Agevolazioni prima casa: in caso di riacquisto infrannuale, basta la registrazione tempestiva dell'atto per non incorrere in decadenza

In tema di benefici cd. "prima casa", in caso di rivendita dell'immobile acquistato con imposta agevolata, la tempestiva registrazione della scrittura privata di compravendita - entro l'anno dall'alienazione del primo - di altro immobile da destinare ad abitazione principale conferisce certezza alla data di acquisto della nuova proprietà, senza che sia richiesta, altresì, la formalità della trascrizione dell'atto nei registri immobiliari affinché il contribuente non incorra nella decadenza comminata alla nota II-bis dall'art. 1, comma 4, della Tariffa, parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, in quanto già con la stipula del contratto si produce l'effetto traslativo della proprietà.

Una contribuente, con rogito del 28 giugno 2006, rivendeva l'immobile adibito ad abitazione principale acquistato con le agevolazioni tributarie previste per la prima casa; entro l'anno, riacquistava altro immobile con scrittura privata del 20 giugno 2007, registrata il successivo 28 giugno, recante la richiesta di fruizione delle tariffe agevolate.

Non essendo stato trascritto nei registri immobiliari il nuovo atto di compravendita (privo di firme autenticate), l'Ufficio dichiarava la decadenza dai benefici fiscali già goduti dalla contribuente notificandole avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale (nonché degli interessi e sanzioni).

In primo grado la CTR rigettava il ricorso della parte privata, nel rilievo che l'omessa trascrizione della scrittura privata, rendendo l'atto non opponibile a terzi, avrebbe, per ciò solo, ostato al perfezionamento della piena disponibilità del bene e, quindi, comportato la decadenza delle agevolazioni fruite per il precedente acquisto del primo immobile successivamente alienato.

Per converso la CTR, in totale riforma della sentenza di primo grado, accoglieva il ricorso introduttivo della contribuente osservando che la registrazione della relativa scrittura privata ha conferito certezza alla data di acquisto della seconda casa, effettuato dalla contribuente entro il termine di un anno previsto dalla legge dalla vendita del primo immobile, acquistato con la tariffa agevolata; ciò – ad avviso dei giudici regionali – impediva la decadenza e comportava la conservazione dell'agevolazione, pur in difetto della trascrizione dell'atto di compravendita.

Avverso la pronuncia di secondo grado proponeva ricorso per cassazione l'Agenzia delle entrate denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 in tema di imposta di registro, nonché degli artt. 2643, 2644 e 2657 c.c. in materia di trascrizione.

La sezione tributaria della Cassazione, con la decisione in commento, ha rassegnato il principio di diritto sopra massimato, favorevole alle ragioni di parte contribuente.

Viene in rilievo la questione se, in caso di rivendita dell'immobile acquistato con i benefici fiscali sulla prima casa, sia necessaria o meno (anche) la trascrizione del secondo atto di acquisto infrannuale per evitare la decadenza dalle agevolazioni prevista dall'art. 1, nota II-bis), comma 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986.

Schematizzando, quando si acquista un'abitazione con i benefici “prima casa”, le agevolazioni ottenute possono essere perse, con conseguente versamento delle imposte “risparmiate” (cioè la differenza tra il 2% versato eil 9% dovutodell'imposta di registro), con gli interessi di mora e la sanzione amministrativa (del 30% della maggiore imposta dovuta) se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
• non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
• l'abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale (insufficiente la mera intenzione di detta destinazione, qual prevista dalla stessa nota II-bis, comma 1, lett. a: cfr. Cass. civ., sez. trib., n. 3713/2017; Cass. civ., sez. trib., n. 13958/2016; Cass. civ., sez. trib., n. 13343/2016);
• entro l'anno dall'acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

La decisione in esame interviene sulla particolare ipotesi del riacquisto entro l'anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale: trattasi di eccezione alla regola generale della decadenza fissata per conservare le agevolazioni tariffarie nel caso di rivendita infraquinquennale della prima casa acquistata fruendo delle tariffe ridotte.

