Locazione ad uso abitativo e danni da ritardata restituzione del bene locato

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto, ai sensi dell'art. 1591c.c., a pagare al locatore “il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna” comprensivo di ogni obbligazione pecuniaria pattuita, ivi compresi gli oneri accessori condominiali posti contrattualmente a carico del conduttore, salvo il diritto del locatore di dimostrare un danno ulteriore. Nel caso in cui l'immobile locato sia compreso in un edificio in condominio, il termine di prescrizione del credito avente ad oggetto la restituzione degli oneri accessori da questo ultimo pagati al condominio decorre dalla data di approvazione, da parte dell'assemblea, del bilancio consuntivo annuale del riparto delle spese.

Con atto di opposizione a decreto ingiuntivo, il conduttore citava in giudizio il locatore lamentando l'erronea quantificazione del credito oggetto di ingiunzione. Secondo quanto prospettato, in caso di risoluzione del rapporto di locazione, il locatore avrebbe avuto diritto solamente ai canoni contrattualmente pattuiti fino alla data dello scioglimento del contratto - nella specie, quelli maturati fino alla data della pronuncia dell'ordinanza di convalida di sfratto per morosità - potendo il medesimo locatore chiedere, per il restante periodo di tempo fino alla data della riconsegna dell'immobile, un'indennità per l'occupazione abusiva dell'immobile che, al contrario, nella specie non era stata richiesta. Inoltre, il conduttore eccepiva la prescrizione del credito del locatore alla restituzione degli oneri condominiali pagati.

Costituitasi in giudizio, la locatrice chiedeva il rigetto dell'opposizione sollevata.

La quaestio juris posta all'attenzione del Tribunale di Catania ha investito, innanzitutto, il tema della responsabilità contrattuale del conduttore conseguente alla ritardata restituzione della cosa locata ai sensi dell'art. 1591 c.c. Secondariamente, il Tribunale ha affrontato il tema della prescrizione del diritto alla restituzione degli oneri accessori posti a carico del conduttore.

Il Tribunale di Catania ha innanzitutto confermato la quantificazione del credito oggetto di ingiunzione. Come precisato dal giudice, il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. A tal proposito il riferimento codicistico è alla nozione di “corrispettivo convenuto”, la quale è idonea a ricomprendere ogni obbligazione pecuniaria pattuita, e, dunque, non solo i canoni contrattualmente pattuiti (che sono da corrispondersi fino al momento dell'effettivo rilascio del bene locato); ma anche gli oneri accessori condominiali posti convenzionalmente a carico del conduttore.

Per quanto concerne l'eccezione di prescrizione del diritto del locatore a conseguire dal conduttore il rimborso degli oneri accessori, il Tribunale ha considerato che, in ossequio all'art. 9, comma 3, della l. n. 392/1978 (c.d. dell'equo canone), il conduttore è tenuto al pagamento degli oneri condominiali entro e non oltre il termine di due mesi dalla richiesta del locatore, decorso il quale il conduttore è automaticamente costituito in mora, come avvenuto nel caso di specie. Inoltre, il giudice ha rilevato che, nel caso in cui l'immobile sia compreso in un edificio in condominio la prescrizione del diritto del locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data di approvazione del bilancio consuntivo annuale di riparto delle spese tra i partecipanti; è solo in tale momento che sorge il debito del condomino verso il condominio e correlativamente il credito del medesimo verso il conduttore. Nessun accoglimento ha potuto trovare l'eccezione sollevata dall'opponente.

Al termine del contratto di locazione, il conduttore è tenuto, ai sensi dell'art. 1590 c.c., a restituire al locatore l'immobile nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto.

Anzitutto, l'articolo in esame fa discendere in capo al conduttore un obbligo di restituzione dell'immobile locato che non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi; ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire di una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2017, n. 6467). Sicché si configura un inadempimento a carico del conduttore ogni qual volta il locatore non riacquisti la completa disponibilità dell'immobile, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione.

Inoltre, la norma codicistica impone al locatore la restituzione della cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore che la cosa presenti all'atto della riconsegna (Trib. Ragusa 13 febbraio 2020, n. 159; App. Campobasso 1 settembre 2020, n. 214); in assenza di una descrizione dello stato del bene al momento della stipula del contratto, si presume che egli lo abbia ricevuto in buono stato.

Qualora al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore potrà addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre tali limiti (Trib. Vercelli 10 novembre 2020, n. 463).

In caso di ritardo nella restituzione della cosa locata al termine del rapporto contrattuale si configura in capo al conduttore una responsabilità per il ritardo nella riconsegna. In particolare, l'art. 1591 c.c. impone al conduttore in mora nella restituzione del bene locato l'obbligo di corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.

In siffatta ipotesi, la norma codicistica sancisce anzitutto l'obbligo, in capo al conduttore, di corrispondere al locatore un corrispettivo che si identifica nella c.d. “indennità di occupazione”, rappresentante una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto (Trib. Alessandria 7 ottobre 2020, n. 563).

L'oggetto di tale obbligazione, la quale non richiede la costituzione in mora del conduttore, è determinato ex lege nell'ammontare mediante il riferimento a un parametro minimo che si identifica con il canone convenuto, da corrispondersi fino al momento dell'effettiva riconsegna del bene (Trib. Trento 20 febbraio 2020, n. 30; Trib. Chieti 9 luglio 2020, n. 372; Trib. Nocera Inferiore 4 aprile 2019, n. 460; Trib. Roma 29 aprile 2019, n. 9227). Il parametro utilizzato ai fini del calcolo dell'indennità dovuta è, quindi, quello della destinazione che l'immobile aveva prima che la locazione avesse inizio, atteso che il riconoscimento di un'indennità rapportata alla sua destinazione finale si risolverebbe, a fronte dell'obbligo del conduttore di restituire il cespite nello status quo ante, in un'indebita locupletazione priva di giustificazione (Cass. civ., sez. III, 14 febbraio 2017, n. 3789).

L'art. 1591 c.c. assicura così al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Trattasi di una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: il conduttore in mora non potrà eccepire che il danno subito dal locatore sia inferiore alla misura del canone, dovendo continuare a versare questo ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione - non voluta dal locatore - della relazione di godimento con la res non ancora restituita (Cass. civ., sez. III, 16 luglio 2019, n. 18946).

Fino alla concorrenza del canone convenuto, l'esistenza del danno è dunque legalmente presunta in una misura minima e non deve essere provato né nell'an né nel quantum. Tale azione, e la conseguente responsabilità, hanno natura contrattuale, derivando dall'inadempimento del conduttore all'obbligo di restituire la cosa locata alla scadenza del rapporto ai sensi dell'art. 1590 c.c. Il locatore dovrà limitarsi a provare il solo ritardo nella riconsegna dell'immobile (Trib. Monza 13 aprile 2005).

Pertanto, come osservato dal Tribunale di Catania, il locatore “ha correttamente ingiunto al conduttore il pagamento dei canoni scaduti fino alla data in cui è stato convalidato l'intimato sfratto per morosità, nonché dei canoni successivi fino all'effettivo rilascio dell'immobile”(v. pag. 4 della motivazione).

La sentenza resa offre anche l'occasione per ribadire la nozione di “corrispettivo convenuto” di cui all'art. 1591 c.c.: in esso va ricompresa “ogni obbligazione pecuniaria pattuita e, quindi, anche gli oneri accessori condominiali posti convenzionalmente a carico del solo conduttore (v. Cass. n. 17201/2002)”(v. pag. 3 della motivazione).

Il conduttore ha la possibilità di escludere il prodursi degli effetti della mora e, di conseguenza, di sottrarsi all'obbligo del pagamento dell'indennità di occupazione mediante un'offerta reale di riconsegna dei locali. A tal proposito, la giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, ha avuto modo di precisare che mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea a evitare la mora del conduttore (Cass. civ., sez. VI, 11 febbraio 2020, n. 3135; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3856; Trib. Grosseto 9 settembre 2020, n. 601; Trib. Roma 9 marzo 2020, n. 4961; Trib. Bari 22 giugno 2016, n. 3279).

È, tuttavia, legittimo il rifiuto del locatore alla restituzione dell'immobile locato fino a quando il conduttore non lo abbia rimesso in pristino o, comunque, non vi sia stata l'effettiva messa a disposizione del creditore dell'integrale oggetto della prestazione a lui dovuta (v. Trib. Bari 20 novembre 2014, n. 5136, il quale ha osservato che “è legittimo il rifiuto del locatore alla restituzione dell'immobile locato fino a quando il locatario non l'abbia rimesso in pristino e, comunque, l'offerta non formale della prestazione dovuta è idonea ad escludere la mora del debitore solo ove si traduca nell'effettiva messa a disposizione del creditore dell'integrale oggetto della prestazione a lui dovuta. Conseguentemente, ove venga accertato che al momento dell'offerta restituzione l'immobile locato richiedeva notevoli lavori per essere messo in condizioni di normale utilizzo, deve ritenersi sussistente un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore”).

Per contro, è da escludersi la legittimità del locatore che, in violazione del dovere di buona fede ex art. 1375 c.c., opponga un rifiuto ingiustificato alla presa in consegna dell'immobile ovvero reso sulla base di considerazioni generiche (Cass. civ., sez. III, 15 novembre 2017, n. 26950; Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2016, n. 7639).

Il conduttore può essere tenuto, anche, al pagamento del maggior danno. In tal caso, l'obbligo risarcitorio non sorge automaticamente in quanto il locatore è onerato di fornire, secondo le regole ordinarie, la prova del maggior danno subito, sia in ordine alla sua esistenza sia al suo concreto ammontare.

Il maggior danno è integrato allorché sussista la specifica dimostrazione, da parte del locatore, di un'effettiva e reale lesione del suo patrimonio che sia di entità superiore a quella risarcibile con il pagamento di un importo corrispondente al canone (App. Firenze 5 ottobre 2016, n. 1585), avuto riguardo anche alle concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzo (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29330).

L'onere della prova a carico del locatore può essere assolto anche mediante il ricorso a presunzioni, purché sia dimostrato che il ritardo abbia, ad esempio, concretamente pregiudicato la possibilità di locare a terzi il bene per un canone superiore all'ultimo pattuito con il conduttore inadempiente, o si siano perse occasioni di vendita a un prezzo più vantaggioso o si siano perse altre analoghe situazioni vantaggiose, non essendo sufficiente la prova del diverso e maggior valore locativo di mercato (Cass. civ., sez. III, 22 novembre 2016, n. 23704; Cass. civ., sez. III, 26 ottobre 2012, n. 18499). A tal riguardo il locatore che intenda essere risarcito del danno per mancato reimpiego del bene ha l'onere di allegare e dimostrare l'esistenza di specifici fatti impeditivi allo stesso, determinati dal ritardato o inesatto adempimento dell'obbligo di restituzione dell'immobile, e idonei ad escludere che il mancato sfruttamento locativo sia dipeso da mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore.

La prova dell'esistenza di danni ulteriori consisterà dunque nel fornire al giudice i necessari elementi di confronto tra le condizioni della cosa, a suo tempo descritta in relazione alla consegna, e le diverse condizioni risultanti all'atto della restituzione (Cass. civ., sez. III, 6 ottobre 2016, n. 19981, che ha così statuito: “spetta al locatore, che provi di non aver potuto concludere un nuovo contratto di locazione a causa del ritardato rilascio dell'immobile, il conseguente maggior danno patito sino alla data del rilascio, da liquidarsi con riferimento all'importo del canone relativo al contratto non concluso, oltre aggiornamento ISTAT, ma non anche il danno da lucro cessante per il periodo successivo al rilascio e fino alla stipulazione di un nuovo contratto, non potendo ritenersi provato il nesso eziologico tra l'inadempimento e la produzione di tale ulteriore pregiudizio, né essendo possibile rimettere alla mera libertà del locatore la scelta di attivarsi o meno per rilocare l'immobile, una volta restituito, estendendo sine die il danno patrimoniale risarcibile”).

Il Tribunale di Catania ha affrontato anche il tema della prescrizione del credito del locatore al rimborso degli oneri accessori dovuti dal conduttore.

Anzitutto, va rilevato che l'art. 9, comma 3, della l. n. 392/1978 stabilisce che il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta, termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.

Di conseguenza, in mancanza di una siffatta istanza del conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, il conduttore deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio dies interpellat pro homine e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta non è accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Trib. Roma 6 giugno 2019, n. 12093).

Il locatore è solamente tenuto a dimostrare che le spese di cui chiede il rimborso rientrino tra quelle previste dall'art. 9 della l. n. 392/1978, poste a carico totale o parziale del conduttore, e che di esse è stata fatta richiesta di pagamento da almeno due mesi.

