L'amministratore cessato dalla carica non è soggetto alla revoca giudiziaria

Nel condominio di edifici, non può parlarsi di prorogatio imperii nell'ipotesi in cui l'amministratore, già nominato, in vista della scadenza del proprio mandato ed in palese violazione dei suoi obblighi, non convochi l'assemblea dei condomini per deliberare in ordine al rinnovo del suo incarico o alla revoca e nomina del nuovo amministratore e, ciò nonostante, continui a svolgere le funzioni di amministratore, gestendo l'ordinario, operando prelievi dal conto corrente anche per il proprio compenso.

Uno Studio di amministratori immobiliari, costituito in S.a.s., proponeva reclamo avverso il decreto, emesso dal tribunale competente, con il quale era stato revocato dalla carica di amministratore del condominio. L'azione era stata incardinata da una condomina, che aveva lamentato varie gravi irregolarità, tra le quali l'avere generato confusione nella gestione del conto corrente bancario intestato al condominio ed aver omesso di presentare, nell'arco di un quinquennio, i rendiconti avendo, poi, provveduto in unica soluzione e senza il deposito di una nota sintetica di esplicazione.

Nel giudizio di reclamo, la Società amministratrice contestava il decreto, evidenziando che il mancato rinnovo della nomina aveva portato alla sua decadenza dall'incarico ai sensi dell'art. 1129, comma 10, c.c., con conseguente inapplicabilità dell'istituto della revoca giudiziaria che presuppone un amministratore in carica munito di mandato.

Di tutt'altro avviso la convenuta, secondo la quale il comportamento dell'amministratore aveva dato prova della prosecuzione della propria attività, cui era conseguita la corretta revoca giudiziaria dello stesso per i motivi formulati nel primo giudizio.

La Corte ha rigettato l'impugnativa per l'infondatezza dell'unico motivo di reclamo, avendo ritenuto l'amministratore, considerata l'attività svolta, nel pieno esercizio dei suoi poteri e, quindi, giudizialmente revocabile.

Al centro della controversia, si pone una problematica ricorrente ed ancora non definitivamente risolta: la possibilità di revocare per via giudiziaria l'amministratore che, malgrado la scadenza del mandato, continui ad agire nella sua veste.

La Corte d'Appello di Firenze, nel confermare il provvedimento di prime cure, ha ritenuto condivisibile quell'orientamento giurisprudenziale che giudica incompatibile il ricorso alla revoca giudiziale dell'amministratore quando questi eserciti il mandato in regime di prorogatio imperii allorché, consegnata tutta la documentazione in suo possesso si limiti ad eseguire le sole attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi dei condomini.

Tuttavia, è stato affermato che tale principio non poteva trovare applicazione nel caso concreto poiché, di fatto, il ricorrente, pur se decaduto dalla carica, aveva proseguito nella sua attività anche negli anni successivi, redigendo più bilanci in unica soluzione e continuando ad operare sul conto corrente condominiale. Il tutto senza mai dare conto all'assemblea della propria gestione. Indubbio, quindi, che si era alla presenza di un amministratore nel pieno esercizio dei suoi poteri per il quale valgono tutti gli obblighi di cui all'art. 1129, comma 12, n. 1), c.c. - omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale e/o rifiuto di convocare la stessa per la revoca dell'amministratore in carica e nomina del nuovo - che consente al condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria per la revoca forzosa ai sensi della medesima norma, comma 11. Un comportamento che impedisce all'assemblea di rinnovare l'incarico al medesimo professionista ai sensi dell'art. 1129, comma 13, c.c.

La controversia portata all'esame della Corte territoriale toscana è incentrata sulla figura dell'amministratore in prorogatio e sulla questione se egli possa o meno essere soggetto alla revoca giudiziaria.

La prima norma cui richiamarsi è l'art. 1129 c.c., secondo il quale sussiste l'obbligo della nomina dell'amministratore quando i condomini siano più di otto, con il conseguente diritto, di un singolo condomino, ma anche dell'amministratore stesso, di ricorrere all'autorità giudiziaria allorché l'assemblea non vi provveda (comma 1). La durata limitata dell'incarico conferito all'amministratore, un anno rinnovabile per uguale periodo e la possibilità della sua revoca da parte dell'assemblea (comma 10), si deve collegare con la possibilità di revocare l'amministratore per via giudiziaria (comma 11) quando sussistano i presupposti di gravi irregolarità a suo carico. Il quadro normativo è completato dal duplice obbligo posto a carico dell'amministratore cessato dalla carica: consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio ed i singoli condomini ed eseguire solo attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza avere diritto ad ulteriori compensi (comma 8).

In tale ultima disposizione trova posto, per la prima volta, il concetto - anche se ridotto - di prorogatio imperii. Prima dell'entrata in vigore delle modifiche apportate dalla l. n. 220/2012, infatti, il prolungamento dei poteri dell'amministratore oltre la scadenza del mandato rappresentava una prassi corrente. Ne conseguiva che il rappresentante del condominio continuava ad esercitare i suoi poteri, ordinari e straordinari, fintanto che l'assemblea non raggiungeva il quorum per nominare il suo sostituto. In tal modo una situazione si trasformava, per forza d'inerzia dell'assemblea, da provvisoria in stabile. Si può dire, altresì, che la c.d. prorogatio si configurava anche come costruzione giurisprudenziale, tanto è vero che era stato affermato (Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2012, n. 18660) che la stessa trovava fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione. L'istituto, per la Corte Suprema, andava applicato non solo nell'ipotesi di scadenza del termine indicato dall'art. 1129 c.c. o di dimissioni, ma anche qualora il condominio rimanesse privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina.

