Costituisce illegittimo spossessamento il comportamento del terzo che apre un varco nel muro perimetrale del condominio

Le parti comuni dello stabile (nel caso di specie, un muro perimetrale), formano oggetto di un compossesso pro indiviso tra i condomini, di tal che ogni interferenza relativa alle stesse costituisce un'ingerenza illegittima e sanzionabile, che consente l'azione di tutela da parte di ogni condomino in difesa dallo spossessamento.

Alcuni condomini di uno stabile agivano in sede di ricorso possessorio al fine di ottenere la tutela giudiziale avverso un soggetto terzo al condominio il quale, per accedere ad un parcheggio, aveva provveduto a sostituire un muro perimetrale del palazzo, istallando invece un cancello privato che collegava il posteggio alla sua abitazione privata.

Il Tribunale, sia in sede di ricorso possessorio, che in sede di reclamo, accoglievano le ragioni dei condomini e condannavano il terzo alla immediata reintegrazione dei condomini nel possesso del manufatto.

Il giudizio, quindi, proseguiva nel merito, a seguito di domanda di prosecuzione azionata dal terzo soccombente.

Il proprietario - in buona sostanza - sosteneva la liceità del proprio comportamento di apertura del cancello nel muro condominiale e chiedeva la dichiarazione costitutiva del suo diritto ad accedere all'area di parcheggio in oggetto.

Si costituivano in giudizio i condomini, contestando le domande del proprietario e chiedendone il rigetto sulla base della loro natura petitoria e generale infondatezza.

La vicenda oggetto del presente commento ha come oggetto la possibilità o meno, per un soggetto terzo rispetto al condominio, di utilizzare un bene condominiale utile alla delimitazione della proprietà comune, quale il muro perimetrale.

Seguendo la linea di ragionamento dell'attore, infatti, egli avrebbe diritto di accedere e parcheggiare nell'area di parcheggio antistante sia il condominio che la sua proprietà e allora, conseguentemente, avrebbe anche il diritto di costruire un cancello nel muro condominiale atto a consentire il suo accesso al parcheggio direttamente dalla sua proprietà privata. Quindi, a parere dell'attore, il possesso (o compossesso) del parcheggio, farebbe derivare anche una corrispondente assenza di possesso esclusivo del condominio sul proprio muro di confine. Diversamente, la difesa dei condomini consta sulla negazione dei diritti del proprietario attore. Secondo questi, infatti, sia sul parcheggio, sia sul muro perimetrale vi sarebbe una situazione di possesso esclusivo che consentirebbe al condominio, e agli stessi condomini, di escludere i terzi da eventuali ingerenze.

Le questioni degne di analisi giuridica, quindi, appaiono le tre seguenti.

In primo luogo, occorreva, nel processo de quo, determinare se sussistesse un diritto di possesso esclusivo del condominio e dei condomini sul parcheggio antistante il palazzo.

In seconda battuta, era necessario determinare se sussistesse una situazione di possesso esclusivo dei condomini sul muro perimetrale del condominio e se di conseguenza essi avessero la facoltà di escludere terzi dall'utilizzo del manufatto, notabilmente l'attore che aveva deciso di modificare la struttura del muro per istallarvi un cancello in suo uso esclusivo.

Da ultimo, quindi,occorreva valutare se i condomini avessero la legittimazione attiva per azionare una tutela giudiziale in caso di molestie nel possesso delle parti comuni dello stabile.

Il Tribunale di Verona, all'esito del processo, rigettava la domanda del proprietario e accoglieva quella dei condomini.

Si legge nel testo della sentenza in commento come il giudice abbia voluto sottolineare il duplice esito negativo della domanda del proprietario in sede di giudizio possessorio e di reclamo.

Quanto alle questioni giuridiche, il magistrato scaligero chiariva come l'istruttoria processuale avesse chiarito che il parcheggio non era esclusivamente utilizzato dai condomini, e che anche soggetti terzi al condominio - tra i quali il proprietario - fossero soliti utilizzarlo.

Non sussisteva, quindi, un diritto dei condomini di escludere i terzi, né del proprietario di avere un suo utilizzo esclusivo, trattandosi di un caso - per quanto atteneva l'analisi della domanda giudiziale azionata dalle parti - di compossesso, senza che il decidente avesse alcun onere di decidere altresì gli aspetti petitori della domanda, non oggetto di causa.

Affermava, dunque, il giudice adìto che “non sussiste in capo agli originari ricorrenti una situazione di possesso giuridicamente tutelabile, essendo assodato in dottrina e in giurisprudenza che elementi costitutivi del potere di fatto disciplinato dagli artt. 1140 ss. c.c. sono non soltanto l'ingerenza del possessore sulla res (la quale pacificamente sussiste nel caso di specie, essendo comprovato e incontestato che i ricorrenti sono soliti posteggiare le auto sull' area in questione), ma pure l'astensione di terzi, vale a dire un loro costante non ingerirsi nell' esercizio del potere da parte del possessore, circostanza che, per contro, non ricorre nella situazione oggi considerata, essendo stato dimostrato che anche soggetti diversi dai condomini usufruiscono liberalmente della zona destinata a parcheggio”.

