È nullo il contratto di locazione ad uso abitativo privo di forma scritta

In tema di locazione, la mancanza del requisito della forma scritta importa la nullità del contratto ad uso abitativo, ai sensi del combinato disposto degli artt.1418 e 1421 c.c., sicchè è da considerarsi legittima la richiesta del conduttore circa la ripetizione dei canoni versati indebitamente (art. 2033 c.c.).

In un rapporto locatizio, il conduttore si opponeva, con due giudizi distinti, successivamente riuniti, a due provvedimenti monitori afferenti il mancato pagamento del canone di locazione, in distinti periodi, e conveniva in giudizio il locatore, innanzi al Tribunale, con ricorsi ex art. 447-bis c.p.c., per accertare l'insussistenza di qualsivoglia credito, per carenza di presupposti, ex art. 633 c.p.c., e, per l'effetto, revocare i due decreti ingiuntivi, sempre per l'effetto, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, condannare la resistente alla ripetizione dei canoni di locazione sino ad allora indebitamente versati, in virtù della nullità del rapporto contrattuale.

Si costituiva l'opposto, eccepiva l'infondatezza dell'assunto dell'opponente, chiedendo la conferma dei due decreti ingiuntivi e rigettando le dette opposizioni a decreto ingiuntivo.

La causa veniva istruita documentalmente, il magistrato riteneva la causa matura per la decisione e rinviava il giudizio per la discussione e lettura del dispositivo.

Il Tribunale piemontese, accoglieva l'opposizione a decreto ingiuntivo, revocava i provvedimenti monitori, accoglieva, altresì, la spiegata domanda riconvenzionale dell'opponente, con ripetizione dei canoni versati indebitamente e condannava il locatore a rifondere le spese processuali in favore del conduttore.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i presupposti dei decreti ingiuntivi opposti dal conduttore e se fosse invalido (nullo) il rapporto locatizio sorto tra le parti.

Tali aspetti sono stati esaminati dal giudicante, il quale ha rilevato e verificato dagli atti di causa la fondatezza dell'assunto dell'opponente.

Dunque, l'opposizione a decreto ingiuntivo veniva accolta, revocati i provvedimenti monitorio e restituite tutte le somme al conduttore, relative ai canoni versati indebitamente al locatore, nonchè condannava sempre l'opposto a rifondere le spese processuali in favore del detto opponente.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale torinese, in sede monocratica, secondo cui è stata dichiarata la nullità del rapporto locatizio sorto tra le parti, ex art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998, revocando i due decreti ingiuntivi impugnati e condannando il locatore alla restituzione dei canoni versati indebitamente,con soccombenza delle spese processuali.

Infatti, il giudice adìto, da un attento esame della documentazione in atti, aveva rilevato la fondatezza dell'opposizione a decreto ingiuntivo, con susseguente revoca dei provvedimenti monitori impugnati, in virtù della nullità del contratto di locazione sorto tra le parti, per indeterminatezza dell'oggetto, per mancanza dei requisiti di cui all'art. 1346 c.c.,secondo la disposizione contenuta in tale norma, secondo cui il contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile (Cass. civ., sez. II, 7 marzo 2011, n. 5385).

Infatti, il contratto di locazione non fa riferimento ad elementi identificati ove collocato l'immobile oggetto del rapporto.

In tale fattispecie, non è possibile applicare il criterio interpretativo di cui all'art. 1362 c.c., secondo cui, “per determinare la comune intenzione delle parti si deve valutare il comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.

Il contratto oggetto della materia del contendere è denominato “contratto di locazione di natura transitoria”, peròriferito ad esigenze abitative di natura stabile, come si evince dalla durata dello stesso (nove anni); di conseguenza il rapporto locatizio è da ricondurre nell'alveo delle locazioni ad uso abitativo, secondo la quale i relativi contratti devono essere stipulati in forma scritta a pena di nullità (art. 1, comma 4, l. 431/1998).

