Sì al rimborso delle anticipazioni sostenute dall’amministratore se contabilizzate e approvate dall’assemblea

Non è legittima la richiesta di rimborso delle spese anticipate dall'amministratore se non corrisponde ad una operazione contabile registrata in sede di riepilogo ed approvata dalla assemblea. La domanda del condominio di restituzione per indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. dell'importo corrisposto all'amministratore in data antecedente al conferimento dell'incarico va accolta, in quanto la nomina non può ricavarsi da comportamenti concludenti, ma deve essere deliberata dalla assemblea, posto che solo l'amministratore nominato ha diritto di chiedere il compenso.

Tale Dott. C., assumendo di essere l'amministratore del condominio B. e di aver anticipato personalmente in via di urgenza spese relative alla gestione comune ha richiesto ed ottenuto dal Tribunale di Torino contro il condominio stesso un decreto ingiuntivo per il pagamento delle relative somme.

Ha opposto il suddetto decreto ingiuntivo il condominio, sostenendo che il ricorrente non fosse l'amministratore del condominio e che il credito da lui vantato fosse insussistente.

Il condominio ha anche svolto domanda riconvenzionale sostenendo di aver indebitamente versato delle somme al Sig. C, antecedentemente al conferimento del suo incarico richiedendo la sua condanna a restituire quanto ricevuto.

Il sedicente amministratore non ha prodotto prove dalle quali risultassero contabilizzati quali prestiti gli importi asseriti da lui anticipati.

Anche i rendiconti approvati dalla assemblea non recavano traccia di tali anticipazioni.

Unico documento ove si dava atto di un prestito era quello relativo al “passaggio consegne” tra il Dott. C. ed il nuovo amministratore, peraltro redatto unilateralmente dall'ex amministratore.

Il giudice sabaudo ha così ritenuto sfornita di prova la domanda di rimborso delle anticipazioni risultando del tutto generica l'affermazione che il Dott. C. avesse fatto pagamenti per spese del condominio, non essendo esse risultate sul conto corrente né sui rendiconti, né avendo il creditore provveduto ad indicarle in modo specifico.

Conseguentemente, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo, accogliendo peraltro la domanda riconvenzionale del condominio volta alla restituzione della somma versata al Dott. C. antecedentemente la data della delibera della sua nomina, ritenendo che quest'ultima dovesse essere necessariamente deliberata per far sorgere il diritto al compenso, non potendosi ricavare il conferimento dell'incarico da comportamenti concludenti.

Il Tribunale di Torino ha affrontato l'annosa questione sul diritto dell'amministratore al rimborso delle spese da lui anticipate, connessa al regime della prova che deve essere fornita a tale riguardo.

Non di minore importanza è la questione sul riconoscimento dell'amministratore “di fatto”, ovvero della persona esercitante le relative funzioni in assenza di una formale delibera di nomina, e sul diritto all'eventuale compenso.

Sulla questione del diritto al rimborso per le spese anticipate dall'amministratore, il Tribunale di Torino richiama la giurisprudenza della Suprema (Cass.civ, sez. II, 20 agosto 2014, n.18084; conforme Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2011, n.14197), la quale, dopo varie pronunce precedenti anche di segno opposto, ha precisato che l'amministratore di condominio non ha, salvo quanto previsto dagli art. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore e i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

La ragione della diversità tra la disciplina dettata dall'art. 1720 c.c. citato e la disciplina speciale condominiale sta nel fatto che quest'ultima non attribuisce al mandatario il potere di erogare le spese con assoluta discrezionalità ma l'erogazione deve avvenire nei limiti di spesa che sono stati oggetto della delibera di approvazione del preventivo la cui determinazione è affidata alla competenza dell'organo collegiale ai sensi dell'art. 1135, n. 2), c.c.

Solo se sussista il presupposto costituito dalla delibera di approvazione del preventivo all'amministratore è consentito erogare le spese che successivamente saranno in ogni caso sottoposte ad un ulteriore vaglio da parte dell'organo collegiale in sede di approvazione del rendiconto.

L'avvenuta approvazione del preventivo da parte dell'assemblea non autorizza, tuttavia, l'amministratore ad erogare le spese mediante anticipazioni prelevate da sue risorse, dovendo egli conformarsi al dovere di riscossione dei contributi nei confronti dei condomini come sancito dall'art. 1130, n. 3), c.c.

Laddove l'amministratore avesse anticipato personalmente le spese, non utilizzando quindi le somme giacenti sul conto corrente del condominio ivi pervenute dai condomini attraverso l'attività di riscossione, egli potrà pretendere il rimborso solo provando che esse rivestivano il carattere dell'urgenza.

In assenza di tale presupposto, l'amministratore potrà vantare un diritto di ripetizione di quanto anticipato, solo qualora le anticipazioni siano contabilizzate nel rendiconto e quest'ultimo sia approvato dalla assemblea.

In tema di prova, quindi, l'amministratore potrà esercitare l'azione di ripetizione dell'indebito, solo qualora disponga del verbale recante la delibera di approvazione del rendiconto il quale indichi, però, la contabilizzazione delle anticipazioni rese nell'interesse del condominio.

