Applicazioni pratiche e criticità dello svolgimento dell'assemblea in videoconferenza con la modalità mista

In caso di svolgimento di assemblea in videoconferenza, dopo il conseguimento del previo consenso della maggioranza numerica dei condomini, l'amministratore deve predisporre l'avviso di convocazione con l'indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione. Nel caso di assemblea mista, inoltre, l'amministratore, nel medesimo avviso di convocazione, deve indicare, oltre alla piattaforma elettronica, anche il luogo fisico per la partecipazione dei condomini in presenza. Ne consegue che, in caso di mancato ottenimento del previo consenso e del mancato invito tramite mail con il link per la partecipazione all'assemblea telematica, in tal caso la delibera è annullabile per illegittimità di costituzione dell'assemblea.

La società condomina impugnava la delibera condominiale eccependo la nullità od annullabilità in quanto meramente confermativa di una precedente delibera del 2020, a sua volta confermativa della deliberazione del 2019 per eccesso e/o sviamento di potere. In particolare, l'attrice contestava la violazione delle disposizioni in materia di identificazione e legittimazione dei presenti; nonché, in merito alle deleghe conferite (nell'impossibilità di risalire ai proprietari deleganti) e dell'illegittimità della convocazione per violazione delle norme che imponevano lo svolgimento della riunione in locali inidonei, nonché del mancato invito alla partecipazione telematica tramite indicazione del link della piattaforma. Infine, la società contestava l'illegittimità della delibera sulla questione del riscaldamento centralizzato (progettazione, rifacimento, consumi volontari/involontari, distacco ecc.).

Costituendosi in giudizio, il condominio contestava la legittimazione della legale rappresentante della società ad impugnare. Tra le richieste istruttorie, inoltre, il condominio aveva chiesto l'ammissione delle prove orali sulla prova legata alla tele-assemblea: sala riunioni con possibilità di collegamento mediante videoconferenza; predisposizione del link per la partecipazione da remoto all'assemblea del 2021; l'invio del link da parte dell'amministratore ai condomini; omissione della condomina società della comunicazione del proprio indirizzo di posta elettronica sul quale ricevere le comunicazioni.

La questione in esame è la seguente: una volta ottenuto il previo consenso della maggioranza dei condomini, cosa accade se l'amministratore non indica la piattaforma digitale nell'avviso di convocazione e non invia ai partecipanti il link per la partecipazione alla modalità telematica?

Nonostante le diverse censure espresse dalle parti, il giudice si sofferma solo sull'eccezione della rappresentanza processuale (respinta) e sulla questione (ritenuta pregiudiziale) sulla videoconferenza.

In merito a quest'ultimo aspetto, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che la delibera del 2021 era stata assunta nel pieno rispetto della normativa anti Covid-19, quindi con il rispetto della distanza interpersonale prevista dal d.P.C.M. del 14 gennaio 2021, con la conseguenza che la condomina qualora fosse intervenuta, sarebbe stata ammessa nella sala, oltre al fatto che (si legge nel provvedimento) “era possibile intervenire a distanza tramite tele-assemblea”. A questo proposito, però, la circostanza che fosse stato “previsto il collegamento da remoto per il tramite della piattaforma, così come riportato nel verbale assembleare”, non corrispondeva a quanto indicato dalla convocazione dell'assemblea allegato di parte attrice né risultava l'invio della mail contenente il link per la partecipazione alla piattaforma. Dopo aver richiamato la normativa emergenziale e la possibilità dell'assemblea in presenza, il giudicante evidenzia che nella data dell'assemblea (febbraio 2021), anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, (previo consenso da acquisire prima della riunione della maggioranza dei condomini calcolata per teste), la partecipazione all'assemblea sarebbe potuta avvenire in modalità di videoconferenza. Per questo, secondo il giudice patavino, “l'avviso di convocazione (predisposto dall'amministratore) avrebbe dovuto indicare la piattaforma elettronica sulla quale si sarebbe tenuta la riunione e l'ora della stessa e (anche se il legislatore lo ha omesso) la data della riunione”. Tale osservazione porta il giudicante, dopo l'analisi dei commi 3 e 6 dell'art. 66 disp. att. c.c., a confermare la possibilità dell'assemblea c.d. mista precisando che “la partecipazione, che è del singolo, non esclude che vi possa essere una riunione in presenza con possibilità di collegamento a distanza, sicché la lettura coordinata di terzo e sesto comma sembra escludere la possibilità della decisione seduta stante, posto che nell'avviso dev'essere indicata la piattaforma elettronica sulla quale si svolgerà la riunione. Anche per l'assemblea mista “condominiale” si deve rispettare quanto previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. in materia di forma e tempi di spedizione dell'avviso di convocazione”.

