12 Settembre 2023

Il procedimento di mediazione obbligatoria (previsto in origine dal d.lgs. n. 28/2010) riguarda espressamente anche la materia condominiale (art. 5), con la conseguenza di sottoporre le relative controversie alla condizione di procedibilità del suo preventivo espletamento. Detta normativa di riferimento è stata modificata ed integrata dalla c.d. riforma Cartabia del processo civile e degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie (d.lgs. n. 149/2022, in attuazione della legge delega n. 206/2021), la quale ha apportato alcuni rilevanti ritocchi, sia dal punto di vista procedurale, sia da quello sostanziale, intervenendo sul procedimento in generale (e, quindi, per tutte le possibili mediazioni) ed anche sugli specifici aspetti che riguardano la “materia condominiale”. In tale contesto, va anche considerato che la disciplina condominiale manifesta delle peculiarità che interferiscono inevitabilmente con detto procedimento e che impongono un continuo componimento tra le norme che regolano i diritti ed i doveri dei condomini nonché le prescrizioni procedimentali di tale particolare tipologia di “mediazione”.
Inquadramento

Com'è ben noto agli operatori del settore, allo scopo di conseguire una riduzione (c.d. deflazione) del contenzioso civile (che è gravato da un notevole “arretrato”, riguardo al quale la magistratura è da tempo impegnata per lo smaltimento), il legislatore con il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28avente ad oggetto la «attuazione dell'articolo 60 della legge 18giugno2009,n.69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali» ha introdotto l'obbligo di esperimento di un (preventivo) procedimento di mediazione finalizzato alla conciliazione (pre-giudiziale, quindi) di una serie di controversie su specifiche materie, inclusa quella condominiale e con funzione di condizione di procedibilità dell'eventuale successivo giudizio di cognizione.

Detto provvedimento è stato successivamente modificato e integrato dal d.l. 21 giugno 2013, n. 69 (convertito con modificazioni dalla l. 9 agosto 2013, n. 98) avente ad oggetto un ampio complesso di norme (finalizzate, in generale, al c.d. rilancio dell'economia), ma riguardanti, nello specifico di quanto previsto dal suo art. 84 (capo VIII), anche alcune «misure in materia di mediazione civile e commerciale».

Dopo alcuni anni di applicazione concreta di detti provvedimenti, i quali dal punto di vista operativo avevano acquisito una certa stabilità, nell'ambito di recenti interventi per l'efficientamento del processo civile e della revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie (c.d. a.d.r.), la nota “riforma Cartabia” (dal nome del Ministro proponente) ha approvato il d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (attuativo della legge-delega 26 novembre 2021, n. 206) che nella sua sezione I del capo IV («Modifiche in materia di Mediazione, Negoziazione assistita e Arbitrato»), vale a dire esattamente nell'art. 7 [composto da ben 23 paragrafi: da lett. a) a lett. bb)] ha introdotto numerose modifiche e integrazioni della normativa sulla “mediazione” che hanno ulteriormente affinato tale strumento pre-processuale.

Dal punto di vista condominiale, la ricomprensione di tale materia tra quelle da “mediare” (e, sperabilmente, da conciliare) va certamente vista come la naturale conseguenza dei dati statistici che (ripetutamente negli anni) hanno visto le liti condominiali come quelle con maggior percentuale all'interno del cospicuo insieme del complessivo contenzioso giudiziale civile.

In particolare, in una recentissima indagine statistica fatta effettuare da un noto gruppo assicurativo (ricerca Unipol - Ipsos 2023), il dato ha rivelato, da una parte, che circa il 58% della popolazione nazionale vive in un appartamento in condominio (percentuale che sale al 67% nelle aree metropolitane e a ben il 75-76% a Milano e a Napoli) e, dall'altra, che 1 italiano su 3 ha avuto almeno una lite con i vicini (non necessariamente giudiziale) con punte del 37-34% a Napoli e a Roma (risultando meno litigiose Firenze e Bologna, con percentuale che scende rispettivamente al 21 e al 25%).

Tuttavia, a parte detti aspetti che attengono sostanzialmente alla struttura sociale della nazione e alla relativa politica giudiziaria, va considerato che il collegamento necessario tra la “mediazione” e la disciplina condominiale non solo genera inevitabilmente alcuni esiti virtuosi (derivanti, per esempio, dalla stabilità della convivenza all'interno di uno stesso stabile), ma anche fa scaturire una serie di problematiche strettamente connesse con la peculiarità della fattispecie che comprende la possibilità (si potrebbe dire, naturale) di “conciliare” una rilevante pletora di liti, ovvero di interessi che sempre si manifestano in occasione della gestione dell'edificio e, ancor più, dell'utilizzazione delle c.d. parti comuni e della fruizione dei relativi servizi.

Di tutto tale contesto si cercherà di dar conto nelle note che seguono, illustrando le particolarità della “mediazione condominiale” per quello che attualmente risulta dalla complessiva normativa su indicata, vale a dire dal d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, come modificato dal d.l. 21 giugno 2013, n. 69 (conv. l. 9 agosto 2013, n. 98) nonchè dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149.

L'individuazione della materia condominiale

Al fine di determinare il corretto perimetro della c.d. “materia condominiale” (e quindi quali esattamente siano le controversie che vi rientrano), va richiamato innanzitutto