Imprescrittibilità dell'azione reale volta al rispetto delle distanze legali e convenzione derogatoria contenente obbligazioni di natura personale

19 Agosto 2021

Con una recente ordinanza, il Supremo Collegio, a fronte di una convenzione che, benchè trascritta, aveva concesso, in favore del proprietario del fondo confinante, il diritto di mantenere l'opera a distanza inferiore di quella legale, ricevendo dal predetto un corrispettivo, fatta salva la revoca in caso di vendita dell'immobile interessato, una volta qualificata tale convenzione come obbligazione di natura personale, ha pur sempre riconosciuto al concedente la facoltà di agire per il rispetto delle distanze legali, nei confronti del terzo acquirente, senza limiti di tempo.
Massima

I poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell'usucapione del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale. Discende da tale principio che anche l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile, trattandosi di azione reale modellata sullo schema dell'actio negatoria servitutis, rivolta - non ad accertare il diritto di proprietà dell'attore, bensì - a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù.

Il caso

Il giudizio - concluso dall'ordinanza in commento - traeva origine dalla domanda, proposta da un Condominio nei confronti del proprietario dell'edificio confinante, costruito in aderenza, per chiedere accertarsi la violazione delle distanze in relazione a tre finestre situate al piano terra e quattro finestre site al primo piano, lamentando, inoltre, che il cornicione sporgeva per cm 50 ed il canale di gronda ed i pluviali sconfinavano nella proprietà del Condominio sporgendo oltre il confine.

L'attore aveva dedotto che il precedente proprietario del fabbricato, nel 1966, aveva autorizzato il dante causa del vicino a mantenere in quella posizione finestre, cornicione e gronda fino a quando non avesse venduto, per cui, sul presupposto che si trattava di un atto di concessione precaria ad personam, con previsione di “revoca” in caso di alienazione a terzi, aveva sostenuto che la concessione non era più operante poiché nel 1994 il suddetto dante causa aveva venduto l'immobile al convenuto.

Quest'ultimo aveva resistito alla domanda e, in via riconvenzionale, aveva chiesto che fosse accertato il suo diritto di mantenere le finestre e le luci a distanza non legale, agendo, altresì, per l'evizione parziale nei confronti del suo dante causa e chiedendo la riduzione del prezzo, oltre il risarcimento dei danni.

Il Tribunale - per quel che qui rileva - aveva rigettato la domanda proposta dal Condominio ed aveva accolto la domanda di usucapione spiegata dal convenuto.

La Corte d'Appello non ha, invece, condiviso la decisione del Tribunale di accoglimento della domanda di usucapione, rilevando che la concessione precaria del 1966, regolarmente trascritta, fosse operante fino al 1994, sicché nel 2006, data di introduzione del giudizio, non era decorso il termine per usucapire, tuttavia, aveva rigettato la domanda attorea sulla base di altra motivazione, ritenendo che si fosse prescritto il diritto del Condominio di pretendere il rispetto delle distanze legali.

Secondo il giudice distrettuale, mentre la convenzione aveva efficacia fino al trasferimento del bene da parte del vicino, dal lato della concedente non era previsto alcun termine, sicché il vincolo si era trasferito al Condominio con l'atto di vendita del 1978; poiché dalla data del trasferimento della proprietà al convenuto, avvenuta nel 1994, non era mai stato esercitato il diritto nei confronti di quest'ultimo in relazione al canone annuo ed all'eliminazione delle opere a distanza non legale fino all'invio della raccomandata avvenuta nel 2005, il diritto si era prescritto per il decorso del termine decennale.

La questione

Si trattava di verificare se la Corte territoriale avesse o meno violato gli artt. 948, 949 e 2946 c.c., laddove aveva dichiarato prescritto il diritto dell'attore di pretendere l'eliminazione delle opere realizzate in violazione delle distanze legali, pur trattandosi di azione imprescrittibile connessa all'esercizio delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà, salvo l'acquisto per usucapione.

Invero, secondo il ricorrente, il diritto a chiedere il rispetto delle distanze legali non sarebbe derivato dall'atto di concessione precaria del 1966, con il quale si era consentito al vicino di mantenere le vedute a distanza non legale, dietro versamento di un corrispettivo, in quanto l'accordo aveva avuto efficacia tra le parti, era limitato nel tempo e risultava soggetto a revoca in caso di trasferimento del bene da parte del concessionario.

In altri termini, si sosteneva l'erroneità della decisione impugnata, che - appunto - aveva ritenuto prescritto il diritto di chiedere l'eliminazione delle opere per non avere l'attore esercitato il diritto di credito, come contropartita della convenzione conclusa tra i danti causa delle parti, in quanto il diritto non sarebbe derivato dall'obbligazione contrattuale.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondata la doglianza formulata dal Condominio.

