Quando l’installazione di canne fumarie preserva il decoro dell’edificio condominiale?

Qualora i condomini, al momento dell'adozione della delibera impugnata, non abbiano consentito agli altri condomini di valutare in concreto l'assenza di pregiudizio per le linee architettoniche ed il decoro dell'edificio condominiale, non è censurabile la decisione espressa dall'assemblea a tutela del rispetto dell'armonia del condomino, non potendo ritenersi legittima la pretesa ad una sorta di incondizionato parere favorevole dell'assemblea all'installazione delle opere senza poter verificare il rispetto del decoro architettonico del complesso condominiale.

Il giudizio di primo grado traeva origine dal ricorso di due proprietari, rispettivamente di un'unità ad uso commerciale/artigianale al piano terra e di un'unità ad uso residenziale al primo piano del condominio, i quali proponevano opposizione avverso la delibera con la quale l'assemblea condominiale si era espressa “in senso non favorevole” all'installazione di canne fumarie esterne appoggiate al muro perimetrale comune, a servizio delle loro unità immobiliari, chiedendo l'accertamento della nullità o invalidità della delibera.

Gli opponenti argomentavano l'esigenza di allocare delle nuove canne fumarie in acciaio al fine del corretto adattamento alla normativa corrente ritenendo dette opere, da eseguirsi a spese proprie, un'attività legittima rientrante nell'ampio ventaglio dell'uso della cosa comune previsto dall'art. 1102 c.c.

Il giudice del primo grado rigettava l'opposizione, statuendo come la delibera impugnata rappresentasse l'estrinsecazione del potere discrezionale proprio dell'assemblea condominiale nell'àmbito di valutazione dell'alterazione del decoro architettonico dell'edificio.

I condomini impugnavano la sentenza sulla base di pluralità di motivi, ritenuti infondati, pur se la Corte lagunare correggeva parte della motivazione.

Si trattava, quindi, di procedere alla verifica del diritto dei condomini di installare, a propria cura e spese, delle canne fumarie esterne insistente sul muro perimetrale comune del condominio, trattandosi di attività legittima ai sensi dell'art. 1102 c.c. e, al tempo stesso, della facoltà dell'assemblea condominiale di visionarne i progetti di realizzazione per escludere qualsivoglia pregiudizio per le linee architettoniche e per il decoro dell'edificio ed approdare alla necessaria delibera autorizzativa.

La Corte d'Appello di Venezia confermava la sentenza del Tribunale di Vicenza appellata, rigettando le domande formulate dagli appellanti, pur provvedendo alla correzione della motivazione nei termini di seguito esposti.

Gli appellanti deducevano i seguenti motivi di appello: 1) erronea e/o lacunosa identificazione delle delibere condominiali nulle o annullabili e erronea e/o falsa e/o mancata applicazione dell'art. 1137 c.c. poichè andrebbero incluse fra le delibere condominiali nulle anche quelle che “incidono sui diritti individuali o sulle cose o servizi comuni”, non considerate dal primo giudice; 2) erronea e/o falsa e/o mancata applicazione degli artt. 1102 e 1137 c.c., in quanto il Tribunale avrebbe rimesso alla discrezionalità dell'assemblea condominiale determinazioni sui diritti individuali del singolo condomino sulla cosa o servizi comuni; 3) erronea e/o falsa e/o mancata applicazione degli artt. 1102 e 1137 c.c. essendo la delibera impugnata fondata su tre presupposti - alterazione dell'estetica del condominio e del decoro architettonico, divieto di attività individuate nel regolamento condominiale, impedimento di svolgere attività dannose o che creano disagi indicate nel regolamento condominiale - ritenute infondate; 4) erronea e/o falsa e/o mancata applicazione dell'art. 890 c.c. in quanto il precedente giurisprudenziale richiamato dal primo giudice si riferirebbe ad un caso dissimile poiché afferente alla collocazione di una canna fumaria limitrofa ad un fondo alieno; 5) erronea considerazione delle precedenti delibere condominiali (del 19 gennaio 2009 e 10 dicembre 2009) da considerarsi irrilevanti; 6) mancata applicazione del principio della cessazione della materia del contendere.

I primi cinque dei motivi di appello venivano trattati congiuntamente vista la loro connessione logica.

La Corte territoriale ribadisce il diritto di ogni condomino di installare, a propria cura e spese, una canna fumaria sul muro perimetrale esterno comune trattandosi di attività lecita ai sensi dell'art. 1102 c.c.

Essa non concorda, invece, nella decisione del primo giudice di fondare la propria decisione sul menzionato precedente giurisprudenziale (non conforme al caso di specie) né alla riferita circostanza di una pericolosità dei fumi.

