23 Aprile 2018
Inquadramento
Il lease back è una forma particolare di leasing. È un contratto di “retrolocazione finanziaria” che consiste nella cessione di un bene e nel mantenimento contemporaneo del possesso del bene ceduto per mezzo di un'operazione di locazione.
Le operazioni di vendita e di retrolocazione rappresentano solo formalmente due operazioni. Dal punto di vista sostanziale si tratta di un'operazione unitaria, nella quale la vendita del bene è collegata alla previsione della successiva locazione finanziaria dello stesso bene al venditore. In pratica per il soggetto originariamente proprietario del bene si realizza un contratto di finanziamento, al fine di ottenere liquidità tramite la cessione “temporanea” del bene, mantenendone la sua disponibilità; i rischi connessi con la proprietà del bene rimangono in capo al cedente/utilizzatore che, al termine del periodo di locazione, ha la facoltà di esercitare l'opzione di riacquisto ad una cifra inferiore al suo presunto valore di mercato. Il locatore percepisce canoni periodici costituiti da due componenti: 1. la restituzione del capitale finanziato; 2. gli interessi maturati sul finanziamento concesso.
Trattandosi di un contratto stipulato tra parti la Corte di Cassazione ha stabilito, nella sentenza del 9 settembre 2017 n. 21042 e del 7 luglio 2017 n. 16646, che per poter accertare la validità dello stesso è fondamentale verificarne gli elementi di cui si compone affinchè non si aggiri, con un intento fraudolento, il divieto di patto commissorio previsto dall'art. 2744 c.c.. La violazione può venirsi a realizzare in una situazione di credito e debito tra il concedente e il concessionario, o in caso di difficoltà economiche, o ancora in caso di differenza notevole tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo pagato all'acquirente. In un'altra sentenza del 28 gennaio 2015 n. 1625, la Corte di Cassazione ha precisato, inoltre, che in presenza di un contratto di lease back non è possibile integrare un negozio atipico nullo per illeceità della causa concreta, in quanto il lease back è un contratto d'impresa con una propria autonomia strutturale e funzionale. Aspetti contabili
Per quanto concerne l'aspetto contabile, resta ferma la possibilità di classificare la sottostante operazione di locazione in un'operazione di locazione finanziaria o di locazione operativa, a seconda delle condizioni previste. Bisogna però operare un'ulteriore distinzione tra il trattamento contabile previsto per tali operazioni dai principi contabili nazionali e quello invece previsto in ambito internazionale dallo IAS 17.
Si ricorda che a partire dal 1° gennaio 2019 lo IAS 17 non troverà più la sua applicazione dal lato del locatario, in quanto verrà sostituito dallo IFRS 16.
Normativa italiana Il decreto correttivo (D.Lgs. n. 310/2004) alla riforma societaria ha dettato nuove disposizioni riguardanti la contabilizzazione delle "operazioni di compravendita con locazione finanziaria". Nel caso in cui la retrolocazione determini una operazione di locazione finanziaria vi sarà: Obbligo di fornire in Nota Integrativa le informazioni richieste (art. 2427 c.c., punto 22)
Per quanto concerne il trattamento contabile delle plusvalenze, l'art. 16 del decreto in questione (D.Lgs. n. 310/2004), richiama l'art. 2425-bis c.c., prevedendo che "le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione". La plusvalenza è pertanto iscritta a conto economico in funzione della durata del contratto, nel rispetto del principio della competenza economica, dunque per mezzo del differimento dei proventi tramite i risconti passivi. Il principio contabile OIC 12 prevede, inoltre, che debba anche essere illustrata nella Nota Integrativa, nel caso di sale and lease back anche "la metodologia adottata per il risconto della plusvalenza originariamente determinatasi e l'effetto determinato dal complesso di tali appostazioni sul risultato netto dell'esercizio e sul patrimonio netto".
