Avviso di convocazione, ordine del giorno e mancata allegazione dei preventivi di spesa

Al fine di soddisfare adeguatamente il diritto di informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera, non è necessario allegare all'avviso di convocazione i preventivi delle spese di manutenzione straordinarie oggetto di deliberazione, posto che, per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini, è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore.

Una condomina impugna la decisione assembleare con cui l'organo collegiale ha deliberato l'effettuazione di lavori di manutenzione straordinaria all'edificio e di manutenzione/sostituzione della centrale termica. Aldilà di una questione in ordine al computo dei millesimi con riferimento al condominio parziale relativo alle diverse scale che compongono l'edificio - aspetto limitato a meri profili aritmetici e che non sottende alcun significativo principio di diritto, unica domanda peraltro accolta dal giudice di appello - l'attrice si doleva che per i previsti interventi di manutenzione/sostituzione del generatore di calore, l'ordine del giorno non si poteva ritenere esaustivo dei temi da trattare, poiché non vi erano allegati i preventivi del costo di tali interventi, con conseguente nullità/annullabilità della delibera.

La questione di diritto cui il giudice di appello milanese è stato chiamato a decidere attiene ad un tema solo apparentemente circoscritto, che, invece, sottende numerosi profili che, ormai da qualche decennio, hanno trovato unanime soluzione nella giurisprudenza di legittimità, che ha tuttavia costantemente osservato come l'apprezzamento della adeguatezza e pertinenza dell'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione ex art. 66 disp.att. c.c. rimanga apprezzamento di fatto del giudice di merito, incensurabile in cassazione ove adeguatamente motivato (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2000, n. 3634).

Relativamente alla corretta formulazione dell'ordine, sui cui elementi essenziali l'art. 66, comma 3, disp.att. c.c. detta indicazioni suscettibili di ampia interpretazione, la Suprema Corte ha ormai delineato un percorso assai netto, che si snoda fra i due parametri essenziali della sinteticità e adeguatezza dell'informazione.

Sono connessi a tale delicato aspetto i profili legati alle facoltà di accesso del condomino ai documenti comuni nel termine dilatorio previsto fra l'invio dell'avviso di convocazione e la celebrazione dell'assemblea, la facoltà di impugnazione (ed i relativi profili di illegittimità) della delibera che si assuma assunta su argomenti non all'ordine del giorno o in presenza di ordine del giorno incompleto o inadeguato.

La Corte milanese ha confermato la decisione di primo grado, che riteneva adeguatamente formulato l'ordine del giorno e rispondente ai principi normativi l'avviso che non recasse allegati i preventivi di spesa per gli interventi di manutenzione su cui l'assemblea era chiamata a deliberare, purchè i temi oggetto di discussione fossero opportunamente - anche se sinteticamente -delineati nella convocazione.

Il Legislatore del 2012, nel novellare l'art. 66 disp.att. c.c., ha espressamente menzionato l'ordine del giorno, limitandosi peraltro all'elastico principio della “specifica indicazione”.

Sul punto, tuttavia, soccorre ampia elaborazione giurisprudenziale di merito e di legittimità, anche antecedente alla riforma della disciplina codicistica entrata in vigore nel 2013, ma che ha conservato del tutto integra la propria attualità.

Si è allora osservato (anche in dottrina) che il condomino ha diritto di essere adeguatamente e preventivamente informato dei temi che saranno trattati in assemblea (principio generale previsto in tema di comunione dall'art. 1105 c.c., applicabile anche al condominio in virtù del richiamo effettuato dall'art. 1139 c.c.), affinché possa partecipare alla riunione adeguatamente preparato (o possa opportunamente istruire colui che parteciperà per delega e in sua vece, v. Cass. civ., sez. VI, 14 giugno 2018, 15587; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2010, n. 21449; Trib. Firenze 27 gennaio 2021, n. 167).

Tale scopo, tuttavia, non richiede eccessiva analiticità, purché l'indicazione del tema sia sufficiente a rendere edotto il condomino dell'argomento che sarà affrontato (e dei suoi possibili sviluppi), sì che la specificità dell'ordine del giorno prevista dall'art. 66 disp.att. c.c. non postula una indicazione analitica e minuziosa di ogni singolo aspetto delle materie portate all'esame dell'organo collegiale e deve ritenersi sussistente ogni volta che il contenuto dell'avviso sia tale da mettere tutti i condomini in condizioni di comprendere i termini essenziali del dibattito, senza che necessariamente la sintetica indicazione dei punti debba prefigurare lo svolgimento e i confini inderogabili della discussione (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2000, n. 3634; Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511; Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511).