D'altronde, la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, che non sia stata tempestivamente impugnata per vizi che ne possano determinare l'annullamento, rende incontestabile il rendiconto stesso, per modo che eventuali crediti dell'amministratore - per anticipazioni e/o compensi oppure ad altro titolo ancora - che non siano stati ivi inseriti non possano essere più riscossi una volta che il rendiconto sia divenuto definitivo.

La decisione in commento non ha riconosciuto il diritto al compenso all'amministratore che abbia esercitato le relative funzioni prima della delibera di nomina, ritenendo che solo l'atto collegiale sia idoneo a conferire l'incarico.

La decisione in commento offre lo spunto per alcune riflessioni sul rapporto intercorrente tra la disciplina del mandato e quella del condominio.

In tema di diritti ed obblighi dell'amministratore di condominio, la disciplina condominiale non sempre viene riconosciuta lex specialis rispetto a quella del mandato.

Sulle anticipazioni di spesa fatte con denaro dell'amministratore, si è visto che, secondo la Suprema Corte, non può essere invocato l'art. 1720 c.c., che dà diritto al mandatario di essere rimborsato dal mandante, in quanto trattasi di norma incompatibile con la disciplina condominiale, che richiede che le spese siano previamente approvate dalla assemblea.

In ordine al diritto dell'amministratore al compenso, o meglio al risarcimento ivi equivalente, i giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2021, n.7874) ritengono, invece, suscettibile di applicazione la norma sul mandato di cui all'art. 1725, comma 1,c.c., nell'ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ritenendo che, in tal caso, l'amministratore abbia diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, salvo che sussista una giusta causa.

La disciplina condominiale, in questa ipotesi, non viene è ritenuta affatto speciale rispetto a quella del mandato, tant'è che si ritiene applicarsi l'art. 1725 c.c.

L'art. 1725 c.c. riconosce Il diritto al risarcimento dei danni al mandatario quando il mandato è a tempo determinato.

Da ciò si ricava che il mandato a tempo determinato non è, di regola, revocabile anticipatamente se non per giusta causa.

La disciplina condominiale dispone al contrario che la revoca dell'amministratore possa essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea a norma dell'art. 1129, comma 11, c.c. e, quindi, anche anticipatamente rispetto al termine di durata a tempo determinato dell'incarico stabilito dal comma 8.

Ne consegue che, nella disciplina condominiale, la revocabilità anticipata del mandato a tempo determinato costituisce un diritto riconosciuto in capo ai condomini.

Se - come afferma la Suprema Corte - in tema di anticipazioni dell'amministratore, le norme in tema di mandato devono essere coordinate con quelle in materia di condominio, allora sembra porsi in dubbio che la revoca anticipata dell'incarico, costituendo l'esercizio di una attività lecita, possa essere ritenuta fonte di una responsabilità dei condomini, e di un danno ingiusto, tale da determinare un obbligo risarcitorio.

Altra questione interessante affrontata dalla decisione del Tribunale di Torino riguarda il tema dell'amministratore di fatto, ovvero di colui che esercita l'incarico senza la preventiva nomina da parte dell'assemblea.

Secondo il Tribunale di Torino, il compenso non spetta a colui che esercita le funzioni di amministratore che non risulti nominato da una delibera formale della assemblea non potendosi avere una nomina attraverso semplici comportamenti concludenti.

In altre parole, la gestione condominiale senza titolo non darebbe diritto ad alcun compenso.

Si segnala, tuttavia, che l'art.1129, comma 6, c.c. prevede la possibilità che un soggetto senza nomina formale possa gestire il condominio, laddove dispone che in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio, debba essere affissa l'indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Se la legge obbliga colui che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore ad esporre i suoi dati, al fine di essere conosciuto dai terzi e dai condomini, significa che l'ordinamento ne attribuisce il riconoscimento giuridico ed allora andrebbe rivalutata la questione del diritto al compenso.

D'altronde, il diritto al compenso non pare avere rapporti con la delibera di nomina dell'amministratore avente titolo, tanto che l'art. 1129, comma 14, c.c. stabilisce che l'obbligo di precisazione analitica dei relativi importi che lo costituiscono si deve adempiere al momento della accettazione della nomina, accettazione che peraltro può anche essere anche successiva alla delibera.

In materia societaria, la figura dell'amministratore di fatto trova piena cittadinanza (Cass. civ., sez. I, 8 agosto 2020, n.21730) e quando l'ingerenza nella gestione della società, attraverso le direttive e il condizionamento delle scelte operative, lungi dall'esaurirsi nel compimento di atti eterogenei e occasionali, riveli avere caratteri di sistematicità e completezza, fa assumere alla persona non titolata diritti ed obblighi tipici dell'amministratore avente formale investitura.

Gatto, Amministratore (anticipazioni), in Condominioelocazione.it, 3 ottobre 2019;

Gallucci, Spetta all'amministratore di condominio uscente dare la prova del proprio credito per anticipazioni verso gli amministrati, in Dirittoegiustizia.it, 2010;

Lazzaro - Stingardini, L'amministratore del condominio, Milano, 1982.