Il tardivo pagamento del canone non comporta automaticamente la risoluzione della locazione

Il tardivo pagamento di alcune rate del canone locatizio non comporta automaticamente la risoluzione di quest'ultimo, in tale ottica, dovendo essere valutato ex art. 1455 c.c. anche il comportamento tenuto dal debitore in riferimento agli artt. 1218 e 1223 c.c. al fine di stabilire se il tardivo adempimento dell'obbligazione, giustificato dall'incidenza negativa di un'emergenza sanitaria in atto sull'attività esercitata nell'immobile, abbia o meno comportato una notevole alterazione dell'equilibrio contrattuale tale da giustificare la risoluzione della locazione ad uso diverso da abitazione.

La società locatrice propone sfratto per morosità nei confronti del conduttore di unità immobiliare adibita ad uso diverso da abitazione, stante l'inadempimento al pagamento dei canoni da aprile 2020 a giugno 2020.

Il convenuto si costituisce opponendosi alla convalida assumendo di avere sanato la morosità tardivamente dopo la notifica dell'intimazione per effetto della pandemia in corso che aveva causato il fermo dell'attività professionale.

La quaestio juris esaminata dal Tribunale di La Spezia ha per oggetto gli effetti concretamente derivanti dal ritardato pagamento dei canoni di locazione sul piano della gravità dell'inadempimento, se idonei a giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto formulata dal locatore.

Il Tribunale rigetta la domanda attorea, osservando che l'inadempimento del conduttore non assume i contorni della gravità ex art. 1455 c.c., atteso che, in tale ottica, non rileva soltanto la valutazione oggettiva del mancato pagamento del canone, ma anche l'esame esteso all'eventuale concorso di altre circostanze ed all'interesse che la stessa controparte (locatore) intende realizzare, al fine di stabilire se l'adempimento tardivo della prestazione abbia comportato una notevole alterazione dell'equilibrio negoziale e della complessiva economia del contratto.

Conseguentemente, il giudice spezzino, valutata, da un lato, la risalente durata del rapporto locatizio, e, dall'altro, la modesta entità del tardivo adempimento, riguardante tre sole mensilità del canone, rileva come alla risoluzione del contratto in essere osti il dettato del richiamato art. 1455 c.c., non assumendo - nella fattispecie - i contorni propri della gravità, anche alla luce degli importi dovuti.

Ciò a maggiore ragione - chiosa il Tribunale - se l'inadempimento di cui trattasi è avvenuto nel corso della pandemia da coronavirus, atteso che in tale contesto, va opportunamente valutato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1218 e 1223 c.c., lo stesso comportamento del debitore, indubbiamente improntato nella stessa fattispecie al rispetto dei consueti canoni di correttezza e buona fede in considerazione del limitato spread temporale intercorrente tra la notifica dell'intimazione e l'adempimento dell'obbligazione concernente il pagamento dei canoni.

La pronuncia del Tribunale spezzino assume rilevanza sotto un duplice aspetto.

Il primo profilo d'interesse attiene alla conferma del principio che nelle locazioni ad uso diverso da abitazione, a differenza di quelle ad uso abitativo, la discrezionalità del giudice, investito della domanda di risoluzione per morosità di un contratto di locazione si estende alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento, oltre che alla colpevolezza della mora debendi.

Ciò in quanto, in tale tipologia di locazione, la purgazione della mora intervenuta successivamente alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non impedisce l'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario, che a tale fine prosegue dopo il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato (Trib. Torino 16 marzo 2017), a tale fine occorrendo tenere conto in primo luogo di un parametro oggettivo, dovendosi verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto - in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente - sì dà dare luogo ad uno squilibrio sensibile del cd. sinallagma contrattuale.

Tale indagine va completata considerando eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti - come un atteggiamento incolpevole od una tempestiva riparazione ad opera dell'una, un reciproco inadempimento od una protratta tolleranza dell'altra (v., ad esempio, Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2001, n.1773) - che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare o meno il giudizio di gravità rilevante ex art. 1455 c.c.

In buona sostanza, l'apprezzamento dell'interesse del creditore all'adempimento della prestazione integra l'elemento “oggettivo” della gravità dell'inadempimento, laddove nell'elemento “soggettivo” rientrano invece i comportamenti dell'una e dell'altra parte tali da rendere, nel caso concreto, meno grave un inadempimento che sotto il profilo oggettivo, avuto riguardo all'interesse della parte non inadempiente, raggiungerebbe la soglia della risoluzione (Cass. civ., sez. III, 22 ottobre 2014, n.22346).

In ordine a tale aspetto, la pronuncia che si annota richiama il principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III, 26 ottobre 2012, n.18500; Cass. civ., sez. III, 4 giugno 2002, n. 8076, in cui si afferma che, nell'àmbito delle locazioni ad uso commerciale, la valutazione della gravità dell'inadempimento va valutata alla stregua dei criteri posti dall'art. 1455 c.c. con la conseguenza che la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per mancato pagamento dei canoni o degli oneri accessori può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore); in senso conforme, si pone anche la giurisprudenza di merito (v. anche Trib. Treviso, 12 giugno 2017, secondo il quale, in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda).

Tale impostazione consente di ritenere che nulla impedisce a priori che il mancato pagamento del canone locatizio, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, essere valutato ai sensi dell'art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione del contratto di locazione (Cass. civ., sez. III, 12 febbraio 2019, n. 3966).

Infatti, nel contratto di locazione, come in tutti i contratti di durata, non trova applicazione la regola secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva - nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla - ma quella in base alla quale, il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della suddetta domanda, ma in tale ipotesi, l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente, rilevando soltanto ai fini della valutazione della sua gravità.

