In quale veste l'amministratore del condominio è tenuto a comunicare al terzo creditore i dati dei condomini morosi?

Se è vero che quella di cui all'art. 63 disp. att. c.c. costituisce un'obbligazione che la legge pone direttamente a carico dell'amministratore, deve comunque rilevarsi che la stessa si inserisce nell'àmbito di un rapporto contrattuale tra amministratore e condominio che può qualificarsi alla stregua del mandato, sostanziandosi in una delle ipotesi di cui all'art. 1374 c.c. nelle quali il contratto vincola le parti non solo rispetto a quanto sia nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, sicché deve ritenersi che legittimato passivo nel procedimento instaurato ai sensi dell'art. 63 citato sia proprio il condominio, in persona dell'amministratore pro-tempore.

Una società adiva il Tribunale di Massa deducendo di aver richiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per il pagamento di alcune somme a titolo di forniture, divenuto esecutivo; che, stante il protrarsi dell'inadempimento del condominio, era stato intimato allo stesso il pagamento tramite atto di precetto; che il condominio intimato non aveva provveduto a corrispondere il dovuto; che, mediante apposita istanza, la società creditrice aveva invitato l'amministratore del condominio ad inoltrare, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., l'elenco dei condomini morosi e l'importo dovuto da ciascuno di essi, ma senza esito.

Veniva, quindi, domandato al Tribunale di accertare e dichiarare il proprio diritto ad ottenere l'elenco dei morosi, le generalità degli stessi e le somme dovute da ciascuno di essi, oltre al risarcimento del danno e la condanna al pagamento di una somma per ogni eventuale giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento giudiziale ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c.

Il condominio resistente rimaneva contumace.

Una società che aveva fornito alcuni beni ad un condominio vantava nei confronti dello stesso un credito per le dette forniture e per questo motivo aveva chiesto ed ottenuto dal Tribunale un decreto ingiuntivo per la somma spettante per un valore anche molto importante.

Notificato il titolo esecutivo ed il precetto all'amministratore del condominio ingiunto, questi non aveva dato alcun riscontro, tanto da costringere il creditore, in ulteriore assenza di riscontri all'invito bonario, a fermare la macchina esecutiva ed a ricorrere al Tribunale, ai sensi dell'art. 702-bis c.p.c., per sentire condannare il condominio, in persona dell'amministratore pro-tempore, all'obbligo di fare contenuto nell'art. 63 disp.att. c.c., relativo alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, al fine di poter poi agire esecutivamente nei confronti degli stessi stante l'adempimento parziario delle obbligazioni condominiali.

Il condominio rimaneva contumace, ed il giudice, accogliendo il ricorso, non solo condannava l'amministratore del condominio, nella qualità, a comunicare quanto richiesto al creditore, ma lo condannava anche al pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., nonché al risarcimento dei danni patrimoniali.

Il giudice toscano muove la sua analisi dalla lettura dell'art. 63 disp. att. c.c., così come novellato dalla riforma della normativa del condominio (l. n. 220/2012), affermando che l'amministratore risulta tenuto a comunicare al creditore che intende agire per soddisfare il proprio credito, le specifiche generalità dei condomini morosi, potendo i condomini in regola con i pagamenti essere aggrediti esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato infruttuosamente il soddisfarsi nei confronti dei primi, stante l'opponibilità a costui del beneficium excussionis. Da ciò ne deriva, in caso rimanga inevasa la relativa richiesta, che il creditore agisca in giudizio per vedere soddisfatto il diritto sancito dalla norma.

Pur rilevando l'assenza del condominio in giudizio, il decidente ritiene comunque di approfondire la vexata quaestio inerente la legittimazione passiva in tale tipo di giudizio, atteso che la norma parla di “amministratore di condominio” senza specificare se in proprio o nella qualità di mandatario dei condomini.

