Diritto di parcheggio: quando è possibile il risarcimento del danno per mancato godimento dell’area destinata

11 Dicembre 2023

Con la pronuncia del 29 novembre 2023, n. 33122, la Corte di cassazione interviene in tema di disciplina legale delle aree di parcheggio, precisando che solo in caso di mancato utilizzo dell’area può sorgere, in capo al beneficiario del “diritto di parcheggio”, una posizione risarcitoria, in conseguenza della violazione di norma pubblicistica che incide sul regime della proprietà privata.

La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono, senza però obbligare l'originario proprietario dell'intero immobile a cederne la proprietà unitamente alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d'interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d'uso sulle aree stesse. Da ciò deriva che solo in caso di mancato godimento dell'area di parcheggio, prevista dalla norma, si può avere, in favore del titolare pretermesso, il diritto al risarcimento del danno, in conseguenza della violazione di norma pubblicistica che incide sul regime della proprietà privata.

Il caso. L'ordinanza in commento prende le mosse dall'azione avviata per il riconoscimento, in capo agli attori, della titolarità della quota di immobile adibita a parcheggio nel medesimo stabile nel quale si trova il loro appartamento. La domanda è stata rigetta in primo grado, in adesione alla tesi dei convenuti per la quale l'area in questione non rientrava tra quelle oggetto di presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e che tale area non era mai stata indicata in alcun atto come parte comune dell'edificio, né tale risultava dal regolamento di condominio accettato dagli attori, ma era stata accatastata separatamente dalle abitazioni, munita di autonoma caratura millesimale. A conclusione dell'appello promosso dagli attori in primo grado, i giudici di appello accolsero la domanda di risarcimento del danno, confermando, per il resto, la decisione del giudice di primo grado che aveva disconosciuto, in capo agli attori, il diritto di proprietà sull'area adibita a parcheggio, in quanto non previsto nell'atto di compravendita. Da parte degli appellati vi è quindi la proposizione del ricorso in Cassazione, sul rilievo – tra l'altro – della assenza di adeguata motivazione in ordine al riconoscimento del danno, pur mancando l'accertamento della titolarità del bene in questione in capo agli attori.

Area di parcheggio: nozione e profili giuridici. Con la locuzione “aree di parcheggio” pertinenti a fabbricati urbani devono intendersi gli spazi tanto necessari alla sosta quanto alla manovra ed all'accesso dei veicoli (ossia i corridori carrabili per accedere ai posti auto, ma non le rampe carrabili, se sono esterne al fabbricato). Tali spazi possono consistere in un'area scoperta (cd. posto auto) o in un'area coperta, chiusa su tre lati (box) o su tutti i lati (garage) e devono essere considerati nel loro complesso ai fini della verifica del rispetto degli standard urbanistici purché sia garantito un numero minimo di parcheggi.

Natura pubblicistica della destinazione dell'area a parcheggio. Peraltro, è pacifico in giurisprudenza che la normativa di riferimento (art. 41-sexies l. urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765), il quale dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, configura una norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l'autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono.

Destinazione e proprietà dell'area di parcheggio. Se, quindi, la normativa prevede che nelle nuove costruzioni - ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse - debbano essere riservati appositi spazi per parcheggi, la stessa non comporta che le aree di parcheggio, fermo il vincolo di destinazione, rientrino fra le parti comuni dell'edificio, a norma dell'art. 1117 c.c. e tanto meno che il loro godimento da parte dei proprietari delle unità abitative debba essere gratuito ove esse siano rimaste di proprietà del costruttore o di un terzo. In altri termini, non viene a mutare la proprietà delle aree, ma solo la destinazione delle stesse.

Vincolo sull'area di parcheggio e riserva di utilizzo Come visto, la disciplina in materia non modifica non modifica il regime vincolistico che lega in modo inderogabile lo spazio per parcheggio all'unità abitativa. Corollario di tale determinazione è la nullità della clausola che riserva al venditore dei singoli appartamenti dell'edificio la proprietà ed il godimento dell'area di parcheggio costruita secondo le disposizioni sopra menzionate e l'integrazione, ope legis, del contratto con l'attribuzione, in favore degli acquirenti delle unità immobiliari, del diritto reale d'uso della predetta area ed il riconoscimento, anche d'ufficio, del diritto del venditore ad un ulteriore corrispettivo, da determinare, in mancanza d'accordo tra le parti, secondo il tipo di godimento che viene attribuito.

Quando è possibile il risarcimento del danno Di fronte alla violazione di norme pubblicistiche incidenti sul regime della proprietà privata, anche qualora integrate da finalità pubblicistiche come sopra descritte, la posizione del privato che subisca un danno è pur sempre posizione di diritto soggettivo, onde il risarcimento del danno derivante dal mancato godimento del bene, oggetto del diritto in esame.

La decisione della Cassazione Alla stregua delle considerazioni espresse in precedenza, la Corte rileva un contrasto – “insanabile” – nella sentenza della Corte territoriale in quanto, se da un lato viene escluso che il titolo di proprietà degli appellanti contemplasse la comproprietà del vano cantinato ed il contestuale riconoscimento, ai proprietari degli appartamenti dell'edificio, del diritto d'uso delle aree adibite a parcheggio, per altro i giudici di appello hanno riconosciuto ai medesimi il risarcimento del danno “per mancato godimento del parcheggio”, senza spiegare a che titolo spettasse ad essi l'importo liquidato, stante la decisione negativa (rispettivamente rigetto e inammissibilità) su ciascuno di quelli che avrebbe astrattamente potuto fondarlo.

Fonte: dirittoegiustizia.it