Sotto tale profilo, la giurisprudenza di legittimità ha mostrato con frequenza una lettura assai dinamica ed elastica, ritenendo che la sintetica indicazione di un tema all'ordine del giorno consentisse anche decisioni su temi contigui ed impliciti, che pure non sempre potrebbero apparire di immediata pertinenza: se, dunque, appare ragionevole ritenere compresa nell'ordine del giorno dell'assemblea convocata per l'approvazione dei lavori di sostituzione dell'impianto di riscaldamento, la decisione di accertare previamente la indispensabilità o meno dell'esecuzione dei lavori, l'idoneità di quelli preventivati, nonché la congruità dei relativi costi, incaricando all'uopo un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni (Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1993, n. 11677) appare assai meno immediato il ritenere che in sede di approvazione del consuntivo ordinario si possano anche approvare le spese straordinarie di manutenzione dell'impianto fognario, ove nell'ordine del giorno sia indicato ”approvazione del rendiconto economico”, poiché ciò deve far ritenere prevedibile lo sviluppo della discussione sulla gestione contabile dell'esercizio annuale anche sugli interventi straordinari, non dovendo l'ordine del giorno che informi circa l'approvazione del consuntivo indicare analiticamente e separatamente tutte le poste di entrata e di spesa in esso comprese (Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2017, n. 4430).

La soluzione della Corte meneghina si attiene allora ad un percorso interpretativo ormai consolidato che, se da un lato tutela il diritto del condominio a partecipare informato, appare comunque volto a dare una lettura non eccessivamente stringente della specificità dell'ordine del giorno, poiché incasellare in binari estremamente rigidi tale profilo finirebbe per condurre ad una ingiustificata compressione dei poteri dell'organo collegiale, cui deve essere necessariamente riconosciuta (e contemperata con l'esigenza dei condomini di partecipare informati) un'ampia possibilità di discussione e disamina dei temi in deliberazione (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 1975, n. 3463).

La circostanza che all'avviso non debba essere allegata alcuna documentazione relativa ai temi in discussione costituisce ormai un principio consolidato, non solo con i preventivi delle opere di manutenzione straordinaria in discussione, ma anche con riguardo al rendiconto di cui all'art. 1130-bis c.c., per il quale si osservato che non è configurabile alcun obbligo dell'amministratore condominiale di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo così affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 2020, n. 21271).

Nello stesso senso della Corte territoriale, si sono posti altri giudici di merito, laddove hanno rilevato che non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione (Trib. Roma 26 maggio 2020, n. 7650; Trib. Roma 19 marzo 2019, n. 5891; Trib. Savona 19 ottobre 2018).

La pronuncia in esame sottolinea, nel delineare i principi di sufficienza dell'ordine del giorno, il parallelo onere/diritto del condomino di procurarsi ciò ritiene necessario per partecipare informato sui temi in previsione di discussione e deliberazione.

È pacifico che il termine dilatorio di cinque giorni fra il ricevimento dell'avviso e la celebrazione della riunione, previsto dall'art. 66 disp.att. c.c., sia volto anche a consentire l'esercizio di tale facoltà, che tuttavia - per pacifico orientamento giurisprudenziale (Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 2020, n. 4445) - è diritto permanente dei diversi soggetti che interagiscono con il condominio anche al di fuori dei giorni prodromici all'assemblea: oggi le norme introdotte dalla Riforma del 2012 consentono a chiunque vi abbia interesse di accedere, previa richiesta all'amministratore, ai registri di anagrafe condominiale (art. 1129, comma 2, c.c.), ai condomini di avere attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle morosità (art. 1130, n. 9, c.c.) e ai condomini e ai titolari di diritti reali o personali di godimento di prendere visione dei giustificativi di spesa (art. 1130-bis c.c.).

Va, in ultimo, esaminata la conseguenza dell'eventuale inosservanza dei principi in tema di ordine del giorno (per sua omissione o inadeguatezza): quanto alla tempestività, si è osservato che il dissenziente possa impugnare la delibera su argomento non all'ordine del giorno solo ove abbia preliminarmente eccepito l'irregolarità della convocazione in sede assembleare (App. Genova 16 maggio 2021, n. 541; Trib. Roma 15 ottobre 2019, n. 19739), mentre è pacifico che la decisione assunta in assenza/violazione dell'ordine del giorno - tipica la decisione su argomenti specifici durante la disamina della voce “varie ed eventuali”, necessariamente destinata, per la sua genericità, a discussioni meramente programmatiche - dia luogo a mera annullabilità ex art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806; Trib. Roma 10 ottobre 2017, n. 19001), domanda che può essere avanzata nel termine di 30 giorni dalla riunione per i dissenzienti e dal ricevimento del verbale per gli assenti.

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano 2017, 407;

Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2017, 551;

Celeste - Scarpa, L'amministratore e l'assemblea, Milano, 2014, 214;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2015, 225;

Salciarini, Il condominio, Milano, 2012, 161.