Il mancato pagamento del canone di locazione commerciale: quando è legittimo?

Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, solo quando la mancanza di titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore. In tale situazione, dunque, è legittimo il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore.

Con contratto di locazione ad uso commerciale, Tizio concedeva a Caia il godimento dell'immobile ad uso attività ricreativa, dietro la pattuizione del versamento di un canone mensile anticipato. In particolare, all'art. 2 del contratto veniva previsto che il locatore cedesse in locazione alla conduttrice l'immobile per la destinazione ad attività ludico-ricreative. In tale occasione, alcun vizio veniva segnalato dal conduttore in relazione allo stato dell'immobile locato e, anzi, il locatore attestava che l'immobile rispettava i requisiti edilizi ed urbanistici. A causa del mancato pagamento dei canoni, Tizio, con atto di intimazione di sfratto per morosità, aveva chiesto la risoluzione del contratto di locazione inter partes stipulato per inadempimento della convenuta all'obbligo di pagare i canoni.

Parte convenuta, invece, rigettava l'avversa domanda allegando l'intervenuta totale inagibilità dell'immobile locato da parte della pubblica autorità nonostante la garanzia prestata dal locatore e chiedendo, in via riconvenzionale principale, l'accertamento dell'inadempimento della locatrice per aver consegnato un immobile difforme all' uso pattuito. Per meglio dire, parte conduttrice aveva provveduto al regolare pagamento dei canoni fino al giorno della notifica di un'ordinanza, da parte del Comune, contenente dichiarazione di inagibilità dell'intera unità immobiliare locata e ordinanza di interdizione con sgombero dell'unità immobiliare con avviso che, per la continuazione dell'utilizzo dell'immobile, questo avrebbe dovuto prima essere regolarizzato mediante acquisizione del titolo abilitativo. In particolare, alla base di tale provvedimento venivano contestate la mancanza di un bagno accessibile ai disabili e l'altezza interna del piano inferiore a quanto previsto dal regolamento edilizio.

Con ordinanza ex art. 665 c.p.c., veniva disposto il rigetto dell'istanza provvisoria di rilascio e il mutamento del rito con passaggio alla fase di cognizione piena.

La questione in esame è la seguente: il conduttore è legittimato a non pagare il canone di locazione quando l'immobile è difforme e inagibile all'uso pattuito e affetto da vizi per lo svolgimento dell'attività commerciale?

A seguito dell'istruttoria di causa, alla luce delle diverse e plurime violazioni riscontrate alla normativa edilizio - urbanistica (in primis carenza di altezza minima e mancanza di bagno accessibile ai disabili) era stata formulata una declaratoria di inagibilità di tutto l'immobile locato e allo sgombero di tutta l'unità immobiliare locata. In particolare, il provvedimento amministrativo aveva precluso l'utilizzabilità dell'intero immobile locato per sue carenze strutturali e intrinseche.

Premesso ciò, il giudicante ha osservato che il locatore, in sede contrattuale, aveva assunto specifica obbligazione di garanzia, sicché, in merito ai vizi inerenti all'uso diverso dall'abitativo generico, il locatore era inadempiente alla propria obbligazione di cui all'art. 1578 c.c. e, pertanto, il mancato pagamento del canone doveva ritenersi giustificato dalla totale inagibilità dell'immobile locato non imputabile al conduttore. Difatti, in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell' attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli (Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2016, n. 15377; Cass. civ., sez. III, 16 giugno 2014, n. 13651).

In conclusione, il giudicante ha accolto la domanda riconvenzionale di parte convenuta; per l'effetto, ha rigettato le domande attoree e dichiarato l'inadempimento dell'attore alle obbligazioni assunte nel contratto di locazione.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito al mancato pagamento del canone di locazione in presenza di inagibilità dell'immobile locato.

In argomento, con riguardo al tema dei vizi della cosa locata, la disciplina di riferimento è senz'altro posta dall'art. 1578 c.c. che stabilisce che se, al momento della consegna, la cosa locata risulta affetta da vizi che ne diminuiscono “in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito”, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di “vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. Il conduttore può, altresì, richiedere il risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa locata.

La disciplina in esame si inquadra nell'ambito delle obbligazioni del locatore, tra le quali è senz'altro preminente quella di consegnare il bene locato al conduttore perché possa goderne in relazione all'uso pattuito.

Questa premessa è essenziale per comprendere la ratio della disciplina in esame che alla scoperta di vizi, che menomano in maniera apprezzabile l'idoneità all'uso del bene, riconnettono conseguenze rilevanti, sul piano contrattuale, che possono andare da una riduzione del corrispettivo alla risoluzione del contratto.

Premesso ciò, in giurisprudenza di legittimità, conformemente a quanto evidenziato dal giudice veronese, è stato osservato che in tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla Camera di Commercio), oppure di quelle di pubblica sicurezza necessarie all' esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe - salvo patto contrario - sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici - richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere “abitato” e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche - la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto o per aliud pro alio, bensì una situazione d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l' interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2006, n. 8409).

Dunque, in tale situazione, l'immobile, oggetto della locazione, deve essere idoneo sotto il profilo urbanistico-edilizio, al conseguimento dell'abitabilità: ove detta qualità di fatto manchi, la protezione del conduttore si realizza al livello del mancato rispetto delle qualità che l'immobile oggetto di locazione deve possedere e, dunque, in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c. In caso di mancanza dell'idoneità dell'immobile non ricorrono i presupposti dell'impugnativa per errore e il conduttore trova protezione nella disciplina della locazione, mediante il rimedio risolutorio di cui all'art. 1578 c.c. (Cass. civ., sez. III, 13 giugno 2018, n. 15378).

Alla luce di quanto esposto, in relazione alla vicenda in commento, il giudicante ha ritenuto legittimo il mancato pagamento della conduttrice per la totale inagibilità dell'immobile locato. A questo proposito, però, esiste altro orientamento che non ammette il mancato pagamento. Invero, la mancata conoscenza, da parte del conduttore, della condizione urbanistica dell'immobile locato, nonché il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso del bene ovvero alla abitabilità del medesimo, non osta alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato, in difetto soccorrendo il rimedio della risoluzione del contratto; di talché, il conduttore che abbia goduto dell'immobile non può fondatamente contestare la titolarità del diritto del locatore alla corresponsione dei canoni dovuti (Trib. Latina 26 marzo 2019, n. 794).

Secondo altro provvedimento, il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell'immobile locato non costituisce di per sé sola una circostanza idonea a giustificare la sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore. A tal fine, è, infatti, indispensabile che il conduttore provi che la mancata disponibilità del certificato di agibilità abbia impedito o limitato il godimento dell'immobile, o, comunque, impedito l'uso dello stesso per l'esercizio dell'attività indicata nel contratto (Trib. Nuoro 17 maggio 2012, n. 396).

In definitiva, nonostante alcune pronunce contrarie al mancato pagamento del canone per un immobile non idoneo all'uso, resta pur sempre valido il principio di una legittima sospensione del canone secondo buona fede. Per stabilire in concreto se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, va verificata la condotta della parte inadempiente; infatti, in presenza di accertato inadempimento del locatore, anche se non tale da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, va ammessa una proporzionale sospensione della prestazione di controparte non potendosi richiedere al contrario l'integrale adempimento. Di qui, l'ultimo orientamento della Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2021, n. 2154) che ha ritenuto illegittimo lo sfratto per morosità, addossando la colpa dell'inadempimento del conduttore sull'inadempimento del locatore e cancellando ogni pretesa di pagamento da parte di quest'ultimo (in tal vicenda, l'immobile locato era inidoneo allo svolgimento dell'attività commerciale perché sprovvisto del cambio di destinazione d'uso e dell'agibilità. Il conduttore non aveva potuto utilizzare tutte le parti dell'immobile con gravissimi danni per la sua attività d'impresa e spiegava domanda riconvenzionale per la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore).

In linea di principio, con il provvedimento citato, possiamo affermare che, nel caso in cui l'immobile a uso commerciale sia senza agibilità, l'inquilino può smettere di pagare il canone di locazione, almeno fino a quando non avverrà il cambio di destinazione d'uso e il locale sia messo in regola con la normativa urbanistica. È evidente che i criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica che concretano il funzionamento dell'istituto verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorché non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, non si ammettesse una proporzionale sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l'integrale adempimento.

Valentino, La mancanza del certificato di agibilità del locale affittato ad uso commerciale non costituisce inadempimento del locatore, in Condominioelocazione.it, 3 luglio 2020;

Ferrari, Vizi della cosa locata, in Condominioelocazione.it, 28 settembre 2017;

Minetti - Laurà, L'agibilità edilizia, Rimini, 2013, 249.