Nel caso invece dovesse emergere una minusvalenza, il principio contabile OIC 12 prevede che, in assenza di specifica disposizione di legge, non possiamo procedere in maniera analoga a quanto prescritto per le plusvalenze. Se la compravendita ed il leasing sono effettuati al valore di mercato, la minusvalenza si configura come una perdita durevole di valore del bene venduto e, come tale, va imputata direttamente a Conto Economico nell'esercizio in cui di realizza la compravendita, fino a concorrenza della differenza tra il valore contabile ed il minor valore di mercato. La minusvalenza che residua è imputata per competenza lungo il periodo di durata del contratto, a condizione che:
Nel caso in cui la compravendita e la locazione finanziaria non avvenissero a condizioni di mercato la minusvalenza andrà differita, imputandola a Conto Economico in proporzione ai canoni di locazione e alla durata del contratto.
Per le retrolocazioni operative si segue al contrario tale modalità di contabilizzazione solo laddove compatibile con le norme di contabilizzazione ritenute maggiormente in linea con i principi generali di bilancio. Le plusvalenze sono, quindi, imputate integralmente al conto economico dell'esercizio in cui l'operazione è avvenuta. La contabilizzazione delle minusvalenze segue le disposizioni già previste per le operazioni di retrolocazione finanziaria.
Normativa Internazionale – IAS 17 e IFRS 16 Sempre con la riforma del diritto societario operata nel 2003, il legislatore ha introdotto il principio della “funzione economica dell'elemento dell'attivo e del passivo considerato”, l'equivalente del principio anglosassone “substance over form”. Il principio della prevalenza della sostanza sulla forma implica il rispetto della continuità dei valori in bilancio, poiché l'unica operazione rilevante ai fini contabili è il finanziamento, pertanto l'utilizzatore del bene:
Anche per i principi contabili internazionali la contabilizzazione delle plus/minusvalenze derivanti dalla cessione del bene cambia in funzione della natura del leasing, se finanziario od operativo. Lo IAS 17 dispone che l'eventuale plusvalenza emergente da operazioni di retrolocazione finanziaria debba essere ripartita durante la durata del contratto di locazione, qualora ci si riferisca ad un leasing finanziario. Sostanzialmente, il trattamento contabile previsto dallo IAS 17 è in linea con quanto previsto dal principio contabile nazionale OIC 12. Per quanto concerne la contabilizzazione delle minusvalenze si possono verificare le seguenti due situazioni:
Se l'operazione è, al contrario, caratterizzata da una retrolocazione di tipo operativo, l'eventuale plusvalenza/ minusvalenza è rilevata dal venditore-locatario nell'esercizio in cui si verifica l'operazione o durante tutti gli esercizi fino a che avrà durata lo stesso contratto di leasing, a seconda che si verifichi una delle seguenti situazioni:
Si ricorda che a partire dal 1° gennaio 2019 lo IAS 17 non troverà più la sua applicazione dal lato del locatario, in quanto verrà sostituito dallo IFRS 16. Con l'applicazone dello IFRS 16 per rilevare il lease back occorrerà, prima di tutto, verificare se il trasferimento di una attività è contabilizzabile come vendita del bene e quindi può essere rilevato come ricavo così come previsto dallo IFRS 15. Di conseguenza se il trasferimento dell'attività è una vendita il locatario deve “valutare l'attività consistente nel diritto di utilizzo derivante dalla retrolocazione alla percentuale del precedente valore contabile dell'attività che si riferisce al diritto di utilizzo mantenuto dal locatario venditore”. In questo modo, in capo al locatario spetta la rilevazione dei soli utili e perdite dei diritti trasferiti al locatore. Il locatore deve contabilizzare semplicemnte l'acquisto dell'attività e applicare in merito alla contabilizzazione del leasing quanto previsto dallo stesso IFRS 16. Se, al contrario, il trasferimento dell'attività non è una vendita e di conseguenza non può essere rilevata così come previsto dallo IFRS 15; in tal caso il locatario “deve continuare a rilevare l'attività trasferita e deve rilevare una passività finanziaria pari al ricavato del trasferimento”, secondo quanto previsto dallo IFRS 9. Mentre il locatore dovrà rilevare un'attività finanziaria di importo pari a quello che ha ottenuto dal trasferimento, secondo l'IFRS 9.
Trattamento fiscale del lease back
Il trattamento fiscale delle operazioni di sale and lease back segue norme distinte a seconda che l'impresa utilizzi le norme civilistiche nazionali oppure adotti i principi contabili internazionali Fiscalità delle imprese che applicano i principi contabili nazionali In via preliminare occorre puntualizzare che la validità civilistica e fiscale del contratto di lease back è ormai univocamente riconosciuta e trova conferma sia da un punto di vista giurisprudenziale, con la sentenza della Cassazione del 28 luglio 2000, n. 9944, sia da un punto di vista di prassi ministeriale con la Circolare 30 novembre 2000, n. 218/E. Più specificatamente bisogna fare riferimento al TUIR dove le plusvalenze derivanti dalla cessione del bene alla società di leasing, sono disciplinate dagli artt. 86 e 109, co. 2, lett. a). Di conseguenza, le plusvalenze concorrono integralmente alla formazione di maggior reddito imponibile del venditore locatario ed è tassata nello stesso periodo d'esercizio. Tuttavia, l'art. 86 del TUIR prevede la facoltà di tassazione delle plusvalenze in più anni, ossia nell'esercizio in cui la vendita è avvenuto e nei quattro esercizi successivi. Detta facoltà, così come chiarito dalla circolare del 23 giugno 2010, n. 38/E, (e precedentemente nella Risoluzione del 25 agosto 2009, n. 237/E) sembra solo riconosciuta in presenza di un contratto di sale and lease back da cui si originano due operazioni distinte: quella della cessione di un cespite e quella della locazione finanziaria dello stesso.
Al contrario, l'art. 2425-bis c.c. e l'OIC 12 considerano il lease back come un'operazione unitaria e, in quanto tale, la plusvalenza dovrebbe essere ripartita per la durata del contratto stesso. In questo modo la la stessa è soggetta a rilevanza fiscale ai sensi dell'ex art. 83 TUIR (Circolare Assonime, 21 giugno 2017, n. 14). L'Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 77/E/2017 ha affermato che “la medesima imputazione temporale prevista in ambito civilistico per l'operazione di sale and lease back debbe assumere rilevanza anche ai fini fiscali”. Pertanto, nel caso analizzato nella suddetta Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate e come anche confermato dalla Cassazione, nella sentenza del 23 agosto 2016 n. 35294, la plusvalenza derivante dalla vendita del terreno deve essere ripartita in funzione della durata del contratto stesso. Così come sottolineato da Assonime nella suddetta circolare, si ricorda che, ai sensi dell'art. 13-bis co. 5 del D.L. n. 244/2016 le nuove modalità di determinazione del reddito d'impresa relative a componenti patrimoniali e reddituali contenute nel bilancio vengono applicate a decorrere dal 1° gennaio 2016. Tuttavia, in merito a tale questione restano dubbi interpretativi: da un lato, con la C.M. 218/E/2000, si considera unitaria l'operazione di retrolocazione finanziaria e l'eventuale plusvalenza risulta essere interamente imponibile nell'esercizio in cui si è realizzata. Dall'altro lato la Corte di Cassazione (sentenza del 23 agosto 2016, n. 35294) ha ritenuto che non fosse applicabile tale discplina affermando che “è agevole osservare che non v'è motivo alcuno di disattendere principi generali non espressamente derogati dala legislazione tributaria ed anzi tradotti in precisa norma di legge aderente alla sostanza del negozio, ai sensi dell'art. 2425-bis c.c.”.
