Il regolamento di condominio non può limitare la legittimazione passiva dell'amministratore

La clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorchè deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l'autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall'assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, atteso che il comma 4 dell'art. 1138 c.c. prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni ivi menzionate, fra le quali, appunto, è compresa quella di cui all'art. 1131 c.c.

La causa posta all'esame del Supremo Collegio originava da un'impugnazione, proposta da un condomino, avverso la delibera assembleare con cui era stato deciso di non accettare la proposta transattiva di un legale e di proporre ricorso per cassazione in un giudizio risarcitorio corrente tra il condominio ed alcuni condomini.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda, e stessa sorte aveva avuto il giudizio di gravame.

La Corte d'Appello - per quel che interessa questa breve nota - aveva evidenziato che il riferimento contenuto nell'ordine del giorno della riunione de qua al giudizio civile, cui ineriva la proposta transattiva del suddetto legale, rendeva prevedibile uno sviluppo della discussione diretto a deliberare la proposizione del ricorso per cassazione, non occorrendo la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 4, c.c. per le liti esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore, trattandosi di causa per risarcimento dei danni provocati da cose comuni.

Né rilevava, ad avviso del giudice distrettuale, l'art. 40 del regolamento di condominio, secondo cui “L'amministratore ha la rappresentanza legale del condominio e può agire e resistere in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi. Per agire e resistere in giudizio deve, però, essere autorizzato dall'assemblea, tranne che si tratti di agire contro il condomino moroso e nei casi di urgenza”.

Si trattava di valutare la fondatezza dell'eccezione del condomino impugnante sulla non corretta costituzione in giudizio del condominio, stante la prescrizione regolamentare che obbligava l'amministratore, che volesse agire o resistere, a conseguire l'autorizzazione dell'assemblea, tranne che si trattasse di agire contro il condomino moroso e nei casi di urgenza.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tale doglianza non meritevole di accoglimento, atteso che la decisione della questione di diritto operata dalla Corte d'Appello, circa l'autonoma legittimazione dell'amministratore a resistere all'impugnazione della delibera assembleare, era conforme all'insegnamento giurisprudenziale.

Invero, spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle cose comuni (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2005, n. 8286; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1999, n. 14037; Cass. civ., sez. II, 19 novembre 1992, n. 12379).

Essendo l'amministratore l'unico legittimato passivo nelle controversie ex art. 1137 c.c., in forza dell'attribuzione conferitagli dall'art. 1130, n. 1), c.c., e della corrispondente rappresentanza in giudizio ai sensi dell'art. 1131 c.c., allo stesso spetta, altresì, la facoltà di gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2020, n. 6735; Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2017, n. 7095; Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).

Si consideri, peraltro, che anche l'eventuale difetto di valida costituzione del condominio per mancanza di autorizzazione assembleare non inciderebbe sulla regolarità del rapporto processuale, ma rileverebbe unicamente ove la non rituale presenza del convenuto ed appellato nel processo avesse recato pregiudizio all'attrice ed appellante, eventualmente per la condanna alle spese che quest'ultima non avrebbe subìto se l'appellato non avesse partecipato al giudizio (argomentando ex Cass. civ., sez. lav., 5 dicembre 1998, n. 12363).

Del pari corretta - ad avviso dei magistrati del Palazzaccio - era la statuizione della Corte territoriale, secondo la quale sussisteva la legittimazione passiva dell'amministratore (e, quindi, anche quella a proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio), senza necessità di autorizzazione dell'assemblea a costituirsi nel giudizio, rispetto alla controversia relativa alla domanda di risarcimento dei danni che fossero derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di un bene condominiale, essendo l'amministratore tenuto, comunque, a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130, n. 4), c.c. (la versione di tale norma prima della l. n. 220/2021 prevedeva, invece, l'obbligo di compiere gli atti conservativi dei “diritti” inerenti alle parti comuni dell'edificio).

Sul punto, si è dato seguito all'orientamento interpretativo, secondo cui il potere-dovere di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”, attribuito all'amministratore di condominio dal citato art. 1130, n. 4), c.c., implica, in capo allo stesso, la correlata autonoma legittimazione processuale attiva e passiva, ex art. 1131 c.c., in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa o conseguenziale, appunto, alla conservazione delle cose comuni (v., ex multis, Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449; Cass. civ., sez. III, 25 agosto 2014, n. 18168; Cass. civ., sez. II, 21 dicembre 2006, n. 27447; Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3676; Cass. civ., sez. II, 15 luglio 2002, n. 10233; Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474; Cass. civ., sez. II, 18 giugno 1996, n. 5613; Cass. civ., sez. II, 23 marzo 1995, n. 3366).