Ne consegue che la nullità del contratto oggetto del giudizio, come previsto dall'art. 1418 c.c. (Cass. civ., sez. un.,17 settembre 2015, n. 18214).

Alla nullità del contratto consegue la fondatezza dell'accoglimento delle opposizioni, posto che il credito costituente oggetto dei decreti ingiuntivi si fonda su un contratto dichiarato nullo.

Effetto ulteriore è che tale dichiarazione di invalidità contrattuale (nullità) comporta la ripetizione dell'indebito, ex art. 2033 c.c., dei canoni versati dal conduttore, in virtù dell'accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale.

Con l'entrata in vigore della l. n. 431/1998, i contratti di natura abitativa devono essere obbligatoriamente stipulati per iscritto. In altri termini, il legislatore del 1998 ha potenziato il formalismo, richiedendo all'art. 1, comma 4, della legge speciale, la forma scritta “per la stipula di validi contratti di locazione”, ciò indipendentemente dalla durata dei medesimi.

Va chiarito che la disposizione contenuta dall'art. 1, comma 4, della detta legge speciale del 1998, prescrive la forma scritta soltanto per le locazioni immobiliari ad uso abitativo, mentre per quelle non abitative continua a vigere il sistema del codice civile e, dunque, la differenza fondata sulla durata infra o ultranovennale.Tale circostanza si evince nella norma di carattere definitoria dell'art.1, comma 1, della l. n. 431/1998, ove si precisa che, per “i contratti di locazione”, debbono intendersi soltanto “i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo”.Perciò, il formalismo viene imposto dal legislatore in relazione all'importanza del contratto, per indurre le parti ad una maggiore ponderazione quanto alla conclusione di un contratto di notevole rilevanza economica. In mancanza di forma scritta il contratto di locazione abitativo è privo di efficacia e di valore giuridico, pertanto nullo, proprio perché non conforme al modello astrattamente previsto dalla norma per realizzare effetti giuridici.Poiché la forma scritta è richiesta a pena di invalidità del contratto, la forma diviene elemento costitutivo del contratto, la cui mancanza, ai sensi del combinato disposto degli artt.1418 e 1421 c.c., determina la nullità del contratto.L'imposizione della forma scritta mira anche a realizzare un interesse pubblico erariale, ovvero al susseguente pagamento dell'imposta di registro oltre che l'apposizione di bolli sui contratti di locazione uso abitativo, ove in mancanza della registrazione nei termini di legge (entro 30 giorni dalla stipula), comporta la nullità del rapporto locatizio.Infatti, l'imposizione della forma scritta, a tutela di quest'ultimo interesse risulta dall'art.13, comma 1, della l. n. 431/1998, dove si dispone la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

Va, altresì, precisato che anche la registrazione di un rapporto locatizio verbale, effettuato all'Agenzia delle Entrate, ai sensi dell'art. 3 deld.lgs. 14 marzo 2021, n. 23, non è sufficiente a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998. Perciò, nel caso il locatore dovesse intentare intimazione di sfratto per morosità (ex art. 658 c.p.c.) al fine di ottenere la restituzione dell'immobile ed il pagamento dei canoni arretrati (art. 664 c.p.c.), tale richiesta va considerata inaccoglibile in virtù della mancanza della forma scritta del contratto (Trib. Bari 10 marzo 2016, n. 1367; Trib. Roma 24 ottobre 2013, n. 21287).

Per completezza, la nullità dei contratti di locazione ad uso abitativo, quand'anche destinati a soddisfare esigenze di natura transitoria, per difetto della forma scritta richiesta ad substantiam è assoluta e imprescrittibile, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d'ufficio (Trib. Massa 17 dicembre 2017; Trib. Trani 22 aprile 2008).

Frivoli - Tarantino, Le invalidità della locazione ad uso abitativo, Milano, 2017;

Nardone, Forma (contratto di locazione), in Condominioelocazione.it, 2017;

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2007.