Invero, si è ribadito il principio secondo il quale i poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell'usucapione del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Discende da tale principio che anche l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile, trattandosi di azione reale modellata sullo schema dell'actio negatoria servitutis, rivolta non ad accertare il diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2012, n.871; Cass. civ., sez.II, 7 settembre 2009, n.19289).

Ad avviso degli ermellini, la Corte di merito non aveva fatto corretta affermazione dei citati principi di diritto, poiché aveva ritenuto che l'azione volta al rispetto delle distanze legali fosse prescritta per decorrenza del termine decennale previsto per l'esercizio del diritto di credito del condominio ad ottenere la prestazione di cui alla convenzione conclusa nel 1966, con la quale i precedenti proprietari si erano accordati perché il dante causa del convenuto potesse mantenere le finestre, il cornicione e la gronda ad una distanza inferiore a quella legale, corrispondendo una determinata somma annua fino alla vendita dell'immobile a terzi.

La suddetta pattuizione non era costitutiva di servitù a carico del fondo concedente, in quanto vincolava unicamente le parti che avevano sottoscritto l'accordo ed era soggetta a revoca se il concessionario avesse trasferito a terzi la proprietà.

Nello specifico, la convenzione del 1966 tra il Condominio ed il dante causa del convenuto era stata correttamente qualificata dal giudice distrettuale come “concessione precaria”, vincolante inter partes e, pertanto, inidonea ad imporre servitù prediali.

Il diritto di credito nascente dalla convenzione, soggetto all'ordinario termine di prescrizione, non doveva, però, confondersi - secondo i magistrati del Palazzaccio - con il diritto del proprietario a non subire pesi che non fossero imposti per legge o per contratto.

Conseguentemente, il diritto all'accertamento della violazione delle distanze e della demolizione delle opere illegittimamente realizzate non nasceva dalla concessione de qua, ma era connessa alle facoltà relative al diritto di proprietà, che, quale diritto reale, è imprescrittibile, salvo gli effetti dell'usucapione.

In quest'ordine di concetti, si rivelava errata l'affermazione, contenuta nella gravata sentenza, secondo cui il diritto di credito del concedente, soggetto a prescrizione, estinguerebbe anche il diritto di chiedere il rispetto delle distanze legali come se il diritto di proprietà traesse origine dalla convenzione.

Del resto, le convenzioni costitutive di servitù “personali” o “irregolari”, aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, sono disconosciute dal codice civile vigente, in quanto si concretizzano in un'utilità del tutto personale, e non in un'utilità oggettiva del fondo dominante (Cass. civ., sez.II, 26 febbraio 2019, n.5603).

A nulla rilevava, infine, la trascrizione dell'atto di concessione precaria, “ontologicamente incompatibile con la natura dei diritti reali di servitù”, in quanto la trascrizione, salvo nei casi in cui abbia funzione costitutiva, è una formalità esterna all'atto o al negozio cui vale a dare pubblicità; tale formalità serve a rendere conoscibile la condizione giuridica dei beni - nel caso di specie, il diritto del concedente a percepire dal vicino la somma annua quale corrispettivo del mantenimento delle aperture, gronda e pluviali a distanza non regolare fino alla vendita del bene a terzi - presentando un quadro, il più possibile completo, della loro “circolazione giuridica”.

Osservazioni

Dunque, deve affermarsi, in via generale, che l'azione proposta per ottenere l'osservanza delle distanze legali è modellata sullo schema della negatoria servitutis, essendo rivolta non già all'accertamento del diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 2000, n. 867).

Tale azione, quindi, non esige la rigorosa dimostrazione della proprietà dell'immobile a cui favore l'azione viene esperita, essendo sufficiente che l'attore dimostri con qualsiasi mezzo, non escluse le presunzioni, di possedere il fondo in base ad un valido titolo di acquisto, oltre, naturalmente, a dimostrare la sussistenza di un'illecita attività edificatoria da parte del convenuto.

Va, inoltre, sottolineato come la finalità delle norme disciplinanti le distanze tra le costruzioni è quella di evitare il formarsi di anguste o dannose intercapedini, e ciò per ragioni di igiene e sicurezza (privata e pubblica), ed anche per rendere più confortevole e agevole il godimento di costruzioni in zone abitate.

Pertanto, le relative norme potranno applicarsi soltanto laddove le costruzioni siano reciprocamente frontistanti, e cioè laddove gli edifici, fatti avanzare idealmente lungo lo stesso piano in cui si trovano, s'incontrino in qualche punto (per l'applicabilità delle norme che regolano i rapporti di vicinato rispetto alle singole unità immobiliari di proprietà individuale poste nell'àmbito di un unico edificio condominiale, v. invece, Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2001, n. 13852, che, in linea con la pregressa giurisprudenza di legittimità, ne subordina l'operatività alla compatibilità con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti dei condomini, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico stabile implica, di per sé, il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali).

