L'amministratore cessato è obbligato a consegnare la documentazione al singolo condomino

L'amministratore alla scadenza dell'incarico, anche prima della nomina del suo successore, è comunque tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto della gestione, anche su richiesta del singolo condomino, e nelle mani di quest'ultimo, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo, potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i condòmini, in quanto affare ad essi comune.

La quaestio juris nasce dall'impugnazione della pronuncia di merito con la quale è stata accolta la domanda proposta da alcuni condòmini nei confronti dell'amministratore uscente del condominio avente ad oggetto la consegna del rendiconto della sua gestione.

Nei condominii in cui sia obbligatoria la nomina dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c., l'amministratore uscente deve restituire i documenti inerenti alla gestione e rendere il conto soltanto al nuovo amministratore nominato dall'assemblea, o anche ai singoli condomini?

La Cassazione rigetta il ricorso proposto dall'amministratore uscente, affermando che la mancata nomina del nuovo amministratore, non legittima uno ius retinendi in capo a quello precedente, della documentazione condominiale, nè un esonero dal rendere il rendiconto della gestione, trovando applicazione le disposizioni in tema di mandato, per cui alla scadenza del rapporto, è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso, anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo.

La pronuncia che si annota muove dalla considerazione delle disposizioni sul mandato che regolano il rapporto che lega l'amministratore ai condomini, trattandosi di un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità in particolare, dell'art. 1713 c.c., e da quelle specifiche di nuovo conio introdotte dalla l. n. 220/2012 di riforma del condominio, tra cui, in particolare l'art. 1129, comma 2, c.c. il quale, prevede espressamente che l'amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonchè i giorni e le ore in cui ogni condòmino interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.

In tale ottica, l'art. 1130-bis c.c. in tema di rendiconto, consente ad ogni condòmino ed ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, anche nell'interesse della comunità formata dagli altri condòmini.

Conseguentemente, da quanto sopra, emerge la facoltà del singolo condòmino di richiedere ed ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo, dunque non necessariamente in occasione del rendiconto preventivo e consuntivo annuale e di approvazione del bilancio (Cass. civ., sez. VI, 28 luglio 2020, n. 15996), senza che sussista alcun onere di specificare le ragioni della suddetta richiesta, essendo funzionale alla trasparenza e comprensibilità della gestione condominiale, e, quindi, al controllo effettivo sull'operato dell'amministratore in qualità di mandatario degli stessi condòmini.

L'amministratore di condominio, come ogni altro soggetto che esercita una gestione o svolge un'attività nell'interesse di altri, ha, invero, il dovere di soggiacere al controllo di questi, e, quindi, di portare a conoscenza, secondo il principio della buona fede, gli atti posti in essere, per fare conoscere a ciascun condòmino il risultato della propria attività, in quanto influente nella sfera patrimoniale altrui.

L'attuale testo dell'art. 1130, n. 9), c.c. obbliga, indicativamente, l'amministratore a fornire al condòmino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso, atteso che neppure l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore esclude la responsabilità di quest'ultimo verso il singolo condòmino che sia stato leso dall'attività e dalle iniziative arbitrarie dello stesso amministratore, per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali, nel caso di mancata tempestiva informazione di atti che abbiano incidenza diretta sul patrimonio del singolo condòmino, come nel caso di controversie con altri condòmini (Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 1992, n. 10838).

L'unico limite all'esercizio di tale diritto è che non risulti di ostacolo all'attività dell'amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo al più i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti (Cass. civ., sez. VI, 26 febbraio 2021, n. 5443).

L'obbligo di restituzione in parola, anche prima della riforma, veniva desunto dalla giurisprudenza applicando i principi generali, costituendo uno dei momenti più delicati quello del c.d. passaggio di consegne fra vecchio e nuovo amministratore, dato che all'interesse di chi subentra nell'incarico di prendere il prima possibile il possesso di tutta la documentazione inerente al condominio acquisito, può corrispondere il disinteresse dell'amministratore uscente ad occuparsi di un condominio con il quale si è interrotto definitivamente il rapporto professionale, essendo il ritardo foriero di possibili danni per il condominio, sulla cui scorta, si è quindi ritenuto che il mancato adempimento di tale dovere possa rientrare tra le ipotesi legittimanti l'adozione di un provvedimento d'urgenza (Cass. civ., sez. VI, 8 marzo 2019, n. 6760).