I termini della questione sono stati modificati con l'entrata in vigore del novellato art. 1129 c.c. che non dovrebbe lasciare margini nell'interpretazione del termine “cessazione dell'incarico dell'amministratore”. La norma, infatti, non può che riferirsi o alle dimissioni del rappresentante condominiale, oppure al compimento del termine annuale del mandato, quando questo non sia rinnovato dall'assemblea.

La questione, oggetto del provvedimento in esame, riguarda - come visto - la possibilità di chiedere la revoca giudiziaria dell'amministratore che si trovi in regime di prorogatio, seppur circoscritto alle attività urgenti. A parere di chi scrive, il giudice dell'appello, nel rigettare il reclamo contro il decreto di revoca dell'amministratore emesso dal Tribunale, ha colto nel segno essendo stato accertato che questi, di fatto, aveva continuato a gestire il condominio dopo la scadenza del proprio mandato, espletando tutte le attività proprie dell'ufficio (la gestione ordinaria, l'effettuazione di prelievi dal conto corrente anche finalizzati all'attribuzione del proprio compenso, la mancata convocazione dell'assemblea per deliberare in ordine al rinnovo dell'incarico o alla sua revoca, e così via).

Tale situazione, tuttavia, non può essere accostata, neppure in via analogica, alla posizione dell'amministratore in prorogatio, così come voluta dal legislatore con la novella del 2012, dal momento che i confini che individuano i due contesti sembrano essere stati delineati con sufficiente chiarezza, anche se la giurisprudenza di merito non sempre appare concorde.

In punto la norma - come visto - ammette una prorogatio limitata alle attività urgenti e questo dovrebbe significare che tutto quanto è ordinaria gestione dovrebbe rimanere congelato fino alla nomina del nuovo amministratore. Occorre, quindi, esaminare testualmente il dettato legislativo per dare un senso compiuto al testo della disposizione in esame o meglio alle seguenti espressioni: amministratore cessato dall'incarico; consegna di tutta la documentazione ed esecuzione delle attività urgenti.

Quanto al primo aspetto, la cessazione dell'incarico corrisponde all'estinzione del mandato (art. 1722, c.c.), considerato che l'ufficio dell'amministratore è stato assimilato a quello del mandatario (art. 1129, comma 15, c.c.), con la conseguenza che sono precluse al rappresentante tutte le attività ordinarie previste dalla norma di rango condominiale. La consegna della documentazione, inoltre, è la diretta conseguenza dello spirare del mandato, mentre non si può non evidenziare la genericità della norma con riferimento alle “attività urgenti” che, se non effettuate, potrebbero recare danno al condominio.

A questo proposito, si può ritenere che il carattere di urgenza debba avere una connotazione obiettiva ed estranea alla percezione del soggetto e riferirsi ad attività che non può essere rinviata (ad esempio: impugnazione di una delibera assembleare e necessità del condominio di costituirsi in giudizio per evitare la scadenza dei termini processuali, pagamento dei contributi per i dipendenti, eventi straordinari ed improvvisi che richiedano interventi immediati, ecc.).

Ricostruendo l'orientamento della giurisprudenza nel senso di negare la possibilità della revoca giudiziaria dell'amministratore in prorogatio è stato affermato (Trib. Foggia 6 novembre 2020; Trib. Catania 10 febbraio 2014, ed altre) che gli obblighi di cui all'art. 1129, comma 8, c.c. non trovano fondamento nel contratto di mandato, essendo questo scaduto, ma ex lege, con la conseguenza che la condotta inadempiente dell'amministratore potrà, al limite, essere passibile di tutela risarcitoria in assenza di un rapporto contrattuale valido ed efficace che leghi l'amministratore al condominio.

Per contro, osservato che nel diritto privato ed in particolare in materia condominiale la disciplina della c.d. prorogatio imperii non trova una compiuta definizione normativa, ma è considerata ammessa poiché assicura la continuità delle funzioni dell'organo “scaduto”, si era pervenuti (App. Bari 12 giugno 2019) ad una decisione diametralmente opposta. Infatti, non ammettere la revoca giudiziale dell'amministratore in prorogatio significherebbe eliminare “qualsiasi controllo giudiziale sull'operato di questi, a discapito delle minoranze dell'assemblea condominiale o di singoli condomini dissenzienti, la cui tutela dovrebbe essere il perno della disciplina legislativa inerente alla funzione assembleare”.

È di tutta evidenza che la questione non è stata ancora risolta con certezza e chiarezza. Tuttavia, pur considerando che la decisione del giudice pugliese appare essere un caso isolato, appare sicuramente interessante il punto in cui è stato posto in rilievo il rapporto che lega la negata revoca giudiziale dell'amministratore in prorogatio all'impossibilità di operare qualsivoglia controllo del giudice sull'attività da questi proseguita oltre il mandato. Applicando, quindi, tale osservazione all'art. 1129, comma 8, c.c. si potrebbe ipotizzare, con una buona dose di sicurezza, che la revoca giudiziale dell'amministratore sia ammessa nel caso in cui l'amministratore in prorogatio,nell'ipotesi qui considerata, non compia le attività urgenti richiamate dalla norma stessa.

Tarantino, Revoca giudiziale dell'amministratore in prorogatio: contrapposti orientamenti di un problema sempre più attuale, in Condominioelocazione.it, 11 agosto 2021;

Gallucci, Perché la prorogatio impedisce la revoca giudiziale dell'amministratore? in Condominioweb.com, 30 marzo 2021;

Iaria, La revoca giudiziale dell'amministratore in proroga: è ammissibile o no? In QuotidianodelSole24Ore-Condominio, 4 settembre 2020.