Inadempimenti reciproci nella locazione ad uso non abitativo tra manutenzione straordinaria e indennità per la perdita dell'avviamento

La mancata esecuzione di interventi manutentivi straordinari non consente al conduttore di ridurre unilateralmente il canone di locazione, invocando l'inadempimento reciproco, né tanto meno di sospenderne il pagamento, tanto più laddove le parti del contratto hanno stabilito un'iniziale riduzione del canone, ponendo a carico della conduttrice l'esecuzione di una serie di interventi straordinari che, in larga parte, si sovrappongono a quelli la cui esecuzione è invocata dalla conduttrice a carico della locatrice. Nella specie, la conduttrice aveva dedotto la parziale inutilizzabilità del bene locato, a seguito della mancata esecuzione dei detti interventi manutentivi straordinari, solamente riguardo ad un tempo successivo allo scadere del termine contrattuale di durata della locazione allorché l'immobile restava occupato, in via di mero fatto. In tal caso, ove anche si ritenesse che la manutenzione fosse a carico della locatrice, gli interventi non potevano pretendersi dalla conduttrice, posto che il rapporto negoziale si era già concluso ed aveva esaurito i propri effetti e, inoltre, l'indennità per la perdita dell'avviamento non era preventivamente rinunciabile.

La fattispecie giunta al vaglio del Tribunale di Torino si caratterizza per un rapporto che presenta una pluralità di aspetti complessi e tra loro intrecciati di particolare interesse. Il compendio immobiliare locato era destinato ad essere utilizzato come autolavaggio e autofficina. Rispetto a tale destinazione la conduttrice ha lamentato la sua parziale non fruibilità a causa dell'omessa esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria da parte della locatrice; per tale ragione, la conduttrice si autoriduceva il canone e, poi, cessava del tutto di corrisponderlo, deducendo l'inadempimento della locatrice rispetto all'obbligo di mantenere il bene in condizione di assolvere la funzione per la quale era stato locato.

La locatrice, da parte sua, ha agito in giudizio per ottenere il rilascio dell'immobile per finita locazione, richiedendo, altresì, il pagamento dell'indennità di occupazione non corrisposta.

La conduttrice, nel costituirsi in giudizio, facendo valere le già evidenziate carenze manutentive ed il fatto che l'immobile si fosse degradato al punto da non essere più completamente utilizzabile per l'uso pattuito chiedeva la risoluzione del contratto per l'inadempimento della locatrice e, inoltre, che il rilascio fosse subordinato alla corresponsione, in suo favore, dell'indennità per la perdita dell'avviamento.

La locatrice, nel replicare alle eccezioni avversarie, ha dedotto, da un lato, che il contratto cui era subentrata la conduttrice, a seguito di cessione, prevedeva che la conduttrice originaria dovesse eseguire alcuni rilevanti interventi di manutenzione sul compendio immobiliare locato, il che aveva anche determinato una iniziale riduzione del canone, e che la mancata esecuzione di tali interventi, addebitabile alla conduttrice, avesse determinato il successivo stato di degrado e di inidoneità parziale del compendio a servire all'uso convenuto. Inoltre, la locatrice sottolineava che la richiesta di riduzione del canone per la dedotta omessa manutenzione e inidoneità del compendio a servire all'uso pattuito decorreva, a seguito della perizia tecnica di parte che fotografava lo stato dell'immobile, a far data dall'aprile 2013, mentre il contratto era cessato già dal marzo 2013.

Riguardo al tema dell'indennità per la perdita dell'avviamento, la conduttrice ha sostenuto, invece, che la stessa non sarebbe stata dovuta perché la clausola 4 del contratto precisava che l'attività del conduttore non rientrava tra quelle per le quali spetta, alla cessazione del rapporto, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Il Tribunale si è, dunque, trovato a decidere la controversia sulla base dei presupposti in fatto e in diritto così definiti, depurati da alcune questioni di carattere processuale sui quali in questa sede non rileva soffermarsi.