Posto che il locatore non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile - diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. - il venire meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1571 c.c. a dare al locatore il corrispettivo convenuto, salvo l'obbligo di risarcire il maggiore danno, fino alla riconsegna, sulla cui scorta, è dunque possibile affermare che se l'inadempimento del conduttore perduri e si aggravi, di quell'aggravamento il giudice deve tenere conto, mentre resta irrilevante - in virtù del principio di cui all'art. 1453, comma 3, c.c. - che il conduttore adempia dopo la proposizione della domanda di risoluzione del contratto di locazione.

Pertanto, qualora il conduttore di un immobile ad uso non abitativo convenuto con intimazione di sfratto per morosità, comportante l'implicita domanda di risoluzione del contratto, provveda al pagamento dei canoni dopo la notifica dell'intimazione, nella valutazione della gravità dell'inadempimento il giudice deve tenere conto dell'adempimento tardivo, escludendola od affermandola in base ad un accertamento di fatto (Cass. civ., sez. III, 14 novembre 2006, n.24207).

Tale impostazione è stata seguita alla lettera nella pronuncia del Tribunale in epigrafe, laddove, in occasione della fattispecie scrutinata, ha affermato che in base alla valutazione complessiva della morosità riguardante la sua durata e l'ammontare dei canoni corrisposti tardivamente, giustificata dalla pandemia da coronavirus in corso, e della stessa condotta del conduttore - che dopo avere ricevuto l'intimazione ha provveduto al pagamento, dimostrando il rispetto dei canoni di correttezza e buona fede nell'esecuzione del rapporto negoziale - l'inadempimento del convenuto non può considerarsi grave, e la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dall'attore non può conseguentemente trovare accoglimento.

In tale senso, depone anche la più recente giurisprudenza di merito, laddove ha verificato l'esistenza dei presupposti per la declaratoria ex art. 1453 c.c. per la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore soltanto dopo avere valutato i gravi, continuati e reiterati ritardi, ai sensi dell'art. 1455 c.c., del comportamento del medesimo conduttore, ritenuto non proporzionato alla buona fede contrattuale ed incidente in modo assai significativo sul sinallagma contrattuale in relazione al concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione (Trib. Massa, 3 maggio 2019; Trib. Milano, 15 settembre 2017).

Il secondo punto della pronuncia annotata meritevole di considerazione, riguarda proprio la giustificazione della morosità riferita al periodo complessivamente interessato dalla precedente disposizione del lockdown nazionale per la pandemia da Covid-19 - nonostante l'attività professionale del conduttore non fosse compresa tra quelle “sospese” - il cui generale effetto esercitato anche sulle restanti attività economiche, ha tuttavia inevitabilmente comportato la necessità di uno slittamento “in avanti” dei pagamenti del canone di locazione inerenti le mensilità da aprile 2020 a giugno 2020.

Nella sentenza in commento, vi è infatti traccia di tale considerazione, laddove si afferma che l'inadempimento per cui è causa si è verificato durante il periodo di emergenza sanitaria causata dal Covid-19 seppure in via “riflessa” anche sulle attività professionali che pure hanno continuato ad essere esercitate come quella del convenuto.

In tale passaggio della pronuncia, si coglie l'attenzione del giudice di merito per l'importante “rimbalzo” negativo degli effetti provocati dalla pandemia anche per quelle attività ritenute “essenziali”, non interessate direttamente dalla sospensione delle attività economiche disposta nei vari dpcm succedutisi nel periodo qui considerato, ma pur sempre colpite di “riflesso”, per effetto delle stringenti limitazioni imposte alla popolazione presente sul territorio nazionale.

In sintesi, nella motivazione resa, si coglie il sostanziale rallentamento dell'attività per giustificare il ritardo nel pagamento dei canoni di locazione non a caso, riguardanti un ristretto spatium temporale di fatto coincidente con il periodo anche immediatamente successivo alla fine del lockdown nazionale imposto per ragioni sanitarie.

Il provvedimento in esame si colloca, quindi, dello stesso solco di altre pronunce che hanno mostrato una particolare attenzione alla situazione di crisi economica e sociale dovuta alla nota pandemia da Covid-19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile, in parte coincidente con le mensilità non pagate, giungendo a negare il provvedimento di rilascio nella fase sommaria che precede quella di merito, quando la parte intimata abbia corrisposto parte dei canoni intimati in citazione dopo la notifica dell'atto introduttivo di uno sfratto per morosità (Trib. Napoli, 15 luglio 2020), ovvero a ritenere necessaria, alla luce del principio di buona fede e correttezza nonché dei doveri di solidarietà costituzionalizzati, una rinegoziazione del canone di locazione al fine di riequilibrare il sinallagma contrattuale (Trib. Milano, 21 ottobre 2020).

Ciò tenendo presente che nessuna norma connessa all'emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha previsto che il conduttore di un immobile possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone (Trib. Pordenone, 8 luglio 2020).

• Cuffaro, Le locazioni commerciali e gli effetti giuridici dell'epidemia, in Giustiziacivile.com;
• De Cristofaro, Rispetto delle misure di contenimento adottate per contrastare la diffusione del virusCovid-19 ed esonero del debitore da responsabilità per inadempimento, in Nuove leggi civ. comm., 2020, 571;
• Frivoli, Risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso diverso per reiterati ritardi nel versamento del canone, inCondominioelocazione.it;
• Id., Locazione ad uso diverso: parziale versamento del canone e risoluzione per inadempimento del contratto, inCondominioelocazione.it;
• Scalettaris, Morosità incolpevole ed emergenza da coronavirus, inCondominioelocazione.it;
• Signorelli, La locazione commerciale al tempo della pandemia: prime prospettive di sistema e soluzioni resilienti, in Resp. civ. prev., 2020, 1683.