L'omessa allegazione all'avviso di convocazione del registro di contabilità determina l'invalidità della delibera assemblare

I condomini hanno diritto di esaminare la documentazione contabile allo scopo di partecipare consapevolmente all'assemblea condominiale. Ne consegue che è annullabile la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo del condominio laddove alla convocazione dell'assemblea non risulti allegata la copia del registro di contabilità. Ciò in quanto, in mancanza di allegazione del suddetto documento, al singolo condomino è preclusa la possibilità di verificare che la situazione patrimoniale indicata nel bilancio consuntivo sia effettivamente corrispondente a quella reale.

Tizio, proprietario di un immobile facente parte del condominio, impugnava la delibera condominiale con cui veniva approvato il bilancio consuntivo 2016 deducendone l'illegittimità in quanto non conforme alle prescrizioni di cui all'art. 1130-bis c.c.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto precisava che l'assemblea del 2017 venne convocata a seguito dell'impugnazione delle delibere assunte nella precedente assemblea, previamente annullate in apertura del verbale. A tal proposito, il condominio precisava che nell'assemblea del 2017, convocata per l'approvazione del consuntivo 2016, all'attore venne chiarita la voce “anticipazioni di cassa di circa 7 mila euro” e che non sussisteva il dedotto di vizio di violazione dell'art. 1130-bis. c.c. Difatti, la nota esplicativa era stata allegata alla precedente assemblea, per cui non vi era necessità di allegarla di nuovo, trattandosi del medesimo bilancio; il rendiconto condominiale comprendeva il riepilogo finanziario (conto economico delle entrate e uscite della gestione), lo stato patrimoniale con indicazione delle attività e passività, il consuntivo delle spese ed il piano di riparto correlato. Per tali ragioni, il condominio chiedeva la cessazione della materia del contendere, in quanto il bilancio consuntivo era stato nuovamente approvato, all'unanimità dei presenti incluso l'attore, nell'assemblea del 2018 ove veniva data risposta alle contestazioni formulate dall'attore nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio quanto agli importi di “spesa perdita occulta in parti uguali” e per spese acqua 2016, che l'attore avrebbe potuto sollevare nel corso dell'assemblea evitando un ulteriore contenzioso.

La questione in esame è la seguente: è legittima la delibera che approva il bilancio consuntivo del condominio quando alla convocazione dell'assemblea non risulti allegata la copia del registro di contabilità?

A seguito dell'istruttoria di causa, dal verbale del 2018 non era emersa una delibera sostitutiva di quella oggetto del presente giudizio. A tal proposito, il giudicante ha evidenziato che si verifica la cessazione della materia del contendere quando l'assemblea condominiale, regolarmente convocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto di impugnazione, anche in assenza di forme particolari. Nella fattispecie, invece, il punto 1 dell'ordine del giorno aveva ad oggetto la “visione della documentazione del bilancio consuntivo 2016” e l'assemblea, in relazione a tale punto, si era espressa così: “all'unanimità di tutti i presenti, la documentazione visionata del bilancio consuntivo anno 2016 risulta corretta ed approvata”. Detto ciò, l'assemblea non aveva approvato il bilancio consuntivo relativo alla gestione 2016 ma solo la correttezza della documentazione, peraltro limitatamente a quella contestata dall'attore. In particolare, secondo il giudicante, l'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma, è stato interpretato dalla giurisprudenza di merito in maniera letterale con annullamento delle deliberazioni di approvazione del rendiconto in mancanza dei documenti indicati dalla norma in questione (Trib. Roma 10 novembre 2016, n. 20969; Trib. Torino 4 luglio 2017, n. 3528).

Inoltre - prosegue il giudicante - la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. VI, 20 dicembre 2018, n. 33038), ha precisato che il registro, il riepilogo e la nota costituiscono parti inscindibili la cui mancanza, indipendentemente dall'esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, determina l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.

Nella fattispecie in esame, la convocazione conteneva solo copia del bilancio consuntivo e del relativo riparto non risultando pertanto conforme alle prescrizioni di legge. Anzi, sostiene il Tribunale, anche a voler ritenere che la nota esplicativa fosse conosciuta all'attore in quanto già allegata unitamente alla convocazione della precedente assemblea del 2017, tenuto conto della giurisprudenza della Suprema Corte sopra richiamata, l'omessa allegazione alla convocazione di copia del registro di contabilità ha reso la stessa annullabile non essendo possibile per i condomini accertare e verificare prima dell'assemblea, in mancanza del registro, che la situazione patrimoniale indicata fosse quella reale (situazione dei pagamenti, date, importi).

