K.O. la rettifica della rendita del supermercato condotta secondo l'approccio di costo

È viziata la rettifica della rendita di un supermercato operata dall'Amministrazione Finanziaria secondo il metodo del c.d. “approccio di costo” qualora nella relazione di stima allegata all'atto impositivo si richiamino valori comparativi riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, di caratteristiche analoghe, senza precisare quali immobili siano stati adottati come termine di paragone ed ove gli stessi fossero situati ovvero laddove i prezziari di riferimento allegati riguardino aree troppo vaste o diverse da quelle su cui insiste l'immobile classato.

Non sono, comunque, in grado di giustificare un considerevole aumento della rendita catastale generici riferimenti all'ubicazione del supermercato in zona a destinazione commerciale di rilievo né l'eventuale dotazione di parcheggi pertinenziali.

Così e nella medesima direzione si pronunciano la Ctp di Varese (sent. 489 del 26 settembre) e la Ctr per la Lombardia (sent. 380 del 9 febbraio 2022).

L'Agenzia delle Entrate rettificava la rendita catastale di un supermercato di proprietà della società ricorrente accatastato in categoria D/8 ed annessa area urbana (subalterno, privo di rendita).

La rettifica veniva emessa sulla base della denuncia di variazione DOCFA con cui la società, nel comunicare la soppressione della particella relativa all'area urbana, proponeva una determinata rendita per il subalterno di nuova costituzione che l'Ufficio rettificava in aumento. Nel proporre ricorso, la società contestava la metodologia utilizzata dall'Amministrazione (c.d. approccio di costo) per la determinazione del valore e della conseguente rendita attribuita, in mancanza di indicazione delle fonti comparative di valutazione e in contrasto con i prezziari di riferimento di altre località nelle quali la ricorrente stessa risultava proprietaria di immobili similari aventi caratteristiche costruttive del tutto sovrapponibili a quelle usate per l'immobile in questione (ovvero immobili destinati ad ospitare supermercati).

L'Ufficio, dal canto suo, evidenziava che l'approccio di costo, previsto dagli artt. 27 e ss. del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano (d.P.R. n. 1142 del 1949) e dalla circolare n. 6 del 2012 della Direzione del Catasto, costituisce il metodo di stima indiretto degli immobili speciali di categoria D/8, giustificato dalla mancanza di un mercato di riferimento sulla cui base svolgere una valutazione comparativa. Nel caso di specie, la rendita attribuita sulla base del sopracitato metodo risultava coerente, secondo l'AE, con le caratteristiche del supermercato, «ubicato in una zona a destinazione commerciale di rilievo… contraddistinta dalla presenza di attività molto conosciute sul territorio», ed a servizio del quale era posta «un'area adibita a parcheggio della clientela», di proprietà della stessa ricorrente.

Giudici concordi

Entrambi i giudici, di primo e secondo grado, concordano per l'annullamento della rettifica operata dalla parte pubblica. Preliminarmente, viene richiamata la giurisprudenza di legittimità (inter alias, Cass., Sez. 6-5, ordinanza n. 31809 del 07/12/2018; n. 17971 del 09/07/2018; n. 15495 del 20/06/2013) in cui si è affermato che:

• qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA (come nel caso di specie), l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente , sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso…;
• qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura DOCFA ed in base ad una stima diretta eseguita dall'Ufficio (come accade per gli immobili classificati nel gruppo catastale D), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento…, costituisce un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all'avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazione…;
• qualora l'Ufficio non disconosca gli elementi fattuali addotti dal contribuente nella procedura DOCFA ma procede ad una diversa valutazione dell'immobile, l'onere di provare la sussistenza di elementi di fatto tali da giustificare la rettifica della rendita catastale compete all'Amministrazione finanziaria.

I giudici non ritengono che, nel caso di specie, tale onere probatorio sia stato soddisfatto dall'Ufficio sulla base di una serie di elementi:

• nella relazione di stima allegata all'atto impugnato, richiamandosi i valori comparativi riferibili a immobili ubicati nella stessa zona, di caratteristiche analoghe, non veniva precisato quali immobili fossero stati adottati come termine di comparazione ed ove fossero situati;
• i prezziari di riferimento allegati in atti riguardavano aree troppo vaste o diverse da quelle su cui insisteva l'immobile classato per fornire elementi dirimenti;
• dai modelli DOCFA allegati dall'Ufficio emergevano significativi scostamenti che rilevavano l'insufficiente omogeneità delle diverse situazioni invocate in via comparativa;
• la quantificazione degli oneri di costruzione e delle voci aggiuntive ai costi di costruzione risultava priva di idoneo riscontro probatorio.

Secondo la CTR, poi, ulteriori elementi invocati dalla parte pubblica, quali l'ubicazione del supermercato in zona a destinazione commerciale di rilievo e/o l'eventuale dotazione di parcheggi pertinenziali, non erano comunque in grado di giustificare considerevole aumento della rendita catastale.

