L'assemblea può approvare lo studio di fattibilità del Superbonus non previsto nell'ordine del giorno?

L'omessa individuazione nell'ordine del giorno del punto relativo allo studio di fattibilità sui lavori oggetto di Superbonus comporta l'annullabilità della delibera per violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., atteso che l'ordine del giorno deve specificatamente, sia pure non in modo analitico e minuzioso, indicare tutti gli argomenti da trattare sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.

Tizia conveniva in giudizio il condominio al fine di ottenere la dichiarazione di nullità o l'annullamento della delibera di cui al punto 2) del verbale d'assemblea. A fondamento della propria domanda, parte attrice evidenziava che, nell'avviso di convocazione, l'ordine del giorno stabiliva solo la discussione sul risarcimento dei costi sostenuti in ragione dell'annullamento di una precedente delibera. A seguito dell'assemblea, quindi al ricevimento del verbale, l'attrice (assente durante l'adunata) aveva preso cognizione che il consesso assembleare aveva discusso anche di ulteriore argomento quale “Superbonus 110%: visione e discussione Studio di fattibilità redatto dalla ditta Beta”. Invero, in sede assembleare, poiché era stato comunicato dall'amministratore che era pervenuto lo studio di fattibilità da parte della società Beta per i lavori riconducibili al Superbonus 110%, il presidente dell'assemblea dichiarava di inserire l'argomento nella discussione; nella citata assemblea, pertanto, era stato oggetto di delibera l'ulteriore punto sulla fattibilità del Superbonus 110%. Secondo parte attrice tale inserimento violava l'art. 66 disp. att. c.c.

Il condominio, pur ritualmente evocato in giudizio, non si costituiva restando contumace.

All'esito della prima udienza, parte attrice formulava istanza di fissazione udienza di precisazione delle conclusioni; la causa era quindi istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta dalla parte attrice e all'udienza, svoltasi in forma scritta, il difensore della parte attrice insisteva nelle proprie conclusioni.

La questione in esame è la seguente: l'assemblea può discutere l'argomento dello studio di fattibilità del Superbonus non previsto nell'ordine del giorno?

Nella vicenda risultava accertato che la delibera condominiale, oggetto della presente impugnazione, aveva ad oggetto un argomento non specificatamente menzionato nella lettera di convocazione dell'assemblea; in altri termini, in quest'ultima era stato omesso il punto all'ordine del giorno relativo allo studio di fattibilità sul Superbonus e sui cui l'assemblea aveva espresso il proprio voto.

Premesso ciò, dunque, secondo il giudicante, tale irregolarità aveva inficiato in modo significativo il processo di formazione della volontà dell'assemblea, da un lato impedendo una scelta consapevole in capo ai condomini in ordine alla partecipazione all'assemblea, dall'altro non consentendo agli stessi (e in primis all'odierna attrice), la possibilità di approfondire in fase precedente all'assemblea tale aspetto.

In secondo luogo, il contenuto della delibera non era meramente programmatico, di puro accertamento o presa d'atto della ricezione dello studio di fattibilità della società Beta; al contrario, il condominio aveva deliberato in maniera espressa che: “lo studio di fattibilità verrà inviato a tutti i condomini, il quale dopo visione, comunicheranno entro 10 giorni la loro approvazione, oppure le loro osservazioni. A seguito dell'eventuale approvazione da parte dei condomini, l'amministratore potrà sottoscrivere la relativa documentazione, utile al proseguimento dell'iter procedurale per il Superbonus 110%”.

Secondo il Tribunale di Pavia, attraverso la citata delibera, era stato delineato un iter procedimentale particolarmente complesso che, fin da subito, vincolava i condomini ad esprimere la propria valutazione, entro dieci giorni dalla ricezione dello studio, in ordine all'eseguibilità dei lavori; inoltre, all'esito della decisione, qualora fosse stata favorevole, l'amministratore avrebbe acquisito la legittimazione a sottoscrivere gli atti della pratica per il Superbonus. In altri termini, l'approvazione della delibera indubbiamente mutava i rapporti giuridici tra i singoli condomini e l'ente di decisione, su aspetto particolarmente significativo quale la decisione di approvazione in ordine ai lavori sul Superbonus.

Ebbene, come sottolineato in giurisprudenza, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificatamente, sia pure non in modo analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare si da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2019, n. 13229; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2010, n. 21449; Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14560).

In adesione a tale indirizzo della giurisprudenza di legittimità, pertanto, nella fattispecie in esame è sufficiente l'accertamento dell'omessa, irregolare o incompleta convocazione per disporre l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale. Difatti, i vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, al procedimento di convocazione e informazione dell'assemblea, ai quorum e, in genere, attinenti alla formazione della voluntas dell'assemblea determinano l'annullabilità della delibera e sono impugnabili entro trenta giorni ex art. 1337 c.c.

In conclusione, la delibera di cui al punto 2 risultava adottata in violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. per aver inviato una convocazione incompleta. Per le ragioni esposte, la delibera è stata annullata.

La pronuncia in esame offre lo spunto per argomentare sullo studio di fattibilità della materia del Superbonus e sulla natura della delibera che determina un mutamento della posizione dei condomini.

Ebbene, con il d.l. n. 34/2020, il legislatore ha introdotto una nuova percentuale di detrazione del 110% nell'ambito degli interventi per il risparmio energetico “qualificato” c.d. Ecobonus. Con tale manovra è stata incrementata al 110% l'aliquota della detrazione IRPEF spettante a fronte di specifici interventi. L'agevolazione fiscale consiste in detrazioni dall'imposta lorda ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti o interventi antisismici. In materia condominiale, la prima parte dell'art. 119, comma 9-bis, prevede che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'art. 121 (d.l. n. 34/2020), sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Pertanto, se la delibera viene approvata, con queste maggioranze molto basse, anche gli assenti e i contrari, così come gli astenuti, sono vincolati alla decisione presa e al fatto che si dovranno fare i lavori.

Tuttavia, prima di procedere all'approvazione dei lavori del Superbonus, è buona norma procedere al preliminare studio fattibilità dei suddetti lavori. Per meglio dire, in una prima fase, occorre nominare un professionista per la elaborazione e predisposizione di indagini. Si tratta della fase di redazione di una analisi di prefattibilità dei lavori in cui occorre eseguire verifiche urbanistiche, accertamento dell'esistenza o meno di eventuali vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici).

Nella seconda fase, invece, occorre verificare preliminarmente che con gli interventi di progetto si consegua almeno il miglioramento di due classi energetiche (come richiesto dalla normativa). In questa fase il tecnico deve verificare anche se ci sono i presupposti per il rilascio dell'asseverazione e, quindi, la sussistenza delle condizioni minime prescritte dai decreti ministeriali. Invero, ai fini della maxi agevolazione, è essenziale prevedere almeno un intervento trainante tra impianto di climatizzazione invernale e isolamento dell'involucro edilizio (cappotto termico). Dopodiché si possono aggiungere ulteriori interventi definiti “trainati”, come sostituzione degli infissi, installazione di pannelli fotovoltaici, solare termico, sistemi di building automation, abbattimento delle barriere architettoniche, colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

Si procederà quindi alla redazione degli APE ante e post intervento, da cui si verificherà il passaggio di classe con il risparmio energetico conseguito dalle lavorazioni. A questo punto, come sottolineato dai tecnici in materia, non resta che contabilizzare le spese, per mezzo del computo metrico e asseverare che siano rispettati i costi massimi per tipologia d'intervento. Terminata l'analisi economica, finisce anche lo studio di fattibilità. Il costo dello studio di fattibilità, così come regolato dalla normativa, rientra tra quelli detraibili, visto che si tratta di una spesa inerente alla progettazione e all'esecuzione degli interventi, ma qualora l'analisi preventiva e lo studio di fattibilità non dessero il via ai lavori, la parcella spetterà al contribuente, perciò, proprio per questo motivo nei condomini è importante che la scelta di affidamento dell'incarico dello studio di fattibilità venga assegnata all'assemblea.

Premesso ciò, attesa l'importanza dell'argomentazione in esame, correttamente il Tribunale di Pavia ha annullato la delibera in commento. Difatti, la soluzione del giudicante è in linea con altri procedimenti in cui è stato precisato che l'interessato deve essere messo in condizione di desumere dall'avviso ricevuto quale oggetto della discussione sarà trattato in sede assembleare, in ordine al quale è sufficiente un succinto e schematico richiamo purché esauriente e comprensibile (Trib. Cassino 10 settembre 2021 n. 1192; Trib. Genova 2 febbraio 2021, n. 221).

Ulteriore riflessione particolare riguarda la natura della delibera. Invero, il giudice lombardo evidenzia che il contenuto della delibera in esame non era meramente programmatico, di puro accertamento o presa d'atto della ricezione dello studio di fattibilità. Difatti, sul punto, in giurisprudenza è ormai prevalente il principio di diritto secondo cui tali delibere (programmatiche) siano non impugnabili, ciò in quanto manca l'interesse ad agire. Ragionando al contrario (come nelle specie), l'interesse all'impugnazione postula, peraltro, che la stessa delibera appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865); mutamento senz'altro esistente nella fattispecie in quanto “la citata delibera… vincolava i condomini ad esprimere la propria valutazione, entro dieci giorni dalla ricezione dello studio, in ordine all'eseguibilità dei lavori”.

In conclusione, non è possibile in sede assembleare decidere su nuovi argomenti inseriti dopo l'invio della convocazione o tantomeno decidere su argomenti emersi nel corso della discussione. Soprattutto nella materia edilizia/fiscale (come i lavori da Superbonus), i condomini devono avere un'idonea conoscenza dell'argomento prima di intraprendere qualunque decisione.

Celeste, Avviso di convocazione, in Condominioelocazione.it;

Tarantino, Recupero edilizio, in Condominioelocazione.it;

Foti, Superbonus 110%: fondamentale lo studio di fattibilità, in Quotidianodelcondominio.it, 5 febbraio 2021.