È legittima la delibera assunta in assenza del condomino confliggente?

In tema di condominio, la mancata convocazione del condomino in conflitto d'interessi non determina l'invalidità della deliberazione, atteso che la presenza della controparte processuale lede il diritto di difesa del condominio, condizionando la discussione in merito alla migliore strategia processuale; ne consegue che è corretta la decisione di non convocare il condomino all'assemblea, indetta al fine di assumere decisioni sull'eventualità di procedere al giudizio di appello della pronuncia di primo grado.

La società beta (condomina) aveva chiesto al giudice di accertare il mancato ottenimento del preventivo consenso da parte della totalità dei condomini a svolgere l'assemblea condominiale tramite la modalità a distanza on-line; di conseguenza, l'attrice aveva chiesto di dichiarare l'inesistenza e/o la nullità assoluta, o comunque l'annullabilità della delibera assembleare di gennaio 2021 per violazione della normativa di cui all'art. 66 disp. att. c.c., così come modificato dall'art. 63 del d.l. n. 104/2020. In sintesi, parte attrice eccepiva la mancata convocazione all'assemblea riunita per la valutazione del giudizio di appello della pronuncia di primo grado. Costituendosi in giudizio, il condominio, invece, contestava l'avversa domanda.

Le questioni in esame sono le seguenti: il condomino in conflitto di interessi con il condominio deve essere convocato in assemblea? È legittima la delibera assunta in spregio delle norme sulla convocazione?

A seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che la maggioranza dei condomini aveva deciso di appellare la sentenza di primo grado. Nel verbale assembleare, veniva dato atto che la società beta non era stata convocata in quanto parte causa della vertenza legale.

Premesso ciò, secondo il Tribunale, nessuna censura poteva essere mossa alla condotta tenuta dal condominio. Invero, a parere del giudicante, nella vicenda, quanto al computo della maggioranza, dovevano applicarsi le norme dettate in materia di società relativamente al conflitto di interessi del socio con conseguente esclusione dal diritto di voto di quest'ultimo. A sostegno di ciò, il giudice ha richiamato quell'orientamento giurisprudenziale che prevede che la mancata convocazione del condomino in conflitto d'interessi non determini l'invalidità della deliberazione in quanto il medesimo non avrebbe potuto comunque partecipare al voto e, anzi, la sua eventuale partecipazione avrebbe anche leso il diritto di difesa del condominio (Trib. Roma 26 febbraio 2019, n. 4350).

Quindi, seguendo questa interpretazione, la scelta del condominio non incideva sul condomino in lite rispetto al quale non vi era un conflitto ma una separazione di posizioni: nel caso concreto, la presenza della controparte processuale ad un consesso con questo thema decidendum avrebbe leso il diritto di difesa, condizionando la discussione in merito alla migliore strategia processuale.

In conclusione, il Tribunale ha ritenuto corretta la decisione dell'amministratore di non convocare il condomino, controparte processuale, all'assemblea indetta al fine di assumere le decisioni in ordine alle liti in corso rispetto alle scelte processuali che non incidevano sullo stesso quale condomino, non potendogli essere addebitate spese. Per le ragioni esposte, la domanda di parte attrice è stata rigettata.

La pronuncia in esame offre alcuni spunti di argomentazione in merito al condomino in conflitto di interessi, alla tele-assemblea (non affrontata dal giudicante) e, da ultimo, la prova di resistenza del condomino confliggente.

a) Il conflitto di interessi: orientamenti contrapposti

Quanto alla prima questione, il Tribunale di Savona ha aderito a quell'orientamento giurisprudenziale (minoritario) che non prevede la convocazione del condomino in conflitto di interessi. Invero, secondo tale orientamento, se un condomino rivendica l'esclusiva proprietà di parti comuni dell'edificio, viene a determinarsi un insanabile contrasto tra detto condomino e gli altri interessati a resistere all'azione, non potendo essere inquadrato nello schema di un mero dissenso di carattere interno tra la maggioranza e la minoranza, conseguendone che il condomino attore in rivendicazione (nella proprietà esclusiva di cose comprese nella sfera comune) non ha diritto di essere convocato alla riunione in cui si delibera di resistere a tale domanda (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 1956, n. 3596). Dunque, in questo caso, la mancata convocazione del condomino in conflitto d'interessi non determina l'invalidità della deliberazione, in quanto il medesimo non avrebbe potuto comunque partecipare al voto (Trib. Pescara 3 luglio 2003). Non solo. A giustificazione del presente orientamento, il giudicante savonese ha ritenuto che tale tesi sembra corroborata dalla giurisprudenza in tema di divisione delle spese (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2018, n.1629; Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2014, n. 13885). A parere di chi scrive, però, l'orientamento sulle spese e, in particolare, l'art. 1132 c.c., riguardano altra cosa rispetto alla mancata convocazione del condomino: trattasi di questioni aventi una diversa ratio.