In conclusione (si legge nel provvedimento) l'amministratore del condominio avrebbe dovuto provvedere alla convocazione dell'assemblea nella sua duplice forma: quella in videoconferenza e quella in cosiddetta forma mista che preveda cioè la contestuale partecipazione sia dei condomini in via remota e sia in presenza di quelli che non vogliono o non possono fare uso di mezzi telematici. La delibera, quindi, è stata annullata. Dal tenore del provvedimento sembra che l'annullabilità sia derivata dall'assenza di indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si è svolta la riunione e del mancato invio della mail con il link di collegamento alla parte attrice.

La pronuncia in esame è interessante su alcuni punti, tuttavia, ci sono molti aspetti non chiari che necessitano di una maggiore comprensione e approfondimento.

a) Inadempimenti dell'amministratore e vizio della delibera

Per affermare l'invalidità del provvedimento, sicuramente, dobbiamo presumere che l'amministratore aveva ottenuto il previo consenso della maggioranza numerica perché non avrebbe avuto senso annullare un provvedimento senza questa preliminare condizione. Cioè, la censura dell'attrice non poteva avere seguito in mancanza della condizione “principale” della videoconferenza; diverso sarebbe stato il caso di svolgimento dell'assemblea telematica senza il previo consenso della maggioranza. In quest'ultimo caso, pur se diverso, avrebbe comunque comportato l'invalidità della delibera condominiale in violazione dell'art. 66, comma 6, disp. att. c.c. Nonostante questa premessa, però, ci sono alcuni passaggi che rendono difficoltoso l'iter argomentativo del giudice. Quindi, appare doveroso “provare” a ricostruire la questione e la normativa applicabile. Invero, nel provvedimento viene esplicitato che “la condomina se fosse intervenuta, sarebbe stata ammessa nella sala; oltre al fatto che era possibile intervenire a distanza tramite collegamento da remoto con la piattaforma…”. Questa citata “possibilità” può derivare solo con il precedente previo consenso richiesto dalla norma ex art. 66, comma 6, disp. att. c.c. Poi, si legge che “Di contro la circostanza che fosse stato previsto il collegamento da remoto per il tramite della piattaforma, così come riportato nel verbale assembleare, non corrisponde a quanto indicato dalla convocazione dell'assemblea allegato quale documento n. 39 di parte attrice né la mail contenente il link risulta mai inviata a …”.

Probabilmente, in questo passaggio (chiave), in merito all'istruttoria di causa, possiamo interpretare che il giudicante veneto si riferiva al fatto che pur ottenuto il previo consenso della maggioranza dei condomini e la scelta della piattaforma (consenso riportato nel verbale di assemblea), tuttavia, ciò non corrispondeva al contenuto dell'avviso di convocazione, così come non risultava l'invio di alcun link per la partecipazione alla videoconferenza. Fin qui “sembra” esserci una logica consequenziale degli eventi da cui è scaturita l'annullabilità del provvedimento. Però, nel provvedimento, si legge anche che “In data 3.2.2021, quindi, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale (previo consenso da acquisire prima della riunione della maggioranza dei condomini, calcolata per teste), la partecipazione all'assemblea sarebbe potuta avvenire in modalità di videoconferenza (comma 6, art 66 disp. att. c.c.). Per questo l'avviso di convocazione (predisposto dall'amministratore) avrebbe dovuto indicare la piattaforma elettronica sulla quale si sarebbe tenuta la riunione … e l'ora della stessa e (anche se il legislatore lo ha omesso) la data della riunione”.

In questo caso, dobbiamo porci alcuni interrogativi:

• se nella precedente assemblea - cioè quella prima del 3 febbraio 2021 - l'amministratore aveva già ottenuto il previo consenso, era d'obbligo indicare nell'avviso di convocazione la “piattaforma elettronica sulla quale doveva tenersi la riunione e l'ora della stessa” (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.);
• a questo punto, perché l'assemblea non si è più svolta in maniera telematica?Non conoscendo i motivi, allora, possiamo interpretare gli incisi del giudicante “sarebbe potuta” e “avrebbe dovuto” come situazione in cui l'amministratore è stato inadempiente allo svolgimento dei propri compiti. Ciò è ulteriormente avvalorato dal fatto che l'avviso di convocazione non conteneva più l'indicazione della piattaforma ma solo il luogo fisico (il locale ove si era svolta l'adunanza). Possiamo quindi interpretare questa scelta “probamente” per il riscontro dell'amministratore delle difficoltà tecniche riscontrate sùbito dopo il previo consenso e prima dell'invio dell'avviso di convocazione. Del resto, l'amministratore, verificate le autorizzazioni ricevute, provvede a convocare l'assemblea in modalità di videoconferenza, ovvero valuta la “possibilità” e, quindi, nel nostro caso, il professionista (forse) avrebbe dovuto convocare/comunicare a tutti condomini la scelta definitiva dell'assemblea fisica (in presenza). Per meglio dire, non avendo la maggioranza numerica proceduto ad annullare il precedente consenso alla videoconferenza per quell'assemblea, “indirettamente e nell'inerzia operativa”, di fatto, l'amministratore aveva dato vita all'assemblea mista. Mi spiego meglio. L'assemblea mista è tale quando si consente la partecipazione in presenza (luogo fisico) e in modalità della videoconferenza (luogo virtuale della piattaforma). Sicché, non essendo stato revocato dai condomini il previo consenso all'assemblea telematica, oppure, non avendo l'amministratore avvertito la compagine dei problemi tecnici, l'attuale avviso di convocazione (in virtù del previo consenso non revocato) doveva indicare il luogo fisico e quello telematico. Il fatto di non aver provveduto ad indicare la piattaforma e, soprattutto, il mancato invio del link per accedervi, aveva determinato di fatto la violazione dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c.
• Da ultimo, si legge nel provvedimento “Nel caso di specie lo svolgimento dell'assemblea da remoto senza il consenso della maggioranza dei condomini o senza la previsione del regolamento di condominio, o all'assenza di indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si è svolta la riunione (vedi mail non inviata alla parte attrice)”. Con tale inciso sembra che il giudice giustifichi (in generale) l'invalidità dell'assemblea telematica senza il previo consenso della maggioranza, senza la previsione del regolamento e in assenza dell'indicazione della piattaforma. Però, quando precisa “sulla quale si è svolta la riunione…”, il giudice sembracontraddirsi su quanto detto con il precedente inciso “Di contro la circostanza che fosse stato previsto il collegamento da remoto per il tramite della piattaforma, così come riportato nel verbale assembleare, non corrisponde a quanto indicato dalla convocazione dell'assemblea allegato quale documento n. 39”. Anche in questo caso se mancava l'indicazione del collegamento della piattaforma nell'avviso di convocazione, certamente mancava il riferimento per tutti i condomini e, quindi, nessuno poteva collegarsi. Pertanto, secondo la citata analisi, la riunione non poteva svolgersi in maniera telematica. A ragion di logica, anche qualora l'assemblea si fosse svolta in maniera telematica, il mancato invio del link di collegamento alla sola condomina avrebbe comunque comportato il vizio dell'annullabilità del provvedimento.