Sulla base delle rispettive deduzioni delle parti, il Tribunale di Torino ha così avuto occasione di soffermarsi su di una serie di aspetti particolarmente interessanti della disciplina delle locazioni legati a profili di asseriti inadempimenti reciproci: ci si riferisce in particolare: 1) al mancato rilascio del compendio immobiliare alla scadenza contrattuale, 2) alla mancata esecuzione di interventi manutentivi che hanno reso l'immobile parzialmente inidoneo all'uso pattuito e all'eventuale diritto del conduttore di vedersi ridurre il canone di locazione e 3) al tema dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Il primo tema afferisce ad uno dei principali obblighi che incombono sul conduttore, cioè quello di restituire la cosa locata al termine della locazione (art. 1590 c.c.) e di restituirla nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

Il secondo aspetto sottoposto al vaglio del magistrato sabaudo ha riguardato la mancata esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria sull'immobile che hanno determinato anche una sua parziale inidoneità all'uso pattuito. Va ricordato che l'art. 1576 c.c. detta in argomento il principio secondo cui, durante la locazione, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere la cosa idonea all'uso pattuito, fatto salvo che per gli interventi di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Altro tema di rilievo è se, in conseguenza di detta omessa esecuzione di interventi straordinari, il conduttore sia tenuto o meno a continuare a corrispondere il canone ovvero lo stesso possa essere proporzionalmente ridotto in relazione alla parte del bene locato non utilizzabile: qui entra in gioco la disposizione dell'art. 1587 c.c. che individua, tra le obbligazioni principali del conduttore, quella di corrispondere il corrispettivo nei termini convenuti.

Infine, l'ulteriore tema sottoposto all'attenzione del Tribunale ha riguardato il tema dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale al termine del rapporto di locazione. Tale indennità è prevista dagli artt. 34 e 35 della l. 27 luglio 1978, n. 392. L'avviamento commerciale è costituito dalla capacità dell'impresa di produrre utili in considerazione di una serie di elementi che la caratterizzano, ivi compresa la sede dove viene svolta l'attività commerciale e si realizza il contatto con il pubblico e gli utenti dell'attività di impresa. In vista della tutela dell'impresa, il legislatore del 1978 ha stabilito che alla cessazione del rapporto, proprio al fine di compensare la perdita dell'avviamento legata per le attività che hanno contatto diretto con il pubblico presso l'immobile locato, il conduttore ha diritto ad un'indennità peri a diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Da valutare anche la derogabilità o meno sul piano convenzionale di tale previsione normativa.

La vicenda in esame e le questioni sottoposte all'esame del Tribunale si caratterizzano per essere strettamente intrecciate tra loro e per mettere, dunque, in collegamento le norme e i principi cui si è fatto cenno.

La decisione in rassegna, esaminate le diverse prospettazioni delle parti e alcune questioni processuali che in questa sede non merita di ricordare, ha fatto il punto su diverse questioni sottoposte al suo esame.

La fattispecie presentava reciproci rilievi di inadempimento e correlate eccezioni giustificative delle rispettive condotte e pretese. Tra l'altro, ci si riferisce, in sintesi, all'obbligo di riconsegna dell'immobile alla conclusione del contratto, a quello di eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria e assicurare l'idoneità del bene ad essere utilizzato per l'uso convenuto, l'obbligo di corrispondere il canone di locazione ed infine quello relativo all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Quanto alla ricostruzione dei fatti, la questione era piuttosto chiara, viceversa la questione era alquanto aperta rispetto all'intreccio delle rispettive pretese e, soprattutto, quanto al coordinamento tra le previsioni normative e il regolamento negoziale del rapporto tra le parti.

