Giuridica esistenza e rappresentanza del supercondominio

Il supercondominio è svincolato e separato dai singoli condomini che lo costituiscono, e sorge spontaneamente di fatto e diritto, salvo il titolo non disponga diversamente, senza alcuna necessità di esplicita manifestazione di volontà in tal senso, neppure da parte dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Quando si versa in ipotesi di supercondominio, per le controversie afferenti i beni in comune tra i fabbricati, viene meno la rappresentanza degli amministratori dei singoli condomini, atteso che l'unico soggetto legittimato risulta l'amministratore della più ampia organizzazione condominiale (supercondominio).

Una condomina citava in giudizio il suo condominio per sentir dichiarare nulle e/o annullabili alcune delibere e per la declaratoria di mancata osservanza delle norme che regolano il supercondominio, ritenendo, in quest'ultimo caso, esservi stata una lesione di un proprio diritto soggettivo ad una diversa ripartizione delle spese adottata dall'assemblea.

Si costituiva il condominio, chiedendo in via preliminare il rigetto della chiesta sospensione della esecutorietà della delibera, contestando nel merito l'impugnativa.

Il Tribunale procedeva con la sospensione della delibera impugnata.

Avverso tale decisione, il condominio, in persona dell'amministratore pro-tempore, proponeva reclamo al collegio del Tribunale di Catania per la riforma della concessa sospensione, il quale, valutata anche la resistenza della reclamata, procedeva con il rigetto della lamentela ed il rinvio dinanzi al giudice del merito per il prosieguo.

La fattispecie portata dal condominio reclamante sul tavolo del decidente verteva sulla paventata sussistenza di un danno in ordine alla disposta sospensione della efficacia esecutiva della delibera, atteso che altre delibere erano state adottate successivamente a quella de qua.

La condomina reclamata, dal canto suo, incentrava la difesa alla stregua di ciò che aveva già fatto dinanzi il giudice dell'impugnativa, ovverosia eccepire che il condominio, pur sussistendone i requisiti, non agiva o resisteva come un supercondominio e soprattutto che l'amministratore non avesse legittimazione processuale poiché non era l'amministratore del supercondominio, con conseguente nullità della procura alle liti.

Rilevava, quindi, che sia l'organo deliberante che il rappresentante del condominio non erano stati costituiti e/o nominati.

Il giudice siciliano focalizza la decisione su due aspetti pregiudiziali: 1) verifica dei requisiti per accertare l'esistenza di un supercondominio; 2) verifica dei poteri del rappresentante dello stesso in giudizio.

Il Tribunale parte dal presupposto che non pare in dubbio che il complesso residenziale reclamante debba giuridicamente qualificarsi ex lege come “supercondominio over sessanta”, sostenendo che la qualificazione giuridica dello stesso sorge senza alcun bisogno di riconoscimento formale.

Ed invero, il supercondominio si costituisce di diritto allorquando una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati. (Cass.civ.,sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939; Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332; Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305).

Ritiene, quindi, il Tribunale che il supercondominio sorga spontaneamente di fronte alla mera presenza dei requisiti dettati dell'art. 1117-bis c.c.

In merito, invece, alla legittimazione processuale dell'amministratore del condominio, essa viene ritenuta carente per difetto di nomina del legittimo rappresentante del supercondominio.

Ed infatti, richiamando consolidata giurisprudenza (Cass. civ.,sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558; Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2005, n. 8540) il collegio sostiene che gli amministratori dei singoli edifici hanno potere di rappresentanza processuale generale in base all'art. 1130, ultimo comma, c.c. relativamente ai soli rapporti che afferiscono al singolo edificio e non a quelli che siano in comunione con altro ed autonomo stabile condominiale, affermando ancora che, per le controversie afferenti i beni in comune tra i fabbricati viene meno la rappresentanza degli amministratori dei singoli condomini atteso che l'unico soggetto legittimato risulta essere l'amministratore della più ampia organizzazione.

Conclude, pertanto, che la rappresentanza processuale spetta all'amministratore unico del super-condominio, in mancanza, al curatore speciale o, infine, ai singoli proprietari delle porzioni esclusive (Cass. civ.,sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817).

Il supercondominio è attualmente disciplinato dagli artt. 1117-bis c.c. e dall'art. 67 disp. att. c.c.: la prima norma ha esteso l'applicazione delle disposizioni degli articoli da 1117 a 1139 c.c., in quanto compatibili, in tutti i casi in cui una o più unità immobiliari abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.; mentre l'art. 67 disp. att. c.c. ha disciplinato una particolare modalità di composizione dell'organo assembleare allorchè i partecipanti di esso superino le sessanta unità con l'assemblea che delibera in merito all'approvazione della gestione ordinaria del super-condominio od alla nomina del relativo amministratore.

Pertanto, singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un “supercondominio” quando talune cose, impianti e servizi comuni contestualmente sono legati attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici e ciò viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà od altre esternazioni e tanto meno delibere assembleari.

Non è necessario, quindi, un formale atto costitutivo, il quale ha, invece, valore meramente dichiarativo della nascita del supercondominio (Trib. Bologna 23 febbraio 2007, n. 367).

Ora se è vero che il supercondominio nasce in maniera automatica senza alcun atto formale di costituzione ma solo di riconoscimento della sua esistenza, tale regola non può ritenersi applicata alla sua gestione ed amministrazione, la quale non può essere effettuata tramite l'assemblea del singolo condominio e tramite l'amministratore del singolo condominio, poichè un tale tipo di gestione comporta, da un lato, la nullità della delibera dell'assemblea del singolo condominio in quanto ha ecceduto le proprie competenze e, dall'altro, comporta carenza di legittimazione dell'amministratore del singolo del condominio a gestire beni del supercondominio.

Del resto, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del c.d. supercondominio.

Di conseguenza, i singoli proprietari (del supercondominio) debbono nominare un amministratore dei beni comuni a tutti i condomini che assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio - in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell'autorità giudiziaria ex art. 1129 c.c. (così Cass. civ., sez. II, 4 novembre 2019, n. 28280).

L'amministratore del supercondominio come quello del condominio: a) è nominato dall'assemblea, ritualmente convocata, composta da tutti i partecipanti al super-condominio, con le maggioranze di cui all'art. 1136, commi 2 e 4, c.c.; b) ha gli stessi poteri/doveri contemplati dagli artt. 1130 e 1131 c.c.; c) dura in carica un anno e può essere sempre revocato dall'assemblea o dal giudice, su ricorso di ciascun partecipante sempre che sussistano i presupposti di legge.

Si avrà, quindi, la coesistenza dell'amministratore del supercondominio con gli amministratori dei singoli condominii, costituenti il complesso residenziale.

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