Servitù di passaggio carrabile e/o pedonale: costituzione, estensione e modalità di esercizio

L'esistenza di una servitù di passaggio pedonale e carraio in favore di un fondo deve risultare dal rogito di acquisto e può essere modificata con un contratto intervenuto tra le parti; Il rogito notarile, inoltre, deve essere integrato con la relativa planimetria, dalla quale risulti la posizione e l'entità della porzione oggetto di servitù.

Gli attori agivano in giudizio per sentire accertare e dichiarare l'esistenza di una servitù di passaggio e carraio in favore del fondo di loro proprietà ed a carico del fondo di proprietà della convenuta. Tale servitù, nata con il rogito notarile d'acquisto e, successivamente, modificata tramite una scrittura privata, era stata esercitata indisturbata per lungo tempo (nella specie: anni 17) e secondo le modalità indicate nel contratto.

I contrasti, sorti con la convenuta ed acquirente del fondo servente, determinavano gli attori a chiedere in via principale il riconoscimento di detta servitù o, in subordine, ottenere la condanna di controparte all'esecuzione delle opere di conservazione, manutenzione ordinaria e straordinaria del fondo servente al fine di garantire l'esercizio della servitù di passaggio.

La domanda attrice veniva contestata dalla convenuta, la quale, non opponendosi alla richiesta di accertamento della sussistenza della servitù, negava di dover provvedere agli interventi sul fondo, come rappresentati nell'atto di citazione, essendo di competenza della prima solo la manutenzione ed il taglio della siepe.

Il Tribunale accoglieva la domanda concernente il riconoscimento della servitù in parola e limitava gli oneri della convenuta alla sola conservazione delle siepi. In conseguenza le spese di lite venivano compensate per metà tra le parti, con condanna della soccombente al pagamento della restante metà in favore dell'attrice.

Le problematiche che emergono dalla sentenza si identificano sostanzialmente con quelle di carattere generale connesse all'istituto della servitù, quanto a costituzione, modifica e manutenzione del peso che grava sul fondo servente.

La causa, meramente documentale, è stata decisa dal Tribunale sulla base dell'unico atto rilevante ed oggetto di contestazione: la scrittura privata intercorsa tra le parti, riconosciuta dalla convenuta come ad essa opponibile e, pertanto, confermativa dell'esistenza della servitù oggetto del contendere. Anche per la domanda attorea, concernente la condanna della proprietaria del fondo servente all'esecuzione di lavori sul medesimo per garantire l'esercizio della servitù, la scrittura in questione è stata fondamentale, elencando la stessa, con semplice precisione, le opere che il proprietario del fondo servente era obbligato ad eseguire.

La sentenza del giudice piemontese offre uno spunto per fare un quadro di sintesi sulla servitù di passaggio pedonale e/o carrabile, non tanto sotto il profilo della costituzione della servitù stessa, la cui origine era indiscutibilmente di natura contrattuale, quanto piuttosto per le modalità di esercizio della stessa e per gli obblighi posti a carico del proprietario del fondo servente.

Va considerato che la servitù di passo carrabile si differenzia da quella di passaggio pedonale per la maggiore ampiezza del suo contenuto perché, condividendo con quest'ultima la funzione di consentire il transito delle persone, soddisfa l'ulteriore esigenza di trasporto con veicoli di persone e merci da e verso il fondo dominante. Ne consegue, quindi, che, dall'esistenza della servitù di passaggio pedonale, non può desumersi la sussistenza di quella di passo carrabile, né il passaggio a piedi costituisce atto idoneo a conservare il possesso della servitù di passaggio con automezzi (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2018, n. 19483). A proposito di tale distinzione, in passato la giurisprudenza si era espressa in modo netto, affermando che il passaggio pedonale ed il passaggio carrabile costituiscono servitù distinte e autonome, sicché dall'esistenza della prima non può desumersi l'esistenza della seconda, nè il passaggio a piedi costituisce atto idoneo a conservare il possesso della servitù di passaggio anche con mezzi (Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2000, n. 3906).

Altro aspetto che caratterizza la servitù di passaggio è la sua natura discontinua, in relazione alla quale ogni episodio di transito costituisce esercizio del diritto ed interrompe il termine per la decorrenza della prescrizione, poiché anche la sporadicità dell'uso è espressione di un potere di fatto sul bene per esigenze del fondo dominante. Per l'estinzione della servitù di passaggio, quindi, non può avere rilevanza il criterio della visibilità dell'opera nei confronti del fondo servente, in quanto la servitù stessa - una volta regolarmente costituita - può essere esercitata, ai fini della sua conservazione, anche in modo discontinuo e non apparente, se la situazione dei luoghi lo consente (Cass. civ., sez. VI/II, 12 dicembre 2011, n. 26636; Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2020, n. 22579).