Il giudice di seconde cure si sofferma sul concetto di innovazione lesiva del decoro architettonico - e quindi vietata per legge - ribadendo come essa non sia solo quella che modifichi le linee architettoniche dell'edificio condominiale, ma anche quella che “si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio”; di tal che prosegue nel constatare che gli appellanti non avevano posto l'assemblea condominiale nella condizione di verificare un progetto di esecuzione dell'opera contenente le modalità di compimento delle canne fumarie, il percorso, i materiali impiegati né avevano fornito le spiegazioni del tecnico di fiducia incaricato, il quale, pur presente all'assemblea, si era limitato a illustrare i propositi dei condomini richiedenti.

Solo successivamente alla delibera assembleare impugnata, gli appellanti fornivano i “disegni di massima” delle opere richieste allegandoli al ricorso introduttivo e producendo in corso di causa, dopo la scadenza dei termini istruttori, la DIA e la successiva autorizzazione ottenuta dall'Ufficio tecnico comunale.

Per queste ragioni - a detta della Corte - non è censurabile la decisione espressa dall'assemblea a presidio dell'armonia del condominio, non potendo ritenersi legittimo un parere favorevole dell'assemblea medesima alla installazione delle opere senza poter verificare il rispetto del decoro architettonico del complesso condominiale.

Tra l'altro, gli odierni appellanti non avevano chiesto l'accertamento giudiziale dell'assenza di lesione del decoro condominiale derivante dalla realizzazione delle canne fumarie; pertanto, nessuna pronuncia poteva essere emessa al riguardo.

A chiosa di quanto già deciso, la Corte lagunare conclude nell'arginare le affermazioni fuorvianti riportate dagli appellati nei propri motivi di impugnazione circa la asserita nullità della delibera impugnata in violazione dei diritti individuali dei condomini poiché - secondo il giudice di seconde cure - il caso di specie afferisce all'uso dei beni comuni e, quindi, ricompreso nel potere dispositivo dell'assemblea.

Inoltre, in considerazione del fatto che gli appellanti non avevano avanzato alcuna domanda volta all'accertamento giudiziale dell'assenza di lesione del decoro architettonico, a seguito della posa in opera delle canne fumarie, alcuna pronuncia può essere emessa al riguardo.

Infine, sul sesto motivo di appello, la Corte d'Appello di Venezia dichiara l'assenza dei presupposti per pervenire ad una pronuncia di cessazione della materia del contendere non avendo le parti rassegnato conclusioni conformi in tal senso.

La sentenza in esame si pone in linea con quell'orientamento giurisprudenziale, secondo cui, in tema di condominio, il godimento esclusivo del bene in comunione è in sé legittimo e consentito laddove non esorbiti i limiti fissati dall'art. 1102 c.c. ovvero consenta al condomino di servirsi della cosa comune purché non ne venga alterata la destinazione d'uso e non si impedisca agli altri partecipanti la comunione di farne parimenti uso; nell'uso delle parti comuni il condomino non deve altresì modificare la sicurezza, la statica e il decoro architettonico del compendio immobiliare.

Ai fini di una valida esplicazione delle innovazioni previste dall'art. 1120 c.c. - ovvero delle modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni - esse non devono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e non ne devono alterare il decoro architettonico; sotto questo aspetto, la realizzazione delle canne fumarie e la allocazione sul muro perimetrale comune non arrecherebbero problematiche alla statica e alla sicurezza dell'edificio - requisiti entrambi annoverati nella disposizione codicistica - bensì, eventualmente, al decoro architettonico.

Il decoro architettonico viene, quindi, individuato come limite tangibile al legittimo impiego delle cose comuni in quanto esso viene considerato propriamente un “bene” comune di interesse dei condomini poiché contribuisce a individuare non solo il valore della proprietà di ogni singolo appartenente al condominio ma anche la proprietà delle parti comuni di tutti i condomini.

La giurisprudenza di legittimità è ormai granitica nel sancire che “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio” (Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2020, n. 9957).

Infatti, l'estetica e l'armonia oggetto di valutazione non si limiterebbero agli edifici di particolare valore e pregio ma si riferirebbero a qualsiasi edificio nel quale possa evidenziarsi “una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2008, n. 8830), con la dovuta precisazione secondo la quale si dovranno utilizzare canoni di maggiore severità per gli immobili che rivestano un particolare valore architettonico e regole maggiormente blande per gli immobili di minore pregio come, per esempio, gli edifici a carattere popolare (Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098); anche l'opera realizzata su parti di proprietà esclusiva non può mai recare pregiudizio al decoro dello stabile (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994 n. 10704).