La giurisprudenza in un primo momento aveva indicato nell'amministratore persona fisica il legittimo interlocutore processuale del creditore, salvo poi virare verso l'interpretazione tesa a preferire invece l'amministratore, nella qualità di mandatario del condominio, quale soggetto tenuto all'obbligo di cui all'art. 63 disp. att. c.c.

E su questo secondo orientamento converge il Tribunale di Massa, condannando l'amministratore nella qualità non solo a comunicare i dati dei condomini ma anche al pagamento di una somma a titolo di penale ed al risarcimento dei danni patrimoniali che nel frattempo la società creditrice aveva sofferto per colpa del mancato pagamento del condominio e del tempo trascorso.

Il tema delle obbligazioni condominiali è stato dormiente per molti anni, atteso che la giurisprudenza dominante aveva sempre sostenuto la natura solidale delle obbligazioni dei condomini in quanto largamente prevalente il principio secondo cui la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi aveva natura solidale, in applicazione del principio generale stabilito dall'art. 1294 c.c.

In altre parole, il creditore nei confronti del condominio poteva rivalersi nei confronti di uno qualsiasi dei condomini per l'intero ammontare del credito da lui vantato, indipendentemente dalla cifra dovuta dal condomino scelto per il pagamento.

Fino a quando non è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza Cass. n. 9148 dell'8 aprile 2008, con un revirement in materia di condominio e solidarietà tra condomini, statuendo che le obbligazioni contratte dall'amministratore di condominio nell'interesse di tutti i condomini non vedono la solidarietà passiva degli stessi atteso che ciascuno deve rispondere solo ed esclusivamente per la propria quota.

Il legislatore della riforma del condominio (l. n. 220/2012) recependo tale principio ha novellato l'art. 63 disp. att. c.c. nei sensi che qui interessano: il creditore del condominio che intende procedere contro lo stesso per un credito non onorato e (verosimilmente) portato da un titolo giudiziario deve, in assenza di altri mezzi, richiedere all'amministratore del condominio i dati dei condomini morosi per poi procedere contro gli stessi singolarmente in ragione della loro quota. E solo nel caso in cui non riesca a trovare soddisfacimento in tutto od in parte, può rivolgersi nei confronti dei condomini virtuosi per richiedere il pagamento di ciò che non è stato possibile ottenere dai morosi.

Chiaro il passaggio da fare, viene qui in rilievo chi sarebbe tenuto a farlo dal lato passivo: l'amministratore in quanto persona fisica oppure nella qualità di mandatario dei condomini?

Innanzitutto, a prescindere dalla qualifica, la dottrina ha individuato a carico dell'amministratore un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa di soddisfazione dei titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale (chiamati anche in gergo crediti imprevisti) che delinea un obbligo per lui di cooperazione con costoro a prescindere dal contenuto del programma interno del suo rapporto di mandato con i condomini, con l'unica limitazione che egli è tenuto alla comunicazione dei dati dei soli condomini morosi e non lo legittima a fornire al creditore i nomi e le quote dei condomini in regola con i pagamenti.

La giurisprudenza, dal canto suo, complice anche la non chiarezza, come spesso capita, della norma che parla di “amministratore del condominio” ha dapprima ritenuto che legittimato fosse l'amministratore e non già il condominio, trattandosi di obbligo che la legge pone espressamente e personalmente a carico del primo (in tal senso, v. Trib. Tivoli 16 novembre 2015; Trib. Roma 1 febbraio 2017), salvo poi stabilire che si tratta invece di un'obbligazione che la legge pone direttamente a carico dell'amministratore inserendosi però nell'ambito del rapporto contrattuale scaturente dal contratto di mandato tra amministratore e condominio (Cass. civ.,sez. II, 23 luglio 2019, n. 19826)

Tale ultimo orientamento, ormai consolidato anche grazie ad una fitta trama di sentenze di merito che lo sostengono, è ormai prevalente.

Scarpa, in Guida al diritto, 12 gennaio 2013, n. 3, 105;

Cirla, in Norme e tributi, Il Sole 24 Ore, 29 giugno 2015, 27