Dall'esame del contratto di locazione e delle rispettive deduzioni delle parti, il Tribunale rilevava un aspetto centrale della controversia, ossia che il contratto era cessato, per la decorrenza del termine finale di durata, nel marzo 2013, il che giustificava la domanda di cessazione del contratto per finita locazione. Dagli atti di causa emergeva, inoltre, che le doglianze della conduttrice, che aveva continuato a detenere l'immobile, in ordine agli omessi interventi di manutenzione straordinaria si riferiva, anche con il supporto di una relazione peritale, all'inidoneità parziale del compendio immobiliare ad essere utilizzato per l'uso convenuto a partire dall'aprile 2013. Anche a prescindere da una previsione contrattuale che avrebbe imposto alla conduttrice di eseguire interventi manutentivi straordinari all'inizio del rapporto, il Tribunale ha osservato come il fatto che il contratto fosse cessato a marzo 2013 escludeva alcuna rilevanza all'omessa manutenzione dedotta dalla conduttrice a far data dall'aprile di tale anno, giacchè tale pretesa non trovava più alcun fondamento nel contratto, proprio perché questo era cessato nel marzo 2013. Cessato il contratto, cessavano gli obblighi manutentivi a carico del locatore,mentre il conduttore era tenuto a riconsegnare l'immobile locato e a corrispondere l'indennità di occupazione sino all'avvenuta riconsegna. Anzi, a tal punto il locatore aveva diritto di richiedere la restituzione dell'immobile senza doversi curare di mantenerlo in condizione idonea a servire all'uso pattuito.

La sentenza in esame affrontava, infine, il tema dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, rivendicata dalla conduttrice in conformità a quanto stabilito dagli artt. 34 e 35 della l. n. 392/1978. Rispetto a tale pretesa, la locatrice evidenziava come il contratto di locazione che regolava i rapporti tra le parti contenesse una clausola che escludeva che l'attività svolta dalla conduttrice avesse contatto diretto con il pubblico e, quindi, che fosse idonea a dar luogo al diritto alla indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. A tale riguardo la sentenza ha ritenuto l'invalidità di una clausola che prevedesse una rinuncia preventiva al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento.

La decisione in rassegna è di estremo interesse, perché coniuga in maniera puntuale diversi aspetti del rapporto locativo, ponendo una corretta gerarchia tra le diverse fonti delle obbligazioni (legale e contrattuale) e dando priorità a quelle, volta a volta, logicamente e gerarchicamente prevalenti sulle altre.

Tale tipo di analisi ha condotto il Tribunale a sottolineare, in particolare, il fatto che nonostante la prolungata occupazione dell'immobile da parte della conduttrice il contratto era in realtà cessato per finita locazione, ossia per la scadenza dei termini contrattuali, già nel marzo 2013. Tale accertamento ha avuto rilievo fondamentale nello stabilire che, a seguito della cessazione del contratto, erano certamente venuti meno gli obblighi manutentivi che altrimenti avrebbero potuto considerarsi incombenti sulla locatrice. Il rapporto a quel punto proseguiva, per così dire, in via di mero fatto, stante l'obbligo del conduttore di riconsegnare l'immobile al termine della scadenza contrattuale. Conseguentemente, non si poteva configurare alcun obbligo manutentivo a carico del locatore, essendo orami venuto meno ogni obbligo a auso carico correlato alla disciplina contrattuale. Per converso, invece, la sentenza ha chiarito che la conduttrice sino alla riconsegna dell'immobile locato, era tenuta a corrispondere l'indennità di occupazione corrispondente alla misura dell'ultimo canone di locazione (senza facoltà di applicare alcuna unilaterale riduzione).

La decisione in esame si è pure soffermata sul tema dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. In questo caso, la disciplina legale che attribuisce tale diritto al conduttore, confliggeva con quella negoziale che nello stabilire che l'attività del conduttore non avesse contatti diretti con il pubblico finiva con il determinare implicitamente una rinuncia preventiva al pagamento dell'indennità di avviamento.

Appare conforme alla giurisprudenza prevalente la decisione che ha escluso la validità di una simile rinuncia preventiva, formulata in sede di accordo contrattuale: per tale ragione, il Tribunale ha quindi accolto la domanda della conduttrice in ordine alla corresponsione di tale indennità di avviamento.

Di Marzio, Può il conduttore rinunciare preventivamente all'indennità di avviamento?, in Giur. it., 2015, fasc. 11, 2328;

Ammirati, Indennità di avviamento commerciale e rilascio dell'immobile - Indennità di avviamento e riconsegna dell'immobile: interdipendenza in equilibrio precario, in Giur it., 2018, fasc. 1, 76;

Mascolo, Nota in tema di risoluzione del contratto di locazione per inidoneità dell'immobile locato ad una specifica destinazione, in Giur. it. ,2000, fasc. 12;

Ferrari, Gli obblighi del locatore, in Le locazioni immobiliari, Padova, 2010, 93.