Va rimosso l'impianto di condizionamento, installato sulla facciata condominiale, se lede il decoro architettonico dello stabile

In tema di edifici in condominio, quando il motore del condizionatore installato dal convenuto non costituisce un intervento volto ad armonizzarsi con la facciata dello stabile ma, al contrario, ne altera significativamente il decoro e l'aspetto architettonico, essendo ben visibile, ne va ordinata la rimozione, non avendo alcuna rilevanza la presenza di altri condizionatori sul muro perimetrale.

Un Condominio convocava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Treviso, un condomino, proprietario di un appartamento all'interno dello stabile, affinchè venisse condannato alla rimozione immediata del macchinario di condizionamento apposto sulla parete perimetrale, in corrispondenza del portone di ingresso, ritenendo che ledesse il decoro architettonico del fabbricato. Chiedeva altresì che questi provvedesse a rimuovere tutti gli arredi, piante ed oggetti collocati nelle parti comuni dell'edificio, ripristinasse lo stato dei luoghi e risarcisse i danni subiti dal Condominio.

Si costituiva in giudizio il condomino, contestando tutte le domande attoree, perchè infondate in fatto e in diritto. In particolare, riteneva che l'installazione dell'impianto di condizionamento non costituisse innovazione, né fosse lesiva del decoro architettonico dello stabile, date le sue ridotte dimensioni e il posizionamento in corrispondenza del proprio appartamento. Inoltre, sosteneva di non essere tenuto a rimuovere quanto posizionato sulle scale e sul pianerottolo poichè questi non dovevano reputarsi beni comuni, essendo utilizzati soltanto per accedere alla sua unità abitativa.

Si deve accertare se possa incidere lesivamente sul decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa, compiuta da un condomino, qualora sussista degrado di tale decoro a causa di preesistenti interventi modificatici di cui non sia stato preteso il ripristino.

Il Tribunale di Treviso condanna il condomino convenuto a rimuovere il macchinario dell'impianto di condizionamento installato sulla parete condominiale e al conseguente ripristino dello stato dei luoghi. Lo condanna, altresì, alla rimozione immediata di tutti gli arredi, le piante e gli oggetti collocati sulle scale (che dal piano terra conducono al primo e ultimo piano) e sul pianerottolo (dove è ubicato l'appartamento), in quanto parti comuni dell'edificio, nonchè al pagamento di una somma nei confronti del Condominio a titolo di risarcimento del danno, per la violazione di norme del regolamento condominiale.

Il consulente tecnico d'ufficio incaricato di eseguire una relazione peritale ritiene che, da un punto di vista tecnico, l'installazione di un condizionatore d'aria sulla parete condominiale rappresenti un'innovazione - vietata, nel caso in esame, dal regolamento condominiale - trattandosi di un intervento di trasformazione che incide sull'essenza della cosa comune e ne altera l'originaria funzione e destinazione. Nella fattispecie, la macchina motore del condizionatore, posizionata sulla parete principale in corrispondenza del portone d'ingresso ha un certo impatto sul prospetto dell'edificio, costituisce un'alterazione appariscente, di non trascurabile entità, risultando lesiva dell'aspetto architettonico della facciata principale e pregiudicando, quindi, l'estetica dello stabile.

Ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. La costante giurisprudenza intende, per decoro architettonico del fabbricato, l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata e armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. È sufficiente, dunque, che venga alterata, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che l'immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile (Trib. Roma, 18 febbraio 2009; Cass. civ., sez. VI/II, 18 gennaio 2018, n. 1235; Trib. Napoli 18 gennaio 2018; Trib. Ivrea 11 agosto 2017; Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2020, n. 18928; Cass. civ., sez. II, 1 dicembre 2021, n. 37732).

Il decoro architettonico è un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini ed è suscettibile anche di valutazione economica, concorrendo a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 31 luglio 1987, n. 6640). La Suprema Corte ha precisato che la tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono (Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2019, n. 10583; Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224; Cass. civ., sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549; Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1987, n. 4474).

L'indagine volta a stabilire se in concreto una innovazione determini o meno alterazione del decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato. Devono essere prese in esame le condizioni in cui versava il fabbricato condominiale, prima dell'esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non potrà essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata a uno stabile la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori o era di mediocre livello architettonico.

Deve comunque ritenersi lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità.

Come detto innanzi, in tema di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione, abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, essendo sufficiente l'alterazione, visibile e significativa, della particolare struttura e della complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.

Per il giudice trevigiano, la presenza di ulteriori condizionatori su una parete dell'edificio non assume alcuna rilevanza. Il motore del condizionatore installato dal convenuto altera in maniera significativa l'aspetto architettonico dello stabile e ne va disposta la rimozione.

In una pronuncia risalente al 2011, il Giudice di Pace di Grosseto (19 agosto 2011 n. 1038), in merito all'installazione di un condizionatore sul muro perimetrale di un edificio, ha ritenuto, contrariamente al Tribunale di Treviso, che non costituisce causa di alterazione dell'estetica dello stabile. Il giudice toscano - per il quale il concetto di estetica si evolve con il tempo - era partito dalla considerazione generale che le nuove invenzioni - quali la televisione e il telefono, ormai di uso comune - hanno modificato il comune senso dell'estetica e del decoro. Infatti, le antenne televisive installate sui tetti, le parabole satellitari sporgenti dai muri, gli stessi impianti di climatizzazione, sempre più numerosi, non vengono più percepiti come causa di deturpazione dell'estetica delle abitazioni e, più in generale, dell'ambiente. Nel caso sottoposto al suo esame, ha ritenuto, quindi, che non sussiste un danno al decoro dell'immobile condominiale, non più di quanto possa arrecare fastidio la vista di panni tesi alle finestre delle singole abitazioni o ai muri condominiali.

Per il Tribunale di Treviso, vanno rimossi altresì gli arredi e gli altri oggetti vari, collocati sulla rampa di scale e sul pianerottolo del primo piano dove è situato l'appartamento del convenuto. In forza dell'art. 1117, n. 1), c.c., negli edifici in condominio le scale e i relativi pianerottoli costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in assenza di titolo contrario, nella loro interezza, a tutti i partecipanti della collettività condominiale, anche se poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile (Cass. civ., sez. VI, 18 marzo 2019, n. 7625; Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2015, n. 4372; Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2017, n. 2800; Cass. civ., sez. VI/II, 9 marzo 2016, n. 4664).

Per stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, occorre far riferimento all'atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o meno la volontà delle parti di riservare ad uno dei condomini la proprietà dei beni che per ubicazione e struttura siano potenzialmente destinati all'uso comune.

Nel caso in esame, è stato prodotto soltanto il regolamento condominiale - dal quale non si evince l'attribuzione al convenuto della proprietà delle scale e neppure del pianerottolo - non anche l'atto di provenienza dell'appartamento e tantomeno l'atto costitutivo del condominio.

Bordolli, L'installazione di condizionatori nel condominio, in Immob. & proprietà, 2016, fasc. 7, 424;

Bordolli, Decoro architettonico e regolamento di condominio, in Immob. & proprietà, 2010, fasc. 11, 687;

Ribaldone, Il decoro architettonico nella giurisprudenza, in Immob. & proprietà, 2011, fasc. 12, 755;

Meo, Installazione dei condizionatori negli edifici condominiali, in Officina del diritto (civile e processo, condominio e proprietà), Milano, 2012.