Secondo la prassi dell'Agenzia delle Entrate (vedi Guida per l'acquisto della prima casa, dell'aprile 2017) e la giurisprudenza di legittimità, la fattispecie derogatoria del riacquisto non è perfezionata quando si stipula, entro l'anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, trattandosi di acquisto ad effetti meramente obbligatori (Cass. civ., sez. 6-5, n. 17151/2014).

Secondo altri arresti, in rilevato difetto di titolo idoneo a consentire di destinare l'immobile ad abitazione principale, la decadenza non è evitata neppure ove, entro l'anno dall'alienazione di quello acquistato con tariffa agevolata, il contribuente proceda al conseguimento della sola prenotazione di un alloggio mediante subentro ad altro socio di una cooperativa (Cass. civ., sez. trib., n. 5353/2020), ovvero acquisti un immobile in nuda proprietà (Cass. civ., sez. trib., n. 17148/2018).

Di contro, sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto, rileva il nuovo acquisto infrannuale anche se è titolo gratuito (Cass. civ., sez. trib., n. 16077/2013) o riguarda una quota indivisa di un immobile (purché di entità tale da garantire la concreta possibilità di disporre del medesimo per adibirlo a propria abitazione: Cass. civ., sez. trib., n. 13291/2011).

Secondo la decisione in commento, per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa, non è necessaria (anche) la trascrizione del secondo atto di acquisto dell'immobile, purché tempestivamente registrato, qualora il contribuente, entro un anno dall'alienazione del primo immobile acquistato con i benefici di cui all'art. 1, comma 2, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La Cassazione muove dall'analisi dell'art. 1, nota II-bis), comma 4, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, secondo cui, in caso di successivo «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto», il contribuente conserva detti benefici – e, quindi, la decadenza non opera – se (e solo se) «entro un anno dall'alienazione dell'immobile... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Per la Corte regolatrice risulta palese dal tenore testuale della disposizione derogatoria che la decadenza dalle agevolazioni è impedita dalla pura e semplice condizione dell'«acquisto» dell'altro immobile, nel termine e nei sensi indicati, senza che la legge esiga l'ulteriore formalità della trascrizione dell'atto di compravendita nei registri immobiliari.

Difatti, la tempestiva registrazione della scrittura privata del contratto di compravendita immobiliare conferisce certezza alla data dell'acquisto della proprietà del secondo immobile in capo alla contribuente, la dove l'effetto traslativo della proprietà è fuori discussione.

L'odierna conclusione dei giudici di legittimità è del tutto coerente con i principi generali civilistici: l'effetto traslativo della proprietà ex art. 1376 c.c. discende dal contratto definitivo (quale è la scrittura privata, ancorché non autenticata) o dalla sentenza costitutiva che di esso tiene luogo ai sensi dell'art. 2932 c.c.

Tale soluzione non può che essere recepita anche in ambito tributario. Il significato letterale dell'espressione «acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale», quale condizione prevista ai fini della conservazione dell'agevolazione fiscale di cui si tratta, rimanda univocamente alla necessità di porre in essere un negozio traslativo del diritto di proprietà di un immobile, senza che debba rilevare anche la formalità della trascrizione nei registri immobiliari, rispondente ad altri fini (pubblicitari, di risoluzione di possibili conflitti).

Per queste ragioni – condivisibilmente – il dictum in commento smentisce la tesi della difesa erariale secondo cui solo col contratto regolarmente trascritto presso i registri immobiliari può considerarsi completata la procedura di acquisto della (seconda) unità abitativa, nel (preteso) assunto che solamente a seguito della trascrizione l'atto diventerebbe idoneo a rivestire quella funzione di opponibilità verso ulteriori aventi causa. È inesatto affermare che il mero compimento della formalità della trascrizione della compravendita conferirebbe ex se effettività e stabilità al trasferimento immobiliare: infatti, a norma dell'art. 2644, comma 1, c.c. l'atto trascritto resterebbe inopponibile nei confronti dei terzi acquirenti che avessero trascritto in data anteriore contro il comune dante causa.