Diversamente, per quanto atteneva alla seconda questione giuridica analizzata, era del tutto infondata l'asserzione del proprietario, che riteneva come anche il muro perimetrale del condominio non fosse in possesso esclusivo di questo, ma potesse essere liberamente utilizzato mutando il regime di utilizzabilità del parcheggio sul quale insisteva.

Secondo il Tribunale, infatti, il muro condominiale - la natura condominiale del manufatto non era mai stata messa in discussione nel corso del giudizio - costituiva una delle parti comuni dello stabile sulle quali il condominio ha proprietà esclusiva e sulle quali i condomini hanno una posizione di compossesso pro indiviso.

Tale situazione giuridica deriva dal beneficio che i condomini possono trarre da questi manufatti condominiali.

Era, conseguentemente, illegittima l'attività del proprietario, il quale aveva abbattuto il muro perimetrale del condominio per costruirvi una cancellata in suo uso esclusivo, dato che tale operazione aveva fatto venire meno il beneficio per i condomini, ossia la tutela dei confini della proprietà condominiale svolta dal muro perimetrale.

Alla luce di tale violazione, l'attività del condomino era certamente illegittima, con l'effetto che egli avrebbe dovuto reintegrare i condomini nel pieno possesso del manufatto e ripristinare lo stato originario del muto perimetrale.

Da ultimo, sottolineava il giudice, come in una situazione di violazione del possesso su bene condominiale i singoli condomini (in qualità di possessori pro indiviso) siano legittimati ad agire o resistere in giudizio a tutela del possesso della res.

Alla luce di tali valutazioni, il giudice rigettava la domanda di declaratoria del possesso esclusivo dei condomini sul parcheggio condominiale, accogliendo però la domanda dal punto di vista dello spossessamento illegittimo del muro.

Il giudice, pertanto, condannava il proprietario al ripristino dello status quo ante del manufatto e alla reintegrazione dei condomini nel pieno possesso del muro perimetrale del loro condominio.

Breve, corretta, di difficile lettura: questo il commento sulla sentenza del Tribunale di Verona.

Sebbene l'esito al quale giunge il giudice appare del tutto condivisibile, si rende necessaria una critica alla sentenza dal punto di vista della comprensibilità e dell'esposizione delle complicate questioni giuridiche.

Il diritto condominiale - è risaputo - è una delle branche del diritto civile più complesse e di difficile discernimento.

La comprensione delle questioni di diritto condominiale e immobiliare, inoltre, non può prescindere dalla pregressa conoscenza di istituti non banali, quali la proprietà, il possesso, la presunzione di condominialità, i beni comuni in condominio, la comunione pro indiviso.

La sentenza in oggetto appare del tutto corretta dal punto di vista tecnico, ma un discorso più approfondito degli istituti, e delle ragioni che hanno portato il decidente a sposare una tesi piuttosto che un'altra, avrebbero - a parere di chi scrive - il grande pregio di rendere la sentenza e i suoi concetti più intellegibili e più forti.

Una sentenza non compresa dalle parti, infatti, porta ad un sentimento di ingiustizia che sfocia in risentimento e nell'impugnazione della decisione nelle sedi giudiziali, con detrimento per tutta l'attività giudiziale intasata dalle troppe cause.

Non pare di secondaria importanza, infatti, sottolineare come la pretesa del proprietario parte in causa fosse parzialmente sorretta da un corretto ragionamento giuridico, fallendo invece sotto altri aspetti.

Era ad esempio corretto, infatti, il ragionamento del proprietario che negava l'uso esclusivo del parcheggio, e riteneva di essere legittimato all'uso insieme ai condomini.

Era del tutto errata, invece, la decisione dello stesso di utilizzare come proprio un bene esclusivamente condominiale come il muro perimetrale dello stabile, frustrando così il suo utilizzo e di fatto spossessando i condomini.

La sentenza, quindi, ha il chiaro pregio della correttezza formale e giuridica, mentre avrebbe potuto essere più intellegibile ed esplicita nella descrizione dei concetti giuridici complessi utilizzati per la decisione.

Occorrerebbe - a parere di chi scrive - un esercizio di comunicazione per evitare che la sentenza “cada” dall'alto sulle parti e venga invece compresa appieno.

Bertani, L'uso esclusivo non è reale, in Riv. notar., 2021, fasc. 2, 255;

Cappai, Il condominio: la presunzione di comunione e le parti dell'edificio funzionalmente ibride, in Resp. Civ. e prev., 2014, fasc. 3, 733; ;

Mari, I beni di collettivo godimento nella recente giurisprudenza della Cassazione, in Riv. giur. edil., 2019, fasc. 6, 489.