Sintesi della giurisprudenza di merito milanese sulla procedura docfa

La Ctr per la Lombardia (sent. n. 380/2022) annullava la rettifica del classamento e della rendita proposta dal contribuente tramite la procedura DOCFA in quanto l'Ufficio, solo in appello, aveva fatto presente che nel DOCFA presentato vi erano state numerose omissioni e non erano state indicate le rifiniture delle parti interne e delle parti comuni, oltre alla dotazione impiantistica dell'unità immobiliare.Di ciò, motivavano i giudici ambrosiani, si sarebbe dovuto tener adeguato conto non in sede di postuma integrazione motivazionale in sede processale, ma nel corpo dell'accertamento, esaminando l'esistenza della difformità, dandone conto e fornendo adeguata motivazione.

La Ctr per la Lombardia (sent. n. 3378/2021) accoglieva le doglianze di una Onlus che si era vista rettificare dall'Amministrazione finanziaria, dopo la DOCFA, la propria categoria da B/2 (Case di cura ed ospedali senza fine di lucro) a D/4 (Case di cura ed ospedali con fine di lucro). Anche in questo caso i giudici milanesi non consideravano soddisfatto dall'Ufficio l'onere probatorio su di esso incombente circa l'esistenza del presupposto sia soggettivo, ossia che la Onlus applicasse delle rette che si collocassero su valori di mercato, che oggettivo, ovvero quali sarebbero state le caratteristiche costruttive che avrebbero consentito di distinguere gli immobili classificabili nell'una categoria rispetto all'altra.

La Ctr per la Lombardia (sent. n. 3235/2020) annullava la stima diretta della rendita di un immobile a destinazione speciale (cat. D). In tale pronuncia, i giudici statuivano che, anche se l'Ufficio può legittimamente procedere con la stima diretta nel caso di immobili a destinazione speciale o particolare (cat. D), la rettifica della rendita è affetta da vizio di motivazione motivazionale qualora il contribuente, da un lato, abbia seguito tramite DOCFA e relativa dichiarazione di variazione, la nuova procedura dei c.d. “imbullonati”, indicando specificamente gli impianti esclusi dalla stima e il valore degli stessi, mentre l'Amministrazione, dall'altro lato, non abbia preso posizione sul punto limitandosi ad affermare, senza tuttavia indicarne i valori, l'esclusione dalla valutazione degli impianti non più compresi nella determinazione della rendita.

Con riferimento ai termini decadenziali per la rettifica della dichiarazione DOCFA, la Ctr per la Lombardia (sent. n. 2610/2020) affermava che la variazione della classificazione dell'immobile effettuata dall'Ufficio del Territorio in svantaggio del contribuente oltre il termine di dodici mesi (art. 1 DM n. 701/1994), ferma restando la validità dì tale rideterminazione per il futuro in quanto il termine non fa decadere l'amministrazione dal potere di provvedere alla determinazione della rendita definitiva, impedisce però che essa ridondi in pregiudizio del contribuente per le imposte pregresse.

Con riferimento all'obbligo del contraddittorio preventivo, la Ctr per la Lombardia (sent. n. 3206/2019), ispirandosi alla sopracitata giurisprudenza di legittimità, statuiva che l'accertamento catastale non riguarda la materia dei c.d. tributi armonizzati , né rientra tra i procedimenti per i quali può ritenersi espressamente previsto dalla legislazione nazionale uno specifico obbligo di contraddittorio endoprocedimentale, neanche in forma di sopralluogo, che rimane una mera facoltà dell'Amministrazione stessa, specie nel caso di procedimenti DOCFA aventi di per sé stessi natura fortemente partecipativa. In tema di classamento di immobili, motivavano i giudici milanesi, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della suddetta procedura ed in base ad una stima diretta eseguita dall'ufficio, l'obbligo della motivazione dell'avviso deve ritenersi osservato anche mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di elementi che, in ragione della struttura fortemente partecipativa dell'avviso stesso, sono conosciuti o comunque facilmente conoscibili per il contribuente.

Nello stesso senso della precedente, la Ctr per la Lombardia (sent. n. 499/2019) osservava che in caso di accertamento di maggiore rendita catastale rispetto a quella proposta dal contribuente con procedura DOCFA non vi è un obbligo di “motivazione approfondita" qualora la valutazione dell'Ufficio si fondi sugli stessi elementi di fatto (superficie, consistenza, numero dei vani, tipologia dell'unita unità immobiliare, localizzazione, confronto con parametri legali) presenti nella prodromica dichiarazione della parte e valutati dall' Ufficio in conformità sia del pregresso censimento che del contesto complessivo dell'immobile nella cerchia di quelli confinanti (cd “motivazione leggera”).

In senso contrario alla precedente, la Ctp di Milano (sent. n. 3603/2018) propendeva per la motivazione cd “rafforzata”. Così, secondo i giudici ambrosiani, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento da parte dell'Amministrazione Finanziaria non può ritenersi soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati da essa disattesi con una motivazione dell'atto che dovrà essere approfondita con una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, specificando le differenze riscontrate sì da giustificare la discrasia tra la rendita proposta e la rendita attribuita; tale condotta ha il fine, non soltanto di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa da parte del contribuente, ma anche di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso.