Applicabilità dell'art. 163 bis L.F. ai preliminari di vendita aventi ad oggetto un immobile destinato a divenire sede dell' impresa

L'art. 163 bis L.Fall. trova applicazione rispetto alle alienazioni da concludersi in adempimento di contratti preliminari di vendita aventi ad oggetto immobili destinati a divenire la sede principale per l'esercizio di un'attività di impresa?

Caso pratico - Una società in stato di crisi, con ricorso ex art. 161, comma 6, L.F., chiedeva al Tribunale di Massa l'apertura di una procedura di concordato c.d. in bianco, con riserva di depositare piano e proposta nei termini assegnati.

Prima di domandare l'accesso alla procedura concorsuale, la debitrice aveva stipulato un contratto preliminare di vendita di un immobile, regolarmente registrato e trascritto presso i registri immobiliari, con trasferimento immediato del possesso in capo alla promissaria acquirente. Quest'ultima, infatti, aveva la necessità di occupare sin da subito il bene per poterlo utilizzare come sede principale per l'attività di impresa.

Il Tribunale di Massa, successivamente, apriva la procedura, assegnando termine per il deposito del piano di concordato, che veniva regolarmente depositato entro la scadenza.

In seguito all'ammissione alla procedura, la società, ai sensi dell'art. 167, comma 2, L.F., proponeva istanza al giudice delegato per essere autorizzata a stipulare il contratto definitivo di vendita con il promissario acquirente, previo eventuale esperimento di procedure competitive nel rispetto dell'art. 163 bis L.F.

Il giudice delegato autorizzava la conclusione dell'atto di compravendita, rimettendo tuttavia gli atti al Tribunale in composizione collegiale, competente per la decisione, al fine di stabilire se dovessero essere effettuate le pubblicità prodromiche ad una procedura competitiva prima di stipulare il contratto definitivo.

Il Tribunale di Massa, esaminata la questione, disponeva, con decreto collegiale dell'8 marzo 2021, la non apertura di una procedura competitiva, ritenendo che non si dovesse subordinare la stipula del contratto di compravendita all'esito delle pubblicità di cui all'art. 163 bis L.F.

Spiegazioni e conclusioni - Il Tribunale di Massa, con il decreto in commento, ha cercato di delineare in modo più nitido il perimetro di applicabilità dell'art. 163 bis L.F., fornendo agli operatori del settore rilevanti spunti di carattere operativo.

Come noto, l'art. 163 bis L.F. dispone l'obbligo di ricercare interessati all'acquisto e, successivamente, nel caso ve ne sia più di uno, di effettuare procedure competitive per la cessione dell'azienda, di uno o più rami, o di un bene determinato «quando il piano di concordato (…) comprende una offerta da parte di un soggetto già individuato (…) verso un corrispettivo in denaro o comunque a titolo oneroso (…)».

La disposizione, peraltro, precisa che debbano aver luogo le pubblicità anche laddove il debitore abbia stipulato un contratto con la finalità del trasferimento (non immediato) dei beni indicati in precedenza.

Questa previsione, con ogni evidenza, è stata introdotta dal legislatore con l'intento di massimizzare il ricavato delle vendite attuate nell'ambito di una procedura concorsuale e, di conseguenza, la soddisfazione del ceto creditorio (in questo senso, si veda Trib. Siracusa 24 gennaio 2017).

A parere del Tribunale di Massa, peraltro, è indubbio che la disposizione trovi applicazione anche nel caso di contratti preliminari di vendita, in quanto negozio avente «la finalità del trasferimento non immediato (…) di specifici beni» (cfr. Trib. Bolzano 17 maggio 2016).

Tuttavia, il Collegio giudicante ha affermato che, alla luce di una lettura complessiva delle disposizioni contenute nella legge fallimentare e della loro finalità, vi siano casi in cui la norma debba essere derogata, per la tutela di interessi preminenti.

Nel dettaglio, una delle fattispecie in cui l'art. 163 bis L.F. non dovrebbe trovare applicazione consiste nell'ipotesi in cui l'impresa debitrice abbia stipulato un contratto preliminare di vendita, trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c. prima del deposito della domanda di concordato preventivo, avente ad oggetto un bene immobile in cui viene posta la sede principale dell'attività di impresa della promissaria acquirente, a patto che la compravendita sia stata stipulata «al giusto prezzo», come attestato da apposita perizia di stima.

Infatti, il combinato disposto degli artt. 45 e 169 L.F. stabilisce l'opponibilità alla procedura dei contratti preliminari trascritti prima dell'accesso alla stessa, l'art. 67, comma 3, lett. c), L.F., prevede l'esenzione da revocatoria fallimentare delle vendite e dei preliminari, conclusi al giusto prezzo e aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo o destinati a costituire la sede principale di un'attività di impresa, trascritti antecedentemente al fallimento ed infine, ai sensi dell'art. 169 bis L.F., i contratti preliminari di cui sopra non possono essere sciolti durante la procedura.

Dunque, a parere del Tribunale di Massa, si possono rinvenire nella legge fallimentare una serie di indici che fanno presumere la prevalenza dell'interesse alla stabilità dell'acquisto di cui è titolare il promissario acquirente di immobile destinato a divenire sede principale dell'attività di impresa rispetto a quello dei creditori concorsuali di massimizzare il soddisfacimento dei loro diritti.

Inoltre, tale conclusione è ulteriormente suffragata dall'esigenza di assicurare una «protezione rafforzata» alle attività di impresa, in ragione del difficile periodo storico dovuto alla persistente diffusione della pandemia da Covid-19.

Pertanto, i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili destinati a divenire sede principale dell'attività di impresa e trascritti anteriormente al deposito della domanda di concordato preventivo, si sottraggono all'applicazione dell'art. 163 bis L.F. e alla doverosità delle procedure competitive.

Normativa e giurisprudenza

• Art. 2645 bis c.c.
• Art. 45 L.F.
• Art. 67 L.F.
• Art. 161 L.F.
• Art. 163 bis L.F.
• Art. 167 L.F.
• Art. 169 L.F.
• Art. 169 bis L.F.
• Tribunale Massa8marzo 2021
• Tribunale Siracusa 24 gennaio 2017
• Tribunale Bolzano 17 maggio 2016