Agevolazione “prima casa” e abitazione di lusso

La Cassazione ha deciso riguardo un caso di agevolazione prima casa e abitazione di lusso. In particolare è stato riconosciuto che, in alcuni casi, è tuttora corretto, ai fini dell'imposta di registro, identificare gli immobili non di lusso non esclusivamente in base al classamento catastale degli stessi, ma anche rifacendosi ad alcuni parametri previsti dal D.M. 2 agosto 1969. Nel caso di specie, infatti, è stato considerato “abitazione di lusso” l'immobile situato in un'area di particolare prestigio e idonea di per sé a qualificare lo stesso come “di lusso”, facendo così venir meno i benefici fiscali per l'acquisto della cosiddetta “prima casa”.

La sentenza in oggetto riguarda una contestazione fiscale con la quale ad un contribuente italiano veniva rifiutato il riconoscimento dell'agevolazione fiscale per l'acquisto della “prima casa”. Tale contestazione veniva motivata dall'Agenzia delle Entrate sulla base del fatto che l'immobile ritenuto “prima casa” era da considerare un'abitazione “di lusso” e, come tale, esclusa dall'agevolazione in questione.

Il contribuente proponeva ricorso in commissione tributaria competente la quale, in entrambi i gradi di giudizio, respingeva il ricorso sostenendo che l'immobile fosse da considerare di lusso tenendo conto del valore del terreno sul quale era costruito e il costo di costruzione dell'immobile stesso.

Il contribuente, non soddisfatto delle decisioni prese dai giudici di merito, proponeva ricorso in Cassazione la quale si è espressa con sentenza n. 8148 del 23 marzo 2021, rigettando il ricorso.

La suprema corte, in particolare, ha ricordato che il d.Lgs. 23/2011 identificando gli immobili non di lusso in base al classamento catastale e non più alla stregua dei parametri di cui al D.M. 2 agosto 1969, non ha inciso retroattivamente sulla norma sostituita, la quale continua a regolare ai fini sanzionatori i rapporti sorti sotto la sua vigenza.

Abitazione di lusso e agevolazione acquisto prima casa

Com'è noto per l'acquisto della prima casa sono previste alcune particolari agevolazioni di natura fiscale. A determinate condizioni l'imposta di registro applicabile è pari al 2% anziché 9%, le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 50 euro ciascuna. Nel caso in cui l'operazione sia soggetta ad IVA, invece, le imposte gravanti sull'acquisto prima casa saranno pari ad un 4% di IVA, nonché a 400 euro di imposte ipotecarie e catastali.

L'art. 1, c. 1 nota II-bis d.P.R. n. 131/86 prevede, infatti, l'assoggettamento a registrazione degli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi. La misura ordinaria dell'imposta di registro è il 9%.

Se, però, il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, a determinate condizioni, l'aliquota applicabile è del 2%.

I requisiti suddetti sono:

1. l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o decide si stabilire entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
2. nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
3. nell'atto di acquisto l'acquirente è tenuto a dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.

Le condizioni di cui al punto 2 e 3 devono essere dichiarate, a pena di decadenza, nell'atto di acquisto.

L'agevolazione “prima casa” spetta solo per le abitazioni “non di lusso”.

Il tema, inizialmente, era regolamentato dal D.M. 2 agosto 1969 il quale, nel tentativo di fissare nuove caratteristiche per la classifica delle abitazioni di lusso anche tenendo conto del costo della costruzione e del rapporto tra tale costo ed il costo dell'area, all'art. 7 considerava abitazioni di lusso “le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.”

In seguito, il d.lgs. n. 23/2011, art. 10, comma 1 lett. a), sostituendo parte del d.P.R. n. 131/1986, tariffa, parte 1, allegata, art. 1 comma 2, identificava gli immobili non di lusso basandosi sulla loro classe di accatastamento. Infatti, come scritto in precedenza, l'agevolazione “prima casa” non spetta le case di abitazione di categoria catastale A1, A8 e A9.

La Ssuprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi relativamente all'agevolazione fiscale relativa all'acquisto prima casa.

I giudici di legittimità hanno ricordato innanzitutto che il DM 2 agosto 1969 definisce “abitazione di lusso” quella realizzata su aree qualificate dallo strumento urbanistico comunale come destinate a “ville con giardino”, diventando così importante, ai fini della spettanza dell'agevolazione, non le intrinseche caratteristiche dell'immobile, ma la sua ubicazione, in quanto indicativa di particolare prestigio e idonea a qualificare l'immobile come “di lusso”. Inoltre la Cassazione ha specificato che il d.lgs 23/2011, art. 10, comma 1 lett. a) è andato a modificare il d.P.R. 131/1986, tariffa, parte 1, allegata, art. 1 comma 2, identificando così gli immobili non di lusso sulla base della loro classe catastale. Sono infatti esclusi dall'agevolazione per l'acquisto della prima casa le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9.

Sebbene ad oggi, quindi, la categoria catastale sia fondamentale per definire se un immobile è considerabile “di lusso”o meno, la modifica di cui al d.Lgs. 23/2011 non incide retroattivamente sulla norma sostituita, la quale, in forza della norma di diritto intertemporale di cui al d.lgs. 23/2011 art. 10 c. 5, continua a regolare ai fini sanzionatori, i rapporti sorti nel periodo in cui era in vigore.

La sentenza della Cassazione del 23 marzo 2021, n. 8148 si sofferma su alcuni aspetti ben precisi:

• l'agevolazione fiscale relativa all'acquisto della prima casa ai sensi del DM 2 agosto 1969 riguarda le abitazioni non di lusso, ossia quelle non realizzate su aree qualificate dallo strumento urbanistico comunale come destinate a “ville con giardino”. Quindi fondamentale, ai fini della spettanza dell'agevolazione, non le intrinseche caratteristiche dell'immobile in questione ma semmai la sua ubicazione. Quest'ultima indicativa di particolare prestigio e idonea a qualificare l'immobile come “di lusso”.
• Ai fini dell'imposta di registro per l'acquisto della prima casa il d.lgs. 23/2011, art. 10, comma 1 lett. a) modificando il d.P.R. 131/1986, tariffa, parte 1, allegata, art. 1 comma 2, identifica gli immobili non di lusso sulla base della loro classe catastale. Sono infatti esclusi dall'agevolazione per l'acquisto della prima casa le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9.
• Nonostante il fatto che il d.lgs 23/2011, art. 10, comma 1 lett. a) abbia modificato il d.P.R. 131/1986, tariffa, parte 1, allegata, art. 1 comma 2, rendendo così la categoria catastale dell'immobile fondamentale per definire se lo stesso è da considerare “di lusso”, la modifica suddetta non incide retroattivamente sulla norma sostituita, la quale, in forza della norma di diritto intertemporale di cui al d.lgs. 23/2011 art. 10 c. 5, continua a regolare ai fini sanzionatori, i rapporti sorti nel periodo in cui era in vigore.