Con la Riforma del bilancio (D. Lgs. n. 139/2015) l'art. 83 del TUIR è stato oggetto di modifiche, prevedendo l'applicazione del principio di derivazione rafforzata anche per coloro i quali redigono il bilancio seguendo i principi contabili nazionali. Sulla base di tale principio “per le società OIC adopter valgono i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti dai rispettivi principi contabili”. La derivazione rafforzata, tuttavia, non trova la sua applicazione per le micro imprese, ovvero le società in possesso dei requisiti previsti dall'art. 2435-ter c.c, per la qualecontinua a trovare la sua applicazione l'art. 83 del TUIR nella sua formula originaria. In riferimento alla derivazione rafforzata è stato emanato il D.M. del 3 agosto 2017 contenente disposizioni di coordinamento per la determinazione della base imponibile dell'IRES e dell'IRAP con le nuove regole contenute nei principi contabili. Il decreto è intervenuto in modifica del D.M. del 8 giugno 2011 chiarendo, dal punto di vista fiscale, le rilevazioni contabili in merito a quelle componenti imputate a patrimonio netto, agli strumenti finanziari e alle operazioni di copertura. La derivazione rafforzata di applica quindi seguendo l'indicazione dell'art. 2 co. 1 del D.M. n. 48/2009, richiamato dal decreto 3 agosto 2017, secondo cui “assumono rilevanza gli elementi reddituali e patrimoniali rapppresentati in bilancio in base al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma”. In tal senso non trovano dunque la loro applicazione l'art. 109 co. 1 e 2 del Tuir e qualsiasi altra disposizione che consideri la rappresentazione di elementi patrimoniali e reddituali non conformi a tale criterio.
Se, invece, dall'operazione di sale and lease back emerge una minusvalenza, secondo la normativa fiscale di riferimento ai sensi degli artt. 101 e 109 co. 2, lett. a), del TUIR sono interamente deducibili le minusvalenze "a valore di mercato" nei limiti di quanto risultante dal conto economico, per il periodo di esercizio in cui si è verificata l'operazione. Occorre ribadire che la minusvalenza è, ai fini fiscali, interamente deducibile solo se il prezzo di cessione del bene strumentale corrisponde effettivamente al suo valore di mercato. Qualora la minusvalenza sia determinata da un prezzo di cessione non corrispondente al suo valore di mercato, il regime fiscale prevede di ripartire, in linea con quanto previsto dall'OIC, tale minusvalenza lungo il periodo di durata del contratto, a titolo di integrazione del minor canone di leasing.
Nel caso in cui il bene oggetto d'investimento sia considerato all'interno di un contratto di sale and lease back l'agevolazione del super ammortamento (ammortamento al 140%) prevista dalla Legge di Stabilità del 2016 potrà comunque essere fruita. In merito si è espressa l'Agenzia delle Entrate con la Circolare 4/E del 30 marzo 2017 ha chiarito, dal punto di vista fiscale, l'aspetto relativo al “super ammortamento” in particolar modo anche in riferimento ai beni acquisiti tramite leasing. Quando si parla di un bene acquisito attraverso la stipula di un contratto di leasing è importante considerare che la deduzione della maggiorazione avviene in base a ciò che viene definito dall'art 102 c. 7 del TUIR, per cui si prevede che la deduzione dei canoni di locazione possa realizzarsi “per un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito”. Il periodo di deduzione, dal punto di vista civilistico, può essere uguale superiore o inferiore della durata minima fiscale calcolata dall'art. 102 del TUIR:
Se il bene venisse acquistato mediante locazione finanziaria la maggiorazione del 40% spetta solo per la quota capitale, escludendo quindi la quota relativa a gli interessi.
Fiscalità delle imprese che applicano gli IAS/IFRS La fiscalità delle imprese che redigono i propri bilanci in conformità ai principi contabili internazionali, è articolata sulla determinazione dei valori contabili. La Legge Finanziaria 2008 (L. 24 dicembre 2007, n. 244) ha, previsto che: "Per i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali valgono i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti da detti principi contabili". Ne deriva che le plusvalenze e le minusvalenze sono tassabili o deducibili in base a quanto già previsto dallo IAS 17. A questo riferimento, Assonime ( Circolare del 5 agosto 2010) osserva che le operazioni di lease back finanziari effettuate dalle imprese che adottano gli IAS/IFRS – determinando (eventualmente) a livello contabile delle riduzioni di valore (impairment losses) del bene che è stato oggetto dell'operazione di vendita – non generano oneri che risultano fiscalmente deducibili (art. 101, TUIR) al momento delle cessione o durante la durata dell'intero contratto (C.M. 5 agosto 2010, n. 27, par. 9.4). In sintesi, le disposizioni fiscali "seguono" sia per le imprese che applicano le norme civilistiche sia per le imprese che adottano gli IAS/IFRS, le norme contabili. Riferimenti
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