Qualora, poi, sia rimasta accertata, fra due fabbricati di fondi finitimi, l'esistenza di un'intercapedine che violi le norme sulle distanze legali, il giudice non può, con propria valutazione discrezionale, escludere il carattere dannoso o pericoloso dell'intercapedine medesima - ad esempio, perché di poco inferiore al minimo distacco prescritto - e, quindi, ritenere la legittimità della nuova costruzione (v. Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2001, n. 15367), in quanto le predette distanze, stanti le finalità di natura pubblica alle quali si ispirano, sono state predeterminate dal legislatore in via generale ed astratta, sicché, imponendo l'osservanza delle stesse, si è inteso che solo quest'ultime possano soddisfare le esigenze di igiene, salubrità, sicurezza, funzionalità e convivenza civile degli abitanti.

Sembra, poi, affermarsi il rilievo per cui le norme sulle distanze ex art. 873 c.c., dettate a tutela dei reciproci diritti soggettivi dei singoli, mirando unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili, mediante convenzioni tra privati, le quali concretano veri e propri atti costitutivi di servitù in quanto arrecano una menomazione per l'immobile che alla distanza legale avrebbe diritto; invece, le norme dei regolamenti locali, che impongono di calcolare le distanze tra fabbricati dal confine, sono inderogabili, essendo dirette più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali, pubblici, in materia urbanistica.

Infine, le norme che prevedono questi limiti hanno carattere preventivo e si applicano indipendentemente dall'esistenza di un danno; per esempio, se sussiste il diritto alla riduzione in pristino, la demolizione della costruzione fino al limite della distanza legale va attuata per il solo fatto della violazione della relativa disciplina indipendentemente dall'effettiva esistenza di un pregiudizio per il proprietario del fondo contiguo.

Trattasi di limiti legali che, attesa la reciprocità, non possono essere considerati servitù; essi consistono in diritti, obblighi e soggezioni che sorgono automaticamente con il diritto di proprietà.

Gli stessi non sono soggetti a prescrizione, anche se naturalmente l'obbligo della loro osservanza viene meno a favore di chi abbia costituito a proprio vantaggio una servitù; la norma che stabilisce limiti legali non fa altro che regolare l'esercizio di una facoltà già compresa nel diritto di proprietà (e non attribuisce un diritto autonomo), e le facoltà non sono suscettibili di prescrizione estintiva (così, se anche per più di venti anni ho tollerato che il mio vicino piantasse alberi a distanza inferiore a quella legale, non per questo non posso oppormi a che egli continui a piantarne, tuttavia, gli effetti dell'usucapione possono dar luogo all'acquisto del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale); nulla esclude, però, che la facoltà in oggetto, che si ricollega al rispetto del limite legale, possa estinguersi per rinuncia, stante che la stessa è stabilita nell'interesse particolare di ciascun proprietario.

Dalle norme in tema di vicinato sorge immediatamente, per ciascuno dei proprietari dei fondi finitimi, indipendentemente dalla loro possibilità o volontà di costruire, un diritto soggettivo al rispetto delle distanze legali, che si trasferisce con la proprietà del bene, stante la sua realità; per converso, dal lato passivo, le obbligazioni sono di contenuto negativo (di non fare) o positivo (di fare), ed hanno carattere reale (propter rem), nel senso che incombono sul proprietario come tale, sicché egli è obbligato in quanto proprietario della cosa.

Riferimenti

Basso, Legittima la deroga locale in melius ex post alle distanze tra opere edilizie, in www.dirittoegiustizia.it, 2013;

Tommasini, I mezzi di tutela contro la violazione delle distanze legali, in Resp. civ. e prev., 2013, 189;

Petrolati, Distanze legali e usucapione, in Arch. loc. e cond., 2011, 57;

Ciattini, Brevi osservazioni in tema di distanze tra pareti finestrate, in Foro tosc., 2009, fasc. 2, 28;

Tescaro, Realizzazione abusiva di opere sul muro di confine: norme di vicinato applicabili e prescrizione del diritto al risarcimento, in La responsabilità civile, 2005, 217;

Ceresola, Brevi osservazioni in materia di distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, in Riv. giur. edil., 2002, I, 907;

Troisi, Note in tema di prescrittibilità del diritto di proprietà, in Riv. giur. sarda, 1996, 255;

Fusaro, Le distanze nelle costruzioni, in Nuova giur. civ. comm., 1986, II, 165;

Gallone, Sull'ammissibilità della deroga convenzionale alle distanze nelle costruzioni di cui all'art. 873 c.c., in Riv. giur. edil., 1981, I, 577.