Apposizione di tettoia sul muro perimetrale da parte del singolo e violazione delle norme che regolamentano l'uso delle cose comuni

La costruzione, da parte di uno dei condomini, di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), se la costruzione della suddetta tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

La lite tra condomini, arrivata fino al Supremo Collegio, originava da un'azione promossa da un condomino nei confronti di un altro condomino, “accusato” di aver realizzato alcune strutture metalliche all'esterno della palazzina condominiale e, in particolare, di aver apposto una “copertura” ad una preesistente scala esterna e ad una zona prospiciente la sua abitazione, ricavandone dei posti auto.

L'attore deduceva che tali opere erano state eseguite senza alcuna autorizzazione da parte dell'Autorità amministrativa ma, soprattutto, senza il consenso degli altri condomini, e ciò in spregio al regolamento di condominio che imponeva “di non effettuare, senza il preventivo benestare, modifiche esterne all'alloggio ed al fabbricato, tali da alterare l'aspetto architettonico del fabbricato stesso, nonché di mantenere inalterata la destinazione data alle aree di pertinenza del fabbricato”.

Il convenuto riteneva, invece, trattarsi di opere che non arrecavano alcuna lesione al diritto dell'attore sulle parti comuni, né alterazioni all'aspetto architettonico del fabbricato stesso.

La causa, istruita mediante espletamento delle prove orali e della C.T.U., veniva decisa dal Tribunale, il quale accoglieva la domanda e, per l'effetto, ordinava al convenuto la rimozione della copertura delle scale e delle strutture di copertura dell'area adibita a parcheggio, sul rilievo fondante che le modifiche apportate alteravano sensibilmente la linea armonica dell'intero condominio, sicché, in assenza della dovuta preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale - contrattualmente prevista - non poteva essere invocata la sostitutiva valutazione giudiziale per la legittimazione delle opere già poste in essere.

Pronunciando sul gravame interposto dal soccombente, la Corte d'Appello, ribaltando l'esito del giudizio di prime cure, rigettava la domanda, evidenziando che le opere, delle quali si chiedeva la rimozione, fossero, in realtà, “mere superfetazioni, asportabili senza la necessità di demolire strutture portanti, trattandosi di pensiline e/o parapetti sostenuti da pilastri e travetti esterni (in ferro zincato), poggiati sul muro di facciata”.

Si trattava di verificare se le nuove opere, per quanto realizzate dal singolo condomino (in parte) nella sua esclusiva proprietà ed a proprio servizio esclusivo, ma appoggiate - o ancorate, sia tramite travetti in ferro/alluminio, sia in muratura - sui muri perimetrali comuni, fossero o meno da considerarsi legittime e necessitassero o meno della preventiva autorizzazione condominiale.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto infondato il ricorso per cassazione proposto dal condomino, originario attore.

Si è richiamato, al riguardo, il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva e di una scala di accesso alla propria abitazione, non integra violazione delle norme invocate dal ricorrente, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 17 marzo 2008, n. 7143).

A tale principio, si era attenuta la Corte territoriale, la quale, nell'escludere l'illegittimità delle opere, ha non solo evidenziato che si trattava di mere superfetazioni, asportabili senza la necessità di demolire strutture portanti, ma ha anche accertato, sulla base dell'esperita C.T.U., l'assenza di finestre o balconi che prospettavano direttamente sulla tettoia, così escludendo la limitazione di area e luce lamentata dall'attore, e ha sottolineato, ancora una volta aderendo alle conclusioni del consulente d'ufficio, che le modifiche apportate non hanno provocato alcuna significativa alterazione dell'originaria fisionomia della palazzina condominiale.

I magistrati del Palazzaccio hanno disatteso anche l'altra doglianza di “omessa pronuncia su un fatto decisivo della controversia che ha formato oggetto di discussione tra le parti”, in relazione al divieto contrattuale di apportare modifiche esterne all'edificio condominiale, richiamando l'articolo dell'atto di trasferimento comune a tutti i condomini, con il quale ciascun acquirente si era obbligato, per sé o per i suoi aventi causa, a non effettuare, senza il preventivo benestare del condominio, modifiche esterne all'alloggio ed al fabbricato, tali da alterare l'aspetto architettonico del fabbricato stesso, nonché a mantenere inalterata la destinazione data alle aree di pertinenza del fabbricato, fatti salvi, comunque, i diritti dei terzi.

Ad avviso del ricorrente, tale convenzione limitativa del diritto di esclusiva proprietà di alcune parti esterne di pertinenza all'immobile, inteso nella sua accezione condominiale, imponeva di ritenere il suddetto preventivo benestare del consesso dei condomini un'autorizzazione necessaria e preventiva a qualsiasi intervento modificativo esteriore del fabbricato, rilevando che il convenuto si era obbligato alla richiesta in forma anticipata, sicché l'assemblea dei condomini avrebbe dovuto preventivamente valutare la rispondenza delle operazioni di modifica all'aspetto architettonico dell'immobile condominiale.

