Perde le agevolazioni 'prima casa' chi non trasferisce la residenza anche se vi svolge l'attività lavorativa

Perde le agevolazioni sulla prima casa chi, dopo la cessione infraquinquennale, riacquista l'immobile senza prendere la residenza anche se il cespite è ubicato nel Comune dove il contribuente svolge la sua attività lavorativa. È quanto affermato dalla Cassazione che, con l'ordinanza n. 18939 del 5 luglio 2021, ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate.

Ribaltato l'esito della CTR Lazio che, accogliendo l'appello del contribuente, aveva ritenuto spettanti le agevolazioni (con annullamento dell'avviso di liquidazione) nonostante il contribuente non avesse adibito ad abitazione principale l'immobile acquistato entro l'anno dalla prima cessione; secondo la CTR la salvezza dei benefici era determinata dal fatto che l'immobile acquistato entro l'anno si trovasse nel comune dove il contribuente svolgeva la propria attività lavorativa.

Col proprio ricorso in Cassazione l'Agenzia delle Entrate ha contestato tale ricostruzione ritenendo che tali condizioni si riferiscano solamente all'acquisto del primo immobile.

La questione fondamentale trattata dalla pronuncia in commento riguarda la possibilità di mantenere le agevolazioni prima casa nel caso di mancato trasferimento della residenza, ove il contribuente svolga la propria attività lavorativa nel Comune di ubicazione dell'immobile.

Nell'accogliere il ricorso delle Entrate la Cassazione precisa che in tema di agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, la decadenza dal beneficio a seguito dell'alienazione infraquinquennale dell'immobile è esclusa solo in casi di successivo acquisto, entro un anno dall'alienazione, di un altro immobile adibito ad abitazione principale, senza che assuma alcun rilievo la circostanza che, nel Comune in cui quest'immobile è ubicato, l'acquirente eserciti la propria attività lavorativa, perché tale evenienza è considerata dall'art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 solo per la concessione del beneficio, e non anche per impedirne la decadenza, in base a disposizioni che, riguardando agevolazioni, devono essere di stretta interpretazione.

Tale diversità di trattamento è stata del resto giustificata dalla stessa Corte Costituzionale (ord. 46/2009) che, nel dichiarare inammissibile la questione di legittimità costituzionale, ha evidenziato che il legislatore ha voluto disciplinare una fattispecie completamente diversa rispetto a quella di accesso al beneficio, stabilendo non una reiterazione dell'agevolazione ma un'eccezione alle ipotesi di decadenza da essa.

Del resto, anche secondo la Cassazione, la differenza di disciplina trova giustificazione nell'intenzione del legislatore di favorire l'acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale (art. 47, comma 2, Cost.), anche a coloro i quali siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, per le contingenti necessità della vita e, al contempo, di evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi, mediante la concessione del beneficio fiscale ad acquisti, rivendite e successivi acquisti, di fatto sganciati dalla soddisfazione di esigenze abitative, così rimarcando che, ai fini della rilevanza del nuovo acquisto effettuato nell'anno successivo alla rivendita infraquinquennale (sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale, senza che sia sufficiente neppure l'intenzione di detta destinazione, come invece consentito dall'art. 1, nota II bis, comma 1, iett a), della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (cfr. Cass. 17148/2018 e 13343/2016).

Sulla questione si ricorda che l'agevolazione per l'acquisto della ‘prima casa' trova applicazione per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione ‘non di lusso' e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse. I requisiti di carattere soggettivo ed oggettivo per fruire dell'agevolazione sono i seguenti:

A) l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27 agosto 1969): con circolare 12 agosto 2005, n. 38, è stato precisato che, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione in questione, non assume rilevanza la classificazione catastale del bene immobile trasferito in quanto la natura lussuosa o meno dello stesso determinata in base ai parametri fissati dal citato D.M. del 2 agosto 1969; si ricorda a tal proposito che, ai sensi dell'articolo 10 del d.Lgs. n. 23/2011, dallo scorso 1° gennaio 2014, l'imposta di registro per l'acquisto della ‘prima casa' è dovuta nella misura del 2 per cento per i trasferimenti di case di abitazione, “ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”. A decorrere dal 1° gennaio 2014, dunque, l'applicabilità delle agevolazioni ‘prima casa' risulta vincolata, ai fini dell'imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l'immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall'articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013.

Le categorie catastali individuate dal richiamato articolo 10, comma 1, lettera a) del decreto per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni ‘prima casa' sono:

1. le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1),
2. le abitazioni in ville (cat. A/8),
3. i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9).

Tale modifica normativa è stata ispirata oltre che da una logica di semplificazione, anche dalla necessità di porre fine ai contenziosi generati dalla controversa interpretazione della precedente normativa in tema di “abitazioni di lusso”, in particolare per quanto concerne il requisito della metratura complessiva (che non doveva superare 240 mq).

B) l'immobile deve essere ubicato:

• nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è situato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto…;
• in alternativa è previsto che se si tratta di un comune diverso, l'immobile deve trovarsi in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività.

C) l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del comune ove è situato l'immobile da acquistare.

D) l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni ‘prima casa'.

Tale disposizione ha natura agevolativa e, in quanto tale, non è suscettibile di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate.

La pronuncia in commento è conforme all'indirizzo consolidato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui deve considerarsi legittima la revoca dell'agevolazione per il mancato tempestivo trasferimento della residenza anagrafica da parte del contribuente, nonostante quest'ultimo dimostri, successivamente all'acquisto, di avere comunque diritto all'agevolazione, svolgendo la propria attività lavorativa nel medesimo comune (cfr. Cass. 17200/2019, 6501/2018, 13850/2017 e 11265/2016).

Infine si ricorda che, con question time n. 5-11109 presso la Commissione VI Finanze della Camera dei Deputati interroganti Carla Ruocco (e altri) è stato chiesto al Governo quali iniziative intendesse intraprendere affinché gli acquirenti delle abitazioni, che hanno dichiarato l'intenzione di spostare la residenza nei comuni ove esse sono ubicate, conservino il diritto alle agevolazioni fiscali anche nel caso di mancato trasferimento della stessa nei successivi diciotto mesi, purché all'atto dell'acquisto risulti inequivocabilmente dimostrato che ivi svolgevano la propria attività lavorativa, autonoma o dipendente.

In sede di risposta vi è stata un'apertura interpretativa: qualora in rogito sia stato indicata la sola volontà di trasferire la residenza entro 18 mesi, e se poi il contribuente non voglia o non possa più effettuare il trasferimento della sua residenza, questi può, entro il diciottesimo mese dal rogito, beneficiare ugualmente dell'agevolazione se, mediante un atto integrativo del rogito, attesti che, alla data del rogito, egli in effetti svolgeva la propria attività lavorativa nel Comune dove è ubicata la casa di acquisto agevolato.