Restituzione della detrazione fiscale al precedente proprietario

L'assemblea approva i lavori per il rifacimento del tetto. Dopo aver pagato tutte le quote dei lavori straordinari, Tizio vende l'appartamento a Caio. Nell'atto di compravendita innanzi al notaio, entrambi accettano la clausola: “ai sensi e per gli effetti dell'art. 16-bis, d.P.R. n. 917/1986, parte venditrice, con riferimento al fabbricato di cui fa parte l'immobile oggetto di contratto, dichiara di sostenere, con riguardo ad opere realizzate nello stesso, spese per le quali è prevista la detrazione disciplinata dalla suddetta normativa, dichiarando espressamente di volersene avvalere, e ciò anche per espresso consenso qui prestato dalla parte acquirente”. Premesso ciò, a seguito della compravendita, nell'assemblea, l'amministratore comunica di aver ottenuto dall'istituto di credito la somma corrispondente alla cessione del credito maturato a seguito dei lavori che danno diritto alla detrazione. Alla luce delle considerazioni esposte, Tizio può ottenere la detrazione che gli spetta direttamente dal condominio? L'amministratore può rifiutarsi adducendo che decide l'assemblea come destinare la somma ricevuta dalla Banca?

Ai fini di una corretta disamina delle questioni poste dall'utente, occorre distinguere il diritto della detrazione fiscale dal diritto alla restituzione delle somme dal condominio.

Ebbene, in argomento giova ricordare che il bonus ristrutturazione è stato introdotto per la prima volta dall'articolo 16-bis del d.P.R. n. 917/1986. Nel tempo il bonus ristrutturazioni è stato potenziato con i diversi provvedimenti legislativi. Oggi, difatti, il bonus ristrutturazione 2022 è una detrazione fiscale del 50% sull'IRPEF destinata a chi effettua lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio o in edifici singoli. Per le spese sostenute al 31 dicembre 2024, la detrazione è pari al 50%, deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro. Anche dopo le modifiche introdotte nel 2022, i beneficiari degli incentivi fiscali possono cedere i crediti d'imposta riferiti al completamento dei lavori di ristrutturazione e incassare il corrispettivo della cessione del bonus fiscale alle condizioni previste dal contratto con banche e altri enti finanziari. Come ribadito anche dal Fisco con la Circolare 24/E del 2020, ciascun condomino può cedere l'intera detrazione calcolata: sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l'esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile; oppure sulla base delle spese sostenute nel periodo d'imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d'imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile. Quindi, l'esercizio dell'opzione costituisce una facoltà su base individuale anche quando le spese sono sostenute “in quanto condomini” per il tramite del condominio che effettua gli interventi sulle parti comuni dell'edificio. Ovviamente sta ai singoli condomini comunicare al condominio se intendono avvalersi delle opzioni affidando al condominio il loro esercizio e specificandone le eventuali limitazioni.

Allo stesso modo, il condominio deve considerare le somme attive dei singoli condomini corrispondenti agli sconti in fattura o dei crediti pagati dagli istituti di credito, cioè delle cessioni sul corrispettivo effettivamente praticati dai fornitori e ai corrispettivi di acquisto del credito di imposta effettivamente pagati dai terzi cessionari. Ciò porta alla considerazione che se la l'assemblea cede il credito maturato alla banca, comunque la cessione resta è un atto individuale anche in caso di lavori condominiali.

Premesso ciò, nel quesito in esame, l'importo ottenuto dalla banca è da dividere fra i condomini in base alla loro quota di detrazione ceduta. In tal caso, l'assemblea non ha alcun ruolo: ciascun condomino ha il diritto di richiedere il corrispettivo della propria cessione, indipendentemente dalla decisione degli altri condomini.

Quanto alla seconda questione della “legittimazione”, giova ricordare che l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. disciplina gli oneri condominiali in caso di vendita dell'appartamento, ma non disciplina la sorte dei crediti sussistenti nei confronti del condominio. A questo punto, in assenza di specifiche norme al riguardo, l'amministratore dovrebbe restituire il credito all'attuale proprietario/condomino il quale, in base agli accordi presi in sede di rogito, dovrebbe “girarlo” al precedente. Normalmente i crediti e i debiti seguono l'immobile: il venditore non è più condomino e quindi, se vuole avere questo credito, deve rivolgere all'acquirente che è subentrato nei rapporti attivi e passivi del condominio. In definitiva sono le parti che devono accordarsi su questioni riguardanti eventuali crediti sorti dopo la compravendita.