In tal senso, risultava infondata la supposizione del ricorrente, che postulava la necessità dell'autorizzazione dell'assemblea, presa con la maggioranza prescritta dall'art 1136, commi 2 e 4, c.c., per deliberare validamente sulla proposizione del ricorso per cassazione nella lite risarcitoria.

Né, infine, assumeva rilievo ad avviso degli ermellini - l'invocazione dell'art. 40 del regolamento di condominio (supra riportato), riaffermando, al riguardo, che il potere dell'amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all'art. 1131 c.c., nell'àmbito delle attribuzioni conferitegli a norma dell'art. 1130 c.c., deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazioni né per volontà dell'amministratore né per deliberazione della assemblea.

Ne deriva che la clausola contenuta in un regolamento condominiale - ancorché deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini - secondo cui l'autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall'assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poiché il comma 4 dell'art 1138 c.c. prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni ivi menzionate, fra le quali è, appunto, compresa quella di cui all'art. 1131 citato (così le remote, ma pur sempre attuali, Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1970, n. 1047, e Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1968, n. 1068).

Per quanto concerne la legittimazione passiva, mette punto rammentare che, ai sensi del comma 2 dell'art. 1131 c.c. - invariato anche a seguito della riforma della normativa condominiale entrata in vigore il 18 giugno 2013 - l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente “le parti comuni dell'edificio”.

A differenza della legittimazione attiva, che è - di regola, salvo ampliamenti da parte dell'assemblea o del regolamento - limitata alle questioni connesse alle sue funzioni istituzionali ex art. 1130 c.c., quella passiva riveste una portata generale; qualora il condominio assuma le vesti di convenuto, rispetto ad azioni promosse da terzi o da alcuno dei condomini che investano interessi comuni - in opposizione all'interesse particolare del singolo o di un estraneo - l'amministratore è passivamente legittimato a stare in giudizio (v., ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1986, n. 7256).

Tale disciplina trova essenzialmente la sua ratio nell'evidente esigenza di semplificazione nei rapporti tra il condominio ed eventuali terzi o alcuno degli stessi partecipanti, che intendano far valere, in sede giudiziale, pretese che attengano ad interessi comuni; la norma consente, infatti, di ovviare alla necessità di citare indistintamente una moltitudine di soggetti diversi in situazioni che, attese le sempre più estese dimensioni che va assumendo nella pratica la realtà condominiale o supercondominiale, finirebbero con il risultare di fatto ostative alla proposizione del giudizio, senza considerare le difficoltà pratiche di preservare nel corso del relativo giudizio il litisconsorzio passivo nei confronti di tutti i condomini (non escludendo la possibilità di convenire in giudizio tutti i partecipanti al condominio, v. Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1995, n. 735; Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1993, n. 10474).

La norma - senza distinguere le azioni esperibili se di accertamento, costitutive o di condanna - deroga, quindi, ai principi generali in tema di litisconsorzio, rendendo superflua l'evocazione in giudizio di tutti i contitolari del rapporto sostanziale controverso, ma unitario, al fine di agevolare in concreto l'iniziativa processuale del terzo estraneo al sodalizio (Cass. civ., sez. II, 19 maggio 1999, n. 4845), che, altrimenti, in assenza di siffatta agevolazione, dovrebbe convenire in causa tutti i partecipanti o effettuare difficili, se non impossibili, ricerche di delibere o regolamenti per verificare se gli usuali poteri dell'amministratore siano stati limitati o estesi.

La legittimazione passiva dell'amministratore non è, quindi, subordinata ad alcuna delibera autorizzativa, purché la controversia attenga a questioni concernenti gli interessi della collettività dei condomini (v. la giurisprudenza sopra richiamata, cui adde Cass. civ., sez. II, 15 marzo 2001, n. 3773; Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 1997, n. 278; Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1994, n. 8946; contra, sembra Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2004, n. 22294, secondo cui l'amministratore non ha la legittimazione passiva senza la deliberazione assembleare autorizzativa di stare in giudizio); ne consegue che risulta irrilevante sia la mancanza ab initio di una delibera assembleare diretta ad autorizzare la costituzione in giudizio dell'amministratore, sia l'invalidità di un'eventuale delibera in tal senso, in quanto situazioni che sono insuscettibili di far venir meno la predetta legittimazione.