Il motivo è stato considerato “inammissibile”: invero, il ricorrente per cassazione ha denunciato l'omessa pronuncia su un fatto decisivo della controversia che ha formato oggetto di discussione tra le parti, in relazione al divieto contrattuale di apportare modifiche esterne all'edificio condominiale, quando, in realtà, la Corte d'Appello ha esaminato il “fatto decisivo della controversia” e l'ha risolto nel senso che il benestare dell'assemblea non fosse necessario.

Il giudice distrettuale - accogliendo la censura dell'appellante, volta contro la sentenza del Tribunale nella parte in cui aveva ritenuto che le opere de quibus dovessero essere sottoposte al benestare dell'assemblea condominiale - è giunto alla conclusione, sostenuta da congrua motivazione, che le modifiche apportate dal convenuto non necessitassero della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, perché dette opere, appunto, non avevano provocato alcuna significativa alterazione dell'originaria fisionomia della palazzina.

Il ricorrente per cassazione ha criticato questa conclusione, sostenendo, dopo aver riprodotto il testo della clausola contenuta negli atti di acquisto di tutti i condomini, che l'autorizzazione preventiva era necessaria, occorrendo, a suo avviso, un'anticipata valutazione da parte dell'assemblea, in ogni caso, circa la rispondenza delle progettate operazioni di modifica all'aspetto architettonico dell'immobile condominiale, ma, così articolato, il motivo finiva con il censurare il significato assegnato dalla Corte territoriale, nella ricostruzione della portata della clausola contrattuale, alla volontà delle parti, prospettando che la clausola doveva essere intesa in una diversa accezione.

Si trattava, però, di una prospettazione inammissibile, posto che l'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio o di una sua clausola costituisce indagine di fatto rimessa al potere discrezionale del giudice di merito, sindacabile, quindi, in sede di legittimità non in sé, ma unicamente sotto il profilo del rispetto dei canoni ermeneutici del negozio fissati dall'ordinamento (artt. 1362 ss. c.c.).

La magistratura di vertice ha chiarito, in proposito, che l'interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, che non può dirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un'altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi perchè ne sia stata privilegiata un'altra (Cass. civ., sez. III, 10 maggio 2018, n. 11254; Cass. civ., sez. III, 28 novembre 2017, n. 28319).

In ordine all'ultima doglianza mossa dal ricorrente, gli ermellini ribadiscono che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio, e la relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2020, n. 18928).

Nella specie, la Corte d'Appello ha motivato sulle ragioni per le quali le modifiche apportate dal condomino convenuto non concretizzavano alcuna significativa alterazione dell'originaria fisionomia della palazzina, con una valutazione supportata dalla C.T.U e da idonea documentazione fotografica, mentre il ricorrente ha opposto una diversa conclusione, sostenendo che non potrebbe essere ritenuta insignificante una modifica che ha richiesto il rilascio del permesso di costruire, ma in questo modo finisce con il demandare alla Corte di legittimità un accertamento di fatto, sostituendo la Corte d'Appello nella valutazione di merito da essa compiuta con congrua ponderazione.

Una fattispecie di utilizzazione dei muri comuni, da parte del singolo condomino nell'àmbito dell'esercizio dei poteri previsti dall'art. 1102 c.c., che è stata di frequente esaminata favorevolmente dalla giurisprudenza è quella rappresentata dalla realizzazione di aperture.

In tale ordine di idee, si è statuito che i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2002, n. 4314: nella specie, si era considerata legittima l'apertura diuna porta eseguita da un condomino nel muro condominiale, dopo avere accertato che, da essa, non era derivata alcuna sostanziale modifica dell'entità materiale del bene, né il mutamento di destinazione dell'androne comune, di cui il ricorrente poteva continuare a fare uso secondo il suo diritto, incontestata essendo ulteriormente rimasta l'insussistenza di alterazione del decoro architettonico del bene medesimo in conseguenza di detta apertura).

Le aperture che il condomino, nel rispetto dei suddetti limiti, può legittimamente praticare nei muri maestri (o nei muri perimetrali), possono, anche, avere la funzione di vetrine: con riferimento a tale fattispecie, si sostiene che è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune - che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura di porte e di finestre - realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva; all'eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune (Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554).

Parimenti, al condomino è consentito realizzare una nuova apertura con funzione di (ulteriore) ingresso alla sua proprietà esclusiva: si riconosce tale possibilità, precisando che l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ex art. 1102, comma 1, c.c., e rimanendo irrilevante che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad un'interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. civ. sez. II, 29 aprile 1994, n. 4155).