b) La possibilità dell'assemblea mista

Ulteriori questioni sorgono in merito allo strumento dell'assemblea mista. Nel provvedimento in commento, il magistrato veneto si limita ad argomentare l'istituto richiamando i profili già esaminati dalla dottrina che si è occupata della materia della tele-assemblea. Va bene la conferma del giudicante all'orientamento che ritiene applicabile l'assemblea mista attraverso la lettura coordinata dei commi 3 e 6 dell'art. 66 disp. att. c.c., tuttavia, sarebbe stato “opportuno” da parte del giudice un chiarimento più esplicativo del caso esaminato. Lo spunto fornito dal caso padovano ci avrebbe portato “forse” a comprendere meglio le questioni di questo istituto nell'ottica del contenzioso e, soprattutto, della maggiore cognizione della materia: modalità e revoca del previo consenso alla tele-assemblea, l'indicazione della piattaforma e i possibili problemi della procedura, il luogo in caso di assemblea mista, ecc. Ritornando alla questione esaminata, se la maggioranza numerica dei condomini era favorevole a partecipare all'assemblea “in modalità telematica” - come spiegato dal giudice sulla base dell'elaborazione dottrinale - ciò non escludeva la partecipazione di chi non fosse stato in grado di collegarsi nel luogo fisico identificato dall'amministratore. In tal senso, quindi, la convocazione “classica” deve essere integrata con l'indicazione del luogo (virtuale) di tenuta dell'assemblea con modalità telematiche. D'altronde compete all'amministratore la scelta della modalità con la quale l'assemblea debba essere tenuta e, quindi, al medesimo incombe l'onere di specificare ai condomini le istruzioni per poter ritualmente partecipare. L'avviso deve essere chiaro, cioè dallo stesso deve darsi sùbito la possibilità al condomino di sapere qual è la piattaforma che deve essere utilizzata, nonché le modalità di collegamento. Com'è per il luogo fisico, insomma, anche per quello virtuale le indicazioni devono essere idonee a consentire di presenziare nei giorni fissati per l'adunanza.

c) Considerazioni conclusive

L'art. 66 disp. att. c.c. non prevede espressamente la possibilità della modalità mista. Di conseguenza, secondo una prima lettura, le assemblee miste, non previste direttamente dalle nostre norme, potrebbero ritenersi invalide, ma, secondo una diversa lettura, la circostanza viene esclusa in quanto non vi è una norma nel nostro ordinamento giuridico che le vieta espressamente. Difatti, grazie all'interpretazione elaborata dalla dottrina (richiamata nel provvedimento dal giudice padovano), la tesi maggioritaria è quella di considerare possibile questa modalità attraverso un'argomentazione normativa e un'interpretazione sistematica della nuova formulazione dell'art. 66, disp. att. c.c. Invero, come già sostenuto in dottrina, l'uso della disgiuntiva “o” e l'obbligo della indicazione della piattaforma elettronica sulla quale “si terrà” la riunione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) non sembrano necessariamente imporre che l'assemblea si tenga per “tutti” i condomini con modalità di videoconferenza. Del resto, la legittimità dello svolgimento dell'assemblea al consenso della (mera) maggioranza dei condomini - e non più della totalità dei partecipanti - ha contemplato la possibilità che alcuni siano in loco ed altri rimangano collegati telematicamente.

In definitiva, a prescindere dalle criticità affrontate dal caso in commento, a parere di chi scrive, l'argomentazione trattata deve servire da esortazione dell'utilizzo “frequente” dell'assemblea mista poiché, in tal caso, la possibilità di partecipazione dei condomini all'assemblea viene accresciuta in quanto viene data la possibilità di intervenire in assemblea a tutti quei condomini che, per una qualsiasi ragione - perché si trovino in luogo distante da quello di svolgimento dell'assemblea, perché siano impediti ad intervenire per ragioni di salute o per altre ragioni ancora - fossero impediti a presenziare di persona alla riunione. Con essa, infine, è possibile favorire il confronto e le deliberazioni, superando ogni possibile stallo conseguente al mancato raggiungimento dei quorum, costitutivi o deliberativi.

Celeste - Tarantino, L'assemblea di condominio in videoconferenza, in collana Officina del diritto, Milano, 2021;

Tarantino, La tele-assemblea in condominio: novità e criticità del nuovo strumento, in Condominioelocazione.it, 11 dicembre 2020.