Una questione interessante, sempre legata all'uso, si pone in relazione alla sorte della duplice servitù di passo carrabile e passaggio pedonale quando solo la prima venga meno per impossibilità del transito veicolare. Questa circostanza sopravvenuta non consente di ritenere, per questo solo fatto, automaticamente verificata anche l'impossibilità di uso in termini di passaggio pedonale, poiché l'art. 1075 c.c. stabilisce che la servitù esercitata in modo da trarne un'utilità minore di quella indicata dal titolo si conserva per intero. Ed in applicazione di detta norma la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che - sulla base dell'accertata impossibilità di transito carrabile in conseguenza del mancato compimento di lavori di costruzione e della naturale impraticabilità del terreno - aveva ritenuto di poter desumere da ciò l'estinzione della servitù di passaggio per impossibilità di uso, ai sensi dell'art. 1074 c.c., senza verificare se le condizioni del terreno fossero così impervie da non consentire neppure il transito a piedi (Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2008, n. 4794).

In base all'art. 1058 c.c., le servitù prediali possono essere costituite per contratto o per testamento, mentre l'art. 1063 c.c. stabilisce che l'estensione o l'esercizio delle stesse sono regolate dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni successive.

Nel caso portato all'esame della Suprema Corte, la servitù era stata costituita originariamente nell'atto di acquisto del fondo e, successivamente, era stata oggetto di spostamento tramite sottoscrizione delle parti di un atto privato. Questo era avvenuto dal momento che la servitù di passaggio che, in virtù dell'atto costitutivoe delle modalità di esercizio, grava su una parte determinata del fondo servente non può essere trasferita su altra parte dell'immobile dal proprietario del fondo dominante (Cass. civ., sez. VI/II, 18 marzo 2019, n. 7619). Infatti - come argomentato dai giudici di legittimità - “nelle servitù costituite mediante titolo è a questo che deve farsi capo per individuare il fondo servente e quello dominante, nonché per avere la specificazione del contenuto oggettivo del peso imposto e l'indicazione dell'estensione e delle modalità di esercizio della servitù, in relazione alla ubicazione ed alla consistenza dei due fondi” (nella specie, il titolo originario era costituito da un atto di donazione).

Il successivo contratto intervenuto tra i proprietari dei due fondi, pertanto, veniva a costituire nuovo titolo rispetto al rogito notarile.

Da quanto emerge dalla sentenza, inoltre, la scrittura privata aveva previsto anche precisi (e forse ulteriori) oneri a carico del proprietario del fondo servente per consentire il pacifico esercizio della servitù da parte del proprietario del fondo dominante. Giova ricordare che, in via generale, ciascuno dei due contraenti è titolare di rispettivi doveri: il primo non può compiere atti che tendano a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, mentre il secondo non può apportare modifiche innovative al bene che rendano più gravosa la condizione del fondo servente (art. 1067 c.c.). Si configura, in questo secondo caso, la condizione del c.d. aggravamento che, con particolare riferimento alla servitù di passaggio, non si determina nel caso in cui il volume di traffico sia diverso e più frequente rispetto a quello originario (Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 2016, n. 475: fattispecie relativa alla servitù di passaggio su fondo agricolo allorché tenuto conto dei progressi della tecnica anche i mezzi di locomozione si siano adeguati). Mentre l'aggravamento sussiste quando la destinazione del fondo dominante muti integralmente ovvero diventi mista rispetto a quanto risultante dal titolo (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 2005, n. 22831).

Nulla di tutto questo si era verificato nel caso oggetto della sentenza in esame che, invece, aveva chiesto da parte dei giudicanti una valutazione della scrittura privata per decidere in ordine alla domanda degli attori di condannare la convenuta ad un facere, consistente nella conservazione e manutenzione ordinaria e straordinaria della striscia di terreno sulla quale veniva esercitata la servitù di passaggio.

Sul punto, l'indagine del giudice si è dovuta limitare all'esame testuale del titolo che, in modo incontrovertibile, aveva stabilito quali fossero gli obblighi posti a carico della proprietaria del fondo servente, sui quali gli attori potevano vantare legittimi diritti. In realtà, non si era trattato di svolgere un'attività interpretativa del contratto di servitù, da effettuare secondo i criteri di cui agli artt. 1362 ss. c.c., poiché l'elencazione di detti oneri, risolvendosi in poche parole, era chiara e succinta.

Occhipinti, Servitù di passaggio: la guida completa, in Altalex.com, 15 febbraio 2021;

Gallucci, Servitù di passaggio e spese di manutenzione del fondo dominante, in Condominioweb.com, 30 luglio 2019;

Natali, Facoltà e limiti della servitù volontaria di passaggio, in Immob. & proprietà, 2013, 711;

Chessa, Le servitù nei rapporti di vicinato, in Immob. & proprietà, 2010, 39;

Santarsiere, Aggravamento servitù di passo carraio e accordi preliminari parzialmente non riprodotti nel contratto definitivo, in Arch. civ., 2002, 845.