Così è avvenuto nel caso posto all'attenzione del Tribunale di Catania che ha affermato che “la locatrice ha documentato il pagamento delle (..) spese condominiali, su cui si fonda il relativo diritto al rimborso, tenuto conto, peraltro, che detti oneri in quanto contrattualmente pattuiti rientrano nella nozione di cui all'art. 1591 c.c., per come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità” (v. pag. 5 della motivazione).

In punto di prescrizione del diritto al rimborso, l'art. 2948 c.c. prevede un termine quinquennale per il canone ed ogni altro corrispettivo di locazioni (n. 3), tra cui rientrano certamente gli oneri accessori. Per contro, l'art. 6 della l. 22 dicembre 1973, n. 841 prevede una prescrizione biennale del diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratto, del conduttore, in deroga al principio codicistico ed è applicabile agli oneri accessori dovuti in base all'art. 9 della l. n. 392/1978.

Tale deroga trova giustificazione nella considerazione che il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione di servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione; inoltre, la fissazione di un termine più breve di prescrizione è giustificata dall'esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso di tempo ragionevolmente breve (Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2006, n. 8610).

Contra Trib. Parma 11 aprile 2016, n. 250, secondo cui “il credito del locatore relativo al pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore si prescrive in due anni se trattasi di crediti anteriori al provvedimento c.d. taglia leggi, che ha abrogato l'art. 6, comma 4, della l. n. 841/1973 dal 22 dicembre 2008, mentre si prescrive in cinque anni se posteriore, con conseguente applicazione della normativa generale codicistica di cui all'art. 2948 c.c., che prevede appunto il termine di prescrizione quinquennale”.

Ai sensi dell'art. 2935 c.c., la prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere che, per il locatore-condomino, è dalla data della delibera condominiale che, approvando il consuntivo e il relativo piano di riparto, fa sorgere il debito a carico del condomino e, correlativamente, il credito del medesimo nei confronti del conduttore.

Di tale avviso, è apparso il Tribunale di Catania che ha avuto modo di rilevare che, “nel caso in cui l'immobile locato sia compreso in un edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condomino locatore al rimborso degli oneri accessori dalla data in cui l'assemblea del condominio approva il bilancio consuntivo annuale con il riparto delle spese condominiali tra i condomini, trova giustificazione nella circostanza che solo in tale momento sorge il debito del condomino verso il condominio, e, correlativamente, il credito del medesimo verso il conduttore. L'esistenza stessa del credito del locatore avente ad oggetto il rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico del conduttore è in tale ipotesi subordinata all'adozione di un atto formale sottratto alla immediata disponibilità del locatore, sicché sino a quando non interviene l'approvazione dell'assemblea la prescrizione del credito non inizia a decorrere” (v. pag. 4 della motivazione).

Va, infine, rilevato che la decorrenza della prescrizione si atteggia diversamente nell'ipotesi in cui il locatore sia l'unico proprietario di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio. In tale ipotesi, a differenza di immobili ricompresi in un edificio in condominio, la data di decorrenza deve essere individuata con quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa si svolge nell'ambito del rapporto di locazione, e non dall'approvazione del bilancio che è regolata da una norma concernente l'organizzazione interna dell'ente ai fini contabili; ciò in quanto l'unico proprietario ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per quell'immobile locato superino o meno gli acconti periodicamente percepiti alla chiusura della gestione annuale (Cass. civ., sez. VI, 26 febbraio 2015, n. 3947; Cass. civ., sez. III, 9 marzo 2010, n. 5666; Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2006, n. 8610; Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2006, n. 8609).

De Tilla M. - De Tilla C. - Ferraro, Le locazioni. Responsabilità. Processo locatizio. Fattispecie particolari, Milano, 2021, 521;

De Tilla M., Le locazioni. Canone. Oneri. Locazioni particolari. Indennità di avviamento. Prelazione e riscatto

Contratto. Obbligazioni. Estinzione, Milano, 2017, 337;

Di Marzio - Falabella, La locazione. Contratto. Obbligazioni. Estinzione, Milano, 2010, 1068;

Lazzaro - Di Marzio Le locazioni per uso abitativo, II, Milano, 2002, 968.