Per meglio dire, ai fini della validità, il documento deve essere sottoposto all'attenzione dei condomini previo invio di copie dello stesso, essendo parte inscindibile del rendiconto, finalizzato

ad una comprensione immediata del medesimo ai fini della discussione e della partecipazione consapevole.

In conclusione, per i motivi esposti, la domanda è stata accolta; per l'effetto, la delibera è stata annullata.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito al diritto dei condomini alla visione dei documenti contabili e all'invio dei documenti che compongono il rendiconto alla luce della recente giurisprudenza.

La legge di riforma dell'istituto del condominio negli edifici (l. n. 220/2012) ha ora specificatamente previsto il rendiconto condominiale con un apposito articolo, il 1130-bis c.c. Il rendiconto è l'atto e/o l'attività dell'amministratore di condominio finalizzati a rendere conto della gestione amministrativa e contabile relativamente al periodo del suo incarico. Con il termine “rendiconto” si possono così indicare due specifiche operazioni: l'informazione dell'amministratore che chiarisce e giustifica ai condomini le attività di amministrazione e di gestione dei beni e servizi comuni con i relativi impegni di spesa in relazione a quanto deliberato dall'assemblea; il documento contabile in cui l'attività eseguita si concreta.

Il rendiconto condominiale - precisa la legge - “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica”. Il rendiconto - prosegue la norma - si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Il rendiconto condominiale di cui all'art. 1130-bis c.c., secondo le recenti pronunce, è formato da documenti che, per un verso, si adattano al criterio di cassa (registro contabilità) e, per altro verso, al criterio di competenza (riepilogo finanziario), sicché, in presenza di contabilità condominiale completa e redatta con chiarezza, è opportuno applicare un criterio misto di compilazione (App. Milano 21 gennaio 2021, n. 196). Quanto al registro di contabilità (oggetto di discussione della pronuncia in commento), si tratta di una sorta di giornale di contabilità. Segnatamente, a mente dell'art. 1130 c.c., nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Pertanto, il registro, che può essere tenuto anche in modalità informatizzata, rappresenta il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi.

Premesso quanto esposto, il mafistrato di Civitavecchia ha ribadito un principio importante: i condomini hanno diritto di esaminare la documentazione contabile allo scopo di partecipare consapevolmente all'assemblea condominiale e, conseguentemente, l'amministratore è tenuto ad organizzarsi in modo tale da poter riscontrare le eventuali richieste di visione degli atti. Ne consegue la sussistenza dell'onere della prova in capo all'amministratore circa la eventuale inesigibilità della richiesta rivoltagli dal condòmino e/o della eventuale incompatibilità della stessa con modalità anteriormente prestabilite. Pertanto, la condotta omissiva dell'amministratore rispetto al diritto dei condomini di esaminare la documentazione contabile, allo scopo di essere resi edotti dei contenuti che si sarebbero discussi, nonché degli elementi giustificativi dei bilanci consuntivi, influisce negativamente sulla legittimità delle deliberazioni approvate in sede assembleare (Trib. Roma 20 gennaio 2021, n. 1043).

