)”. In altre parole, “(…) la consegna del plico al servizio postale 5 giorni prima dell'adunanza potrebbe ritenersi idonea a ritenere regolarmente convocata l'assise condominiale anche qualora, per le note disfunzioni di tale servizio, l'invito potrebbe giungere anche in prossimità dell'evento o, addirittura, dopo il suo svolgimento” (Celeste).

Stante le previe considerazioni, parimenti dovrebbe dirsi quindi per quanto riguarda l'ulteriore scriminante del “termine congruo” emergente dal provvedimento in esame. Esso cioè (come il disservizio postale) non potrebbe essere portato quale elemento esimente la responsabilità del gestor nell'adempimento dell'onere di convocazione dell'assemblea condominiale. In altre parole, non pare condivisibile l'affermazione del Tribunale di Brescia per cui non è possibile pretendere dal responsabile del Condominio la comunicazione dell'avviso di convocazione“con tale e tanto anticipo da garantire la conoscenza del condomino della convocata assemblea”; il tutto, ritenendo comunque all'uopo sufficiente (rectius, congruo) il termine di 10 giorni indicato in sentenza. L'amministratore per contro, proprio per la menzionata recettizietà dell'avviso di convocazione, dovrebbe sempre sincerarsi della ricezione di quest'ultimo (e quindi della conoscibilità dell'adunanza) in tempo utile da parte della compagine condominiale, pena l'annullabilità dell'assemblea e della relativa deliberazione. Ad ogni modo, può dirsi realmente congruo un termine di 10 giorni per ritenere esente il gestor da ogni responsabilità e quindi valida la riunione convocata? A tale quesito, non può che essere data - a parere dello scrivente - risposta negativa in quanto trattasi comunque di un arco temporale troppo ravvicinato alla data dell'assemblea per scongiurare disguidi nella ricezione dell'avviso di convocazione da parte dei condomini. E ciò soprattutto se, come nel caso di specie, viene utilizzato quale strumento comunicativo il servizio postale, che - si sa - non è nuovo a ritardi nella consegna delle missive.

Per quanto riguarda, poi, il concetto di “comunicazione” dell'avviso di convocazione, la giurisprudenza ad oggi prevalente concorda nel ritenere che il diritto di intervento alla riunione di Condominio implica che il detto avviso (proprio per la sua menzionata natura recettizia) debba essere non solo inviato ma anche ricevuto da tutti i condomini entro il lasso temporale fissato dall'art. 66 disp. att. c.c. (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2014, n. 1188; Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2013, n. 22047). E così, anche in caso di invio a mezzo raccomandata, è necessario che la lettera di convocazione pervenga all'indirizzo dei destinatari 5 giorni prima dell'assemblea. Nel caso, inoltre, questi ultimi dovessero essere assenti, il momento della consegna coinciderà con il rilascio, da parte dell'agente postale, del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio delle poste (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2019, n. 8275; Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2017, n. 23396). Il termine di 5 giorni indicato dalla richiamata disposizione normativa risulta, infatti, avere una duplice finalità; e precisamente consentire alla compagine condominiale sia di organizzarsi puntualmente ai fini della partecipazione alla riunione sia di prepararsi in maniera adeguata prestando il proprio contributo con interventi mirati alle materie all'ordine del giorno. Non rispettare tale tempistica in fase di ricezione dell'avviso significherebbe quindi una palese violazione proprio di quel diritto di intervento sancito per i condomini dall'art. 1136 c.c.

In conclusione, al fine di escludere nel caso di specie l'invalidità della delibera impugnata, non rileverebbero né il dedotto inadempimento di Poste Italiane, incaricata del recapito dell'avviso di convocazione, né il termine congruo di 10 giorni, né, eventualmente, la c.d. prova di resistenza offerta dalla maggioranza comunque raggiunta (Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2020, n. 24041).

Celeste, Avviso di convocazione, in Condominioelocazione.it, 2019;

Rezzonico, Manuale del condominio, 2018;

Nucera, Termini per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, in Arch. loc. e cond., 2013, 438;

Frigerio, Sul termine di comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea della comunione, in Nuova giur. civ. comm., 1993, I, 548;

D'Urso, Il termine di convocazione delle assemblee condominiali, in Rass. equo canone, 1991, 374.