Il principio è stato ulteriormente ribadito dalla Suprema Corte, la quale ha precisato che, in applicazione del principio secondo il quale, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso - e senza che tale uso più intenso sconfini nell'esercizio di una vera e propria servitù - deve ritenersi che l'apertura di due porte su muri comuni per mettere in comunicazione l'unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino con il garage comune rientra pur sempre nell'àmbito del concetto di uso (più intenso) del bene comune, e non esige, per l'effetto, l'approvazione dell'assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata, senza determinare, a fortiori, alcuna costituzione di servitù (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2003, n. 8830).

Si riconosce, altresì, la legittimità dell'apertura di nuove finestre: infatti, l'apertura di nuove finestre o la trasformazione di quelle esistenti sul muro comune verso gli spazi condominiali - nella specie, un pozzo di luce destinato ad arieggiare ed illuminare i locali interni che vi prospettano - in corrispondenza della proprietà del singolo, costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondo altrui (artt. 900 e 907 c.c.), bensì quelle che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio nonché di non ledere i diritti degli altri condomini ex artt. 1102 e 1139 c.c. (Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 1982, n. 6929).

Anche l'installazione sul muro comune di tubazioni posta a servizio della proprietà esclusiva deve ritenersi consentita: in riferimento a tal fattispecie, viene precisato che, per la funzione sussidiaria che hanno i muri perimetrali e non perimetrali di sostenere tubi, fili e condutture a servizio dei vari appartamenti, il condomino può impiantare una tubatura ed usufruirne a vantaggio del proprio appartamento, purché esegua i lavori a regola d'arte, non comprometta la stabilità e l'estetica del fabbricato e non dia origine ad immissioni che, per la loro intensità, frequenza ed idoneità a cagionare danno, si traducono in un illecito facere in alieno (App. Firenze 15 aprile 1955); nella medesima ottica, un giudice di merito ha puntualizzato che costituisce uso legittimo della cosa comune, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1102 e 1139 c.c., l'utilizzazione dei muri comuni da parte del singolo condomino per installarvi tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas, nonché sfiatatoi per evitare il ristagno di odori (Trib. Trani 19 gennaio 1991).

Del pari legittima è l'installazione di una canna fumaria in appoggio al muro comune: sul punto, infatti, è stato precisato che il condomino può servirsi del muro comune anche per appoggiare od incastrare una canna fumaria, a condizione che non ne derivi pregiudizio all'egual diritto degli altri condomini di servirsi della cosa comune o danno alla stabilità o sicurezza del muro (Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1963, n. 400); il principio è stato ribadito, più recentemente, dalla giurisprudenza di merito, per la quale l'installazione di una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale di un fabbricato in condominio rientra nell'uso legittimo della cosa comune e non richiede né interpello, né consenso degli altri condomini, quando non lede diritti esclusivi di questi ultimi e non alteri il decoro architettonico dell'edificio (Trib. Napoli 17 marzo 1990).

Si tenga, comunque, presente che il principio secondo cui l'utilizzazione di parti comuni, e anche dei muri divisori e perimetrali dell'edificio condominiale per la realizzazione di impianti al servizio esclusivo dell'appartamento del singolo condomino esige il rispetto sia dell'art. 1102 c.c., sia delle norme del codice civile sulle distanze per evitare la violazione dei diritti degli altri condomini sugli immobili di loro esclusiva proprietà, non è applicabile nell'ipotesi di installazione degli impianti che sono indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'appartamento secondo l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene.

Stendardi, Tettoie, pergolati, gazebo e simili, in Arch. loc. e cond., 2018, 467;

Chinello, Disciplina delle distanze legali nel caso di tettoie aperte e amovibili non precarie, in Giur. it., 2018, 2729;

De Tilla, Quando l'uso dei muri perimetrali non viola la normativa condominiale, in Immob. & diritto, 2008, fasc. 9, 32;

Annunziata, Uso abnorme del muro perimetrale e tutela del condomino, in Nuova giur. civ. comm., 2008, I, 808;

Bordolli, L'utilizzo del muro comune, in Immob. & proprietà, 2006, 753;

Spagnuolo, Un condomino non può modificare il muro perimetrale comune, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 4, 37;

Annunziata, Muro perimetrale e poteri del singolo condomino, in Dir. e giur., 2005, 305;

Guida, L'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili sul muro comune, in Rass. loc. e cond., 1998, 273;

Maglia, I muri condominiali, in Arch. loc. e cond., 1993, 429;

De Tilla, In tema di opere eseguite nel condominio in contrasto con gli strumenti urbanistici e di uso consentito delle cose comuni e in particolare dei muri perimetrali, in Giur. merito, 1992, 585;

Strippoli, Sulla “condominialità” dei muri perimetrali nonché sulla individuazione del soggetto obbligato a manutenerli, in Arch. loc. e cond., 1987, 243.