Agevolazione prima casa anche per la pertinenza “non graffata”

Il concetto di bene pertinenziale dell'immobile principale, oggetto di agevolazione cd “prima casa”, è fondato, anche ai fini fiscali, sul criterio civilistico funzionale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra cosa.In concreto e al fine di godere della predetta agevolazione, non è necessario né che il bene sia censito unitamente all'immobile principale (non richiedendosi tale presupposto dalla normativa di riferimento) né che sia “graffato” allo stesso, essendo la “graffatura” esclusivamente un simbolo utilizzato nelle cartografie catastali per rappresentare l'unicità di un elemento catastale nonostante la pluralità di mappali o di subalterni.

Un notaio impugnava un avviso di liquidazione con il quale l'Agenzia delle Entrate richiedeva il pagamento di ulteriori imposte ipotecarie e catastali, con aliquote rispettivamente del 2% e dell'1%, a seguito del rogito di un atto in cui un contribuente aveva donato al proprio figlio una unità abitativa di un fabbricato condominiale, porzioni a uso deposito e box, quote di beni comuni e zone di terreno. Il donatario aveva espressamente indicato di destinare i terreni a pertinenza dell'unità abitativa donata, per la quale era stata richiesta l'agevolazione "prima casa", pur non essendo oggetto di graffatura al bene principale. Secondo l'Amministrazione, in difetto di graffatura, tali terreni non potevano costituire pertinenza dell'unità immobiliare principale e, pertanto, non potevano rientrare all'interno delle agevolazioni fiscali della prima casa.

Il notaio chiedeva al giudice di dichiarare l'illegittimità della ripresa fiscale sostenendo che la graffatura costituisca solo un simbolo utilizzato nelle cartografie catastali per rappresentare l'unicità di un elemento catastale nonostante la pluralità di mappali o di subalterni; eccepiva, altresì, che i requisiti da applicare per individuare i beni pertinenziali sono solo quelli civilistici (art. 817 c.c.). L'Ufficio si costituiva in giudizio e difendeva il proprio operato rifacendosi alla circolare n. 18/2013 che aveva già chiarito come le aree scoperte pertinenziali debbano essere censite al Catasto Urbano unitamente al bene principale e come non possano essere estese le agevolazioni ai terreni che non siano graffati al fabbricato abitativo poiché rappresentano una unità a sé stante censita autonomamente in catasto.

I giudici di prime cure convalidavano l'operato dell'Amministrazione sottolineando come la " graffatura", che dà la possibilità di usufruire del beneficio, vada vista come un mezzo agevolativo per il contribuente e non come un adempimento ritenuto molesto; in quest'ottica, il primo Giudice non riteneva fosse sufficiente la mera dichiarazione di parte di voler adibire i terreni a pertinenza dell'immobile principale. In sostanza, affermava la CTP, “il giudice non si può sostituire al legislatore attraverso una arbitraria estensione dell'agevolazione " prima casa" a tutte le pertinenze”.

Non sono dello stesso avviso i giudici “del riesame”

La Commissione di secondo grado rileva che, ai sensi dell'art. 1, nota II bis della tariffa - parte prima allegata al d.P.R. 26/4/1986, n. 131, così come modificato dall'art. 3, comma 131, l. 549/1995, è previsto che "Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classifìcate o classifìcabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato". Stante il tenore letterale del citato disposto normativo, la CTR ritiene che l'ultimo inciso serva a ricomprendere, ai fini fiscali, tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell'immobile di cui all'art. 817 c.c., anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale, in quanto esso non ha valore esaustivo delle pertinenze a cui può essere estesa l'agevolazione "prima casa", ma solo valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i beni destinati in modo durevole al servizio e ornamento di altro immobile (cfr. Cass. 6259/2013).

Non è, quindi, necessario, chiosano gli interpreti, al fine di godere dell'agevolazione, che il bene sia censito unitamente all'immobile principale, non richiedendosi tale presupposto dalla normativa di riferimento, spettando le agevolazioni anche per l'acquisto delle pertinenze con atto separato (cfr. Cass. 6259/2013). Dai suddetti principi appare evidente al Collegio, contrariamente a quanto sostenuto dall'Amministrazione e convalidato dal primo Giudice, l'irrilevanza della “graffatura” al fine della classificazione di un bene come pertinenziale o meno, tenuto conto che essa rappresenta esclusivamente un simbolo utilizzato nelle cartografie catastali per rappresentare l'unicità di un elemento catastale nonostante la pluralità di mappali o di subalterni, il quale non ha rilevanza giuridica al fine della qualificazione di un bene ai sensi dell'art. 817 c.c. (conf. anche Ctr Lombardia, sentenza n. 4186 del 19 novembre 2021).