E ancora - sempre secondo la Suprema Corte - il decoro architettonico ha necessariamente un contenuto patrimoniale e, quindi, suscettibile di valutazione economica, tanto che, una volta accertata la sussistenza di un danno estetico rilevante, il danno economico sopportato dall'edificio condominiale può essere ritenuto anche implicito (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2003, n. 12343).

Una recentissima pronuncia della giurisprudenza di merito supporta e ribadisce quanto teste' evidenziato, anche in tema di canne fumarie, ovvero che “l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale costituisce una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, purché non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; tale fenomeno si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile” (Trib. Milano, 23 gennaio 2020, n. 589).

Ciò che, però, colpisce nella fattispecie de qua non è tanto la decisione espressa dalla assemblea di rendere un parere sfavorevole alla installazione delle opere richieste dai condomini, quanto la motivazione posta a fondamento del diniego: ovverosia non l'indagine eseguita che ha portato alla verifica di una innovazione lesiva del decoro architettonico quanto l'impossibilità dell'assemblea medesima di “valutare in concreto l'assenza di pregiudizio per le linee architettoniche e il decoro dell'edificio condominiale”.

Precisamente, la mancanza di idonea documentazione prodotta dai condomini a corredo della richiesta presentata (installazione di canne fumarie esterne appoggiate al muro perimetrale comune) costituirebbe quindi una attività necessaria e prodromica alla decisione assembleare, e diversamente non potrebbe essere.

La perizia di un tecnico di fiducia (ancora meglio, di un perito scelto d'accordo con l'amministratore condominiale) che dimostri che l'installazione della canna fumaria sarà rispettosa di tutte le condizioni di legge (ovvero che non impedisca agli altri condomini l'uso paritario del muro comune; che non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell'edificio; che non alteri il decoro architettonico dell'edificio) sarà elemento imprescindibile per una corretta decisione assembleare.

Invero, l'unica soluzione percorribile per sottrarsi all'insorgere di eventuali futuri imprevisti sarà proprio fornire all'assemblea il progetto per la necessaria delibera e autorizzazione dell'avvio dei lavori; il via libera concesso poi con il voto dei condomini impedirà a questo punto qualsiasi successivo ripensamento da parte dell'assemblea, tutelando in questo modo i condomini richiedenti.

Risulta d'evidenza, pertanto, come la verifica delle caratteristiche e dimensioni della richiedenda opera risulti indispensabile per un apprezzamento ragionato e consapevole della sua legittimità o meno da parte della assemblea, chiamata a misurare il possibile riflesso di un significante e visibile pregiudizio alla struttura condominiale.

Si ribadisce ovviamente che, per una debita analisi critica, la valutazione del caso concreto è imprescindibile e che l'indagine non può essere compiuta che in concreto con la verifica dello stato dei luoghi e dell'eventuale progetto mediante il quale si richiede l'attuazione dell'intervento richiesto (App. Roma 11 giugno 2021, n. 4234), in quanto solo così potrebbe essere garantito il contraddittorio da parte dell'assemblea sul rispetto delle condizioni poste dall'art. 1102 c.c., difettando altrimenti validi elementi di raffronto.

Tuttavia, nonostante la pronuncia in esame si sia espressa chiaramente sul punto, resta ancora una questione aperta la lettura delle diverse norme che regolano le attribuzioni dell'assemblea e le relative maggioranze per individuare quale sia il quorum necessario per trasformare le linee di uno stabile.

A mente del fatto che le innovazioni, per essere valide, devono essere votate (almeno) dalla maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio, ne deriva che tale quorum non sia evidentemente bastevole per rendere valida una delibera modificativa del decoro architettonico.

Ecco che quindi, per chi considera detta materia sottratta ex lege alla decisione dell'assemblea, si dovrà concludere per la nullità della decisione assunta; viceversa, per chi annovera fra le competenze dell'assemblea anche la possibilità/facoltà di alterare il decoro architettonico dell'edificio, l'eventuale delibera presa senza il consenso di tutti i comproprietari sarà evidentemente annullabile in quanto priva delle maggioranze legali previste per la sua assunzione.

Cecchini, Canna fumaria: può bastare il progetto per considerarla lesiva del decoro, in Condominioweb.com, 17 giugno 2021;

De Tilla, Sulla installazione della canna fumaria, in Arch. loc. e cond., 2016, 294;

Moscatelli, Il codice del condominio, Duepuntozero, 2020, 55;

Rezzonico, Manuale del condominio, Rimini, 2018, 266;

Zanetta, Il decoro architettonico in condominio: modifiche, maggioranze e violazioni, in Quotidianodelcondominio.it, 20 febbraio 2019.