Quanto al secondo aspetto della vicenda, correttamente il giudicante (richiamando i precedenti di merito di Roma e Torino) ha evidenziato che sono annullabili le deliberazioni di approvazione del rendiconto in mancanza dei documenti indicati dalla norma in questione (registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota sintetica esplicativa della gestione). Però, i precedenti citati dal giudice, costituiscono un rafforzativo dell'art. 1130-bis c.c. evidenziandone l'annullabilità della delibera ove il convenuto condominio non ha prodotto in giudizio il registro di contabilità oppure era stato approvato un rendiconto condominiale non contenente la nota esplicativa. Ma non viene messo in discussione l'allegazione del registro di contabilità all'avviso di convocazione. Anzi, in questo percorso argomentativo, il giudicante ha esteso “il principio generale” richiamando quando detto dalla Corte di legittimità di una particolare e controversa questione del 2018. A questo punto, però, ai fini di una maggiore comprensione della questione esaminata, a parere dello scrivente, occorrono delle delucidazioni su quest'ultima pronuncia e su quanto detto dal magistrato di Civitavecchia. Per meglio dire, quest'ultimo, nel proprio provvedimento, ha evidenziato che “anche a voler ritenere che la nota esplicativa fosse conosciuta all'attore in quanto già allegata unitamente alla convocazione della precedente assemblea del 2017, tenuto conto della giurisprudenza della Suprema Corte sopra richiamata (cioè Cass. civ., sez. VI, 20 dicembre 2018, n. 33038), l'omessa allegazione alla convocazione di copia del registro di contabilità ha reso la stessa annullabile…”. Quindi, secondo una prima lettura di questa affermazione, l'amministratore doveva allegare copia del registro di contabilità.

Ebbene, la questione non è così del tutto scontata come esaminata dal giudice. A questo proposito, si richiamano alcune considerazioni successive al provvedimento della Suprema Corte ritenute importanti dallo stesso relatore e autorevole dottrina della materia condominiale (Scarpa).

Nel provvedimento di legittimità, si precisa che “può” costituire autonoma ragione di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. il fatto che lo stesso rendiconto non sia composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, trattandosi di documenti tutti essenziali allo scopo di consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Tuttavia, precisa il relatore, il provvedimento in esame “non dice affatto, né avrebbe potuto ragionevolmente sostenere, che l'avviso di convocazione dell'assemblea chiamata ad approvare il rendiconto debba esso stesso allegare a ciascuno dei destinatari registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, non avendo inteso i giudici onerare ogni amministratore ad avvalersi, quanto meno una volta all'anno, di un'impresa specializzata in trasporto merci e movimentazione di carichi pesanti per spedire nelle case di tutti i condomini la voluminosa documentazione contabile. Un conto è il contenuto dell'avviso di convocazione, che è chiaramente indicato nell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., un conto è il contenuto del rendiconto condominiale, che è altrettanto chiaramente specificato nell'art. 1130-bis c.c.”.

Ed ancora - secondo il magistrato - “nessuno ha per fortuna, dunque, mai sostenuto finora in giurisprudenza che l'amministratore debba allegare il registro di contabilità, e semmai pure tutti i documenti giustificativi di spesa, ad ogni avviso di convocazione di assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale”.

A questo punto, occorre interpretare bene quello che ci viene detto dal magistrato di Civitavecchia quando richiama l'ordinanza in commento poiché, in virtù di quanto argomentato, i profili di illegittimità rilevati nell'ordinanza in commento si riferiscono solo alla carenza dei requisiti sostanziali previsti dalla legge in materia di rendiconto condominiale, con particolare riferimento alle sue componenti (art. 1130-bis c.c.); non si riferiscono al contenuto della convocazione, a cui, secondo il relatore della pronuncia di legittimità, non va allegata tutta la documentazione che compone il rendiconto (la delibera potrà fare menzione del fatto che la documentazione è disponibile presso lo studio dell'amministratore).

In conclusione, se si avvale la tesi citata in giurisprudenza di legittimità, allora l'amministratore non è obbligato a depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile in modo tale da soddisfare il diritto di informazione della regolarità della contabilità.

Diversamente, se si ritiene valida la tesi del giudice laziale, allora deve essere annullata la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo del condominio laddove alla convocazione dell'assemblea non risulti allegata la copia del registro di contabilità. Ciò in quanto, in mancanza di allegazione del suddetto documento, al singolo condomino è preclusa la possibilità di verificare che la situazione patrimoniale indicata nel bilancio consuntivo sia effettivamente corrispondente a quella reale.

Tarantino, L'amministratore è obbligato ad allegare il rendiconto alla convocazione di assemblea?, in Condominioelocazione.it, 7 marzo 2019;

Scarpa, Rendiconto da allegare alla convocazione di assemblea, in Quotidianocondominio.Ilsole24ore.com, 4 febbraio 2019;

Voi, Rendiconto condominiale, in Condominioelocazione.it, 11 maggio 2018;

Di Marzio, Commento all'art. 1130-bis c.c., in Codice del condominio diretto da Celeste, Milano, 2018, 712.