Resta inteso che il ragionamento del giudice di Savona è in contrasto con l'orientamento (maggioritario) sulla convocazione del condomino in conflitto di interessi. Difatti, i condomini che versano in una situazione di conflitto di interessi con il condominio hanno diritto di partecipare all'assemblea, pur dovendo, poi, astenersi al momento della votazione relativamente a quegli argomenti dell'ordine del giorno su cui esiste il contrasto (Trib. Genova 26 settembre 2003; Trib. Chieti 11 ottobre 2000; App. Milano 5 maggio 1998). Quindi, anche se i condomini sono chiamati a deliberare sull'azione promossa da alcuni di essi contro il condominio, non per questo può essere omessa la loro convocazione, posto che qualunque sia l'interesse dei singoli, tutti hanno il diritto di dare il loro apporto al dibattito assembleare (Trib. Napoli 22 dicembre 1987). Del resto, l'art. 1136 c.c., non prevede alcuna deroga alla partecipazione di ogni condomino, tanto è vero che viene espressamente previsto come l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (Trib. Bari 8 aprile 2019, n. 1524, ad avviso del quale il condomino in conflitto di interessi deve essere comunque convocato all'assemblea di condominio).

In definitiva, nella causa promossa da un condomino contro il condominio, l'assemblea del condominio, chiamata a dichiarare se debba costituirsi e resistere (come nel caso in esame), non può deliberare, se non consta che sono stati invitati tutti i condomini, ivi compreso il condomino che ha promosso la causa (Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1995, n. 1980).

Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, come sostenuto anche da autorevole dottrina (Celeste), in tale situazione, non sembra che si possa negare la partecipazione alla riunione condominiale ad un condomino soltanto per il fatto che l'interesse di questi si trovi in una situazione di ipotetico conflitto con quella del condominio unitariamente considerato. In questa prospettiva, risulta, quindi, invalida la deliberazione adottata nell'ipotesi di illegittima esclusione del condomino dall'assemblea.

b) Il previo consenso della maggioranza dei condomini per la modalità dell'assemblea telematica

Dopo aver esaminato la questione del conflitto di interessi, appare opportuno sottolineare la questione della tele-assemblea sollevata dall'attrice ma non affrontata dal giudicante di Savona.

Da quanto appreso dal provvedimento in esame, l'attrice contestava:

- il mancato ottenimento del preventivo consenso da parte della totalità dei condomini a svolgere l'assemblea condominiale tramite modalità a distanza (on-line);

- l'invalidità della delibera per violazione della normativa di cui all'art. 66 disp. att. c.c.

