Regolamento condominiale: non può qualificare come area comune il parcheggio antistante l’immobile

Un Condominio chiedeva al Tribunale di condannare il convenute a reintegrare i condomini nel possesso del cortile adibito a parcheggio nell'area antistante l'edificio, il cui accesso era stato impedito mediante un lucchetto apposto alla barra di accesso. La domanda veniva accolta, ma il resistente evocava in giudizio il Condominio per ottenere la declaratoria di inesistenza di qualsiasi diritto in capo a quest'ultimo in relazione agli appezzamenti di terreno oggetto di contesa in forza dell'atto di acquisto che ne comprovava la sua titolarità esclusiva.

Il Tribunale rigettava però la domanda accertando che la proprietà dell'area contesa doveva essere attribuita al Condominio. La decisione veniva confermata anche dalla Corte d'Appello. Il soccombente ha proposto ricorso in Cassazione.

Sottolineando che i giudici di merito hanno ritenuto di accertare la sussistenza della prova della comune proprietà dell'area sulla base del confronto tra il Regolamento di condominio (che elencava tra le parti comuni i c.d. distacchi) e le risultanze della CTU, ritenendo peraltro che il Regolamento condominiale era opponibile ai terzi acquirenti in epoca successivo, il Collegio ritiene non condivisibile tale argomentazione in punto di diritto.

Occorre infatti rilevare che l'autonomo titolo di acquisto da parte del ricorrente del fondo su cui il Condominio avanza la pretesa rivendicatoria, in virtù della natura stessa dell'area e delle previsioni del Regolamento condominiale, non atteneva ad un immobile facente parte del complesso immobiliare, con la conseguenza che il ricorrente non può essere qualificato come “condomino” e che il Regolamento non è lui opponibile.

Il Collegio ribadisce in conclusione il principio secondo cui «in tema di Condominio negli edifici, in base all'art. 1117 c.c., l'estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo immobile (fabbricato o terreno) nella proprietà del Condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il Condominio risulta costituito.

Ne consegue che, ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al Condominio di fondi ubicati in un'area separata rispetto all'edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto in proposito al Regolamento di Condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (avendo la sola funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese), aggiungendosi, inoltre, che nemmeno l'uso promiscuo di un bene fa presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio».

La sentenza impugnata viene dunque annullata con rinvio alla Corte territoriale.

(fonte: dirittoegiustizia.it)