Leggermente più complesso è il problema - affrontato, in via preliminare, dalla sentenza in commento - se un regolamento condominiale, specie se contrattuale, possa consentire ad una delibera assembleare contraria di costituire motivo ostativo all'esplicazione, da parte dell'amministratore, del proprio potere-dovere di curare la difesa del condominio nel processo.

La magistratura di vertice (Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 1966, n. 158) ha affermato, in proposito, che la sentenza emessa, in tali giudizi, nei confronti dell'amministratore, ha efficacia diretta nei confronti del condominio, quand'anche questi abbia espresso il proprio dissenso circa la resistenza alla causa, in quanto il contenuto della delibera adottata in esito al vaglio, da parte dell'assemblea, dell'opportunità di resistere o meno ad una domanda giudiziale proposta in materia che eccede l'ordinaria amministrazione, riguarda i soli rapporti interni tra amministratore e condominio; se il primo, nonostante la contraria volontà dell'assemblea, avrà resistito in giudizio, potrà incorrere nella revoca del mandato, e nel risarcimento dei danni che il secondo avrà subíto in conseguenza della lite proseguita ad onta del suo dissenso.

Tale orientamento è oggetto di critica da una parte di un'autorevole dottrina (Salis), in quanto contrario alle disposizioni sul mandato, applicabili anche al rapporto tra amministratore e condominio, ed all'obbligo specificatamente di eseguire le statuizioni dell'assemblea, con la conseguenza, altrimenti, che il giudice, dinanzi al quale venisse prodotta la delibera che denega all'amministratore il mandato a rappresentare il condominio in giudizio, non dovrebbe tener conto di tale decisione e considerare, invece, il condominio legittimamente rappresentato a tutti gli effetti del giudizio (per quanto concerne le materie che, pur riguardanti controversie attinenti alle parti comuni, ma estranee alle attribuzioni dell'amministratore, v., più di recente, Cass. civ., sez. un, 6 agosto 2010, n. 18331).

Tuttavia, si ritiene che, entro il limite consistente nel fatto che l'azione proposta riguardi le parti comuni dell'edificio, la rappresentanza in giudizio da parte dell'amministratore configura per quest'ultimo l'esplicazione - non soltanto di un potere attribuitogli dal codice civile, ma anche - di uno specifico obbligo correlato necessariamente alle sue funzioni; peraltro, ciò si giustifica in considerazione dell'atipicità del rapporto di mandato intercorrente tra l'amministratore ed i condomini, e del fatto che la legittimazione passiva del primo è regolata direttamente dalla legge in funzione dei generali interessi della collettività, che possono eventualmente non coincidere con quelli della maggioranza dei partecipanti al condominio, ed è, al contempo, espressione della coesione del gruppo posta a presidio degli interessi dei terzi.

Monegat, La legittimazione passiva dell'amministratore non ha limiti, in Immob. & proprietà, 2015, 53;

Tortorici, La rappresentanza processuale passiva dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2011, 355;

Scarongella, La legittimazione processuale passiva dell'amministratore di condominio, in Contratti, 2011, 552;

Celeste, Le Sezioni Unite ridimensionano la legittimazione passiva dell'amministrazione del condominio bilanciandola con il potere decisionale dell'assemblea, in Foro it., 2010, I, 3361;

Risolo, Limiti della legittimazione processuale dell'amministratore di condominio, in Ilquotidianogiuridico.it, 2010;

Gravina Di Ramacca, La legittimazione processuale passiva dell'amministratore del condominio, in Gazzetta forense, 2010, fasc. 5, 12;

Izzo, L'amministratore e la difesa del condominio, in Giust. civ., 2006, I, 116;

De Tilla, Sulla legittimazione passiva dell'amministratore di condominio, in Arch. loc. e cond., 2000, 266;

Salis, Regolamento di condominio e potere di rappresentanza dell'amministratore, in Riv. giur. edil., 1970, I, 823.