In sintesi, parte attrice addebitava all'amministratore l'inosservanza della nuova disciplina della tele-assemblea, ma, a parere di chi scrive, in maniera illegittima. Invero, anche se l'assemblea si era svolta l'11 gennaio del 2021, cioè in un periodo in cui la seconda modifica dell'art. 66 disp. att. c.c., era pienamente operativa - previo consenso numerico della maggioranza e non più il consenso della totalità dei condomini - tuttavia, non spettava all'amministratore decidere o, quantomeno obbligare i condomini all'assemblea telematica. Difatti, a seguito delle recenti modifiche, la disposizione ex art. 66, comma 6, disp. att., c.c. prevede in maniera chiara che “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza”. La presente disposizione rappresenta la vera novità nel panorama normativo in quanto, in difetto di una disposizione ad hoc da parte del regolamento di condominio, è possibile l'utilizzo della modalità della videoconferenza mediante il “previo consenso della maggioranza dei condomini”, da non confondere, comunque, con la maggioranza degli intervenuti alla riunione. Per meglio dire, per poter svolgere l'assemblea in videoconferenza è necessario un “preliminare” consenso della maggioranza numerica dei partecipanti al condominio (ad esempio, 6 condomini su 10); a questo scopo, è necessario che l'amministratore prima di procedere a convocare l'assemblea on-line acquisisca il preventivo consenso (preferibilmente scritto) da parte dei condomini. A questo punto, secondo la prima lettura della norma, appare chiaro che sono i condomini a scegliere la modalità della videoconferenza. L'amministratore può solo consigliare il nuovo strumento e, di conseguenza, senza la citata autorizzazione preventiva, l'amministratore non può procedere allo svolgimento della stessa. Sicché, in riferimento alla questione sottoposta al giudice di Savona, non era una negligenza dell'amministratore se, a monte, mancava il consenso degli altri condomini. Quindi, il mancato ottenimento del previo consenso non deve essere interpretato come un “facere negativo” del professionista in quanto lo svolgimento dell'assemblea telematica richiede, appunto, le condizioni fissate dall'art. 66 disp. att. c.c. Pertanto, se i condomini non manifestano alcun “interesse” oppure non danno “il previo consenso”, l'amministratore non è inadempiente al proprio mandato. Diversamente, qualora vi fosse stato il previo consenso, la delibera, per le questioni argomentate sul conflitto di interessi (mancata convocazione dell'attrice), sarebbe annullabile. Cioè: il “previo consenso” deve essere espresso da “tutti i condomini”, e non solo da quelli che intendono presenziare in loco alla riunione o da quelli che optano per il collegamento on line, atteso che la norma ha inteso chiaramente subordinare alla volontà unanime di tutti i partecipanti al condominio la possibilità di effettuare questa nuova modalità di svolgimento dell'assemblea, attualmente derogatoria rispetto a quella ordinaria. È ormai unanime il pensiero che le diverse modalità concrete di svolgimento dell'assemblea siano oggetto di interesse di tutti i condomini (nessuno escluso).

Ne consegue che sia per l'assemblea ordinaria che per quella telematica, la legge impone la presenza all'adunanza condominiale di tutti i partecipanti; sicché, alla luce di quanto argomentato precedentemente in base all'orientamento maggioritario sul conflitto di interessi con il condominio, anche i condomini confliggenti devono essere convocati, consentendo, così, la loro presenza attiva.

c) L'eventuale prova di resistenza del voto del condomino confliggente

Nel caso in cui la delibera fosse stata adottata grazie al voto del condomino in conflitto di interessi, ciò non avrebbe comportato “automaticamente” l'annullabilità della delibera. “Entra in gioco”, infatti, il concetto di “voto determinante” e “prova di resistenza”. In proposito, come sottolineato in giurisprudenza, la partecipazione ad un'assemblea di un soggetto estraneo oppure privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell'assemblea e delle decisioni raggiunte qualora risulti che quella partecipazione non abbia concretamente influito sulla maggioranza richiesta e sul quorum prescritto né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione. In tale ipotesi, infatti, si può conservare il valore della deliberazione estrapolando dal relativo computo delle maggioranze i voti non validi atteso che, in ambito condominiale, si applica il principio della doppia maggioranza e si può quindi togliere dal computo il valore espresso in millesimi e la "testa" del soggetto non legittimato a partecipare verificando poi il raggiungimento o meno del quorum prescritto per quella decisione. Il procedimento si denomina come sottoposizione della votazione alla “prova di resistenza” in quanto si esamina se la deliberazione “resiste” alla sottrazione del voto illegittimo attuandosi la verifica del quorum necessario per l'approvazione una volta sottratti i millesimi appartenenti al condominio in posizione “viziata” (Trib. Roma 25 giugno 2020, n. 9127). In questi casi, dunque, ai fini dell'annullabilità del provvedimento, occorre fornire la predetta prova di resistenza (Cass. civ., sez. VI, 11 febbraio 2019, n. 3925: in quest'ultimo provvedimento di legittimità, in materia di spese di lastrico solare, secondo i giudici la ricorrente avrebbe dovuto innanzitutto fornire la c.d. prova di resistenza dimostrando cioè che senza il voto della condomina l'esito della delibera sarebbe stato diverso).

Celeste - Tarantino, L'assemblea di condominio in videoconferenza, collana Officina del diritto, Milano, 2021;

Tarantino, La tele-assemblea in condominio: novità e criticità del nuovo strumento, in Condominioelocazione.it, 11 dicembre 2020;

Celeste, Commento all'art. 66 disp. att. c.c., in Codice del condominio diretto da Celeste, Milano, 2018, 936;

Ditta, Conflitto di interessi, in Condominioelocazione.it.