Ciò premesso, la particolarità della pronuncia in commento risiede nel fatto che a quanto consta, è la prima decisione di legittimità dopo la riforma del 2012 - per un analogo precedente occorre infatti risalire a Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8132 (inedita), in cui si affermò il principio che l'azione volta a ottenere dall'amministratore cessato dall'incarico la restituzione dei documenti inerenti la passata gestione, in quanto atti eseguiti in esecuzione del mandato originario, è a tutela dell'interesse comune, perché volta ad assicurare la corretta tenuta della documentazione relativa alla gestione contabile, fiscale, amministrativa, nei rapporti interni ed esterni verso i terzi, sulla cui scorta, essa può essere esercitata anche da un singolo condòmino, in forza del principio della rappresentanza interna, in forza del quale, ogni partecipante alla comunione può agire in via autonoma a tutela dell'interesse comune – che si esprime sullo specifico tema riguardante la legittimazione diretta dei soggetti nei cui confronti va adempiuto l'obbligo di restituzione della documentazione condominiale, individuati in ciascuno dei condòmini che ne facciano richiesta, anche laddove medio tempore, manchi la nomina del nuovo amministratore, non senza considerare che ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c., quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dello stesso amministratore dimissionario (Trib. Catania 14 luglio 2017).

La ragione è semplice ove si consideri che anche il semplice ritardo dell'ex amministratore nella messa a disposizione della documentazione nelle mani del singolo condòmino - che si faccia parte diligente in tale senso, nell'interesse suo stesso e dei restanti condòmini, trattandosi pur sempre di gestione collegiale di interessi individuali - può causare rilevanti danni all'intera comunità, conseguenti, a mero titolo d'esempio, dal mancato pagamento nei termini delle utenze, con il conseguente pericolo di distacco delle stesse, o dei tributi alle scadenze previste, fatto quest'ultimo comportante il pagamento di sanzioni ed interessi di mora, od ancora nel mancato assolvimento degli obblighi contrattuali nei confronti dei fornitori del condominio od anche verso singoli condòmini, in esito a pregresse liti giudiziarie.

L'amministratore uscente, è allora tenuto a restituire tutto ciò di cui è venuto in possesso per effetto della gestione condominiale, direttamente nei confronti dei condòmini, in quanto sono quest'ultimi in qualità di mandanti a potergli chiedere il conto della gestione, intraprendendo ove esistano i relativi presupposti, le eventuali azioni di responsabilità, a tale fine, essendosi, altresì, precisato, in giurisprudenza, che l'obbligazione di restituzione diventa attuale soltanto alla fine della gestione, sia che essa avvenga per fisiologica scadenza del termine apposto al mandato, sia che avvenga prematuramente per effetto della revoca (Trib. Roma 22 agosto 2019).

In tale prospettiva, anche l'avvenuta approvazione del bilancio consuntivo di per sé non esime di certo l'ex amministratore dall'osservanza dell'obbligo di consegnare il rendiconto, unitamente ai sottostanti documenti giustificativi, necessari al fine di consentire la ricostruzione della pregressa gestione (App. Napoli 17 marzo 2021).

La Cassazione, con la pronuncia in esame, ribadisce chiaramente il principio che la mancata nomina del nuovo amministratore dopo la cessazione dell'incarico di quello precedente, non legittima in capo a quest'ultimo una sorta di ius retinendi della documentazione condominiale rimasta in suo possesso (v., su tale punto, anche Trib. Salerno 7 febbraio 2005), sulla cui scorta, la legittimazione del singolo condòmino ad esigerne la restituzione si fonda allora proprio sul rapporto di mandato intercorrente “a monte”, quale parte del più ampio mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato, (cd. ente di gestione) rappresentato da un legale rappresentante pro-tempore.

In tale senso, depone anche l'orientamento secondo cui l'amministratore cessato dall'incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condòmino, la cui obbligazione di rimborsare all'amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell'esecuzione dell'incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l'anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva, senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali facenti capo a ciascun condòmino (Trib. S.M. Capua Vetere 5 febbraio 2018; Trib. Torino, 29 gennaio 2016; in precedenza, Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).

Al riguardo, va altresì considerato che tra gli obblighi dell'amministratore cessato dalla carica vi è infatti anche quello di restituire, al termine dell'incarico, le somme di danaro appartenenti al condominio ricevute nel corso del mandato, e non ancora utilizzate, ovvero utilizzate per scopi diversi da quelli dell'ente di gestione, e quindi da restituire.

Infine, va opportunamente ricordato come la perpetuatio dei poteri in capo all'amministratore uscente dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art.1129 c.c. o per dimissioni non è di ostacolo, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all'interesse ed alla volontà dei condòmini, che non trova applicazione quando risulti, viceversa, come verificatosi nel caso in esame, una volontà di quest'ultimi contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico (Cass. civ., sez. II, 17 maggio 2018, n. 12120; Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858).

Tuttavia, in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo in cui venga contestata la legittimazione dell'amministratore cessato nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto alla nomina di un nuovo amministratore v. anche Trib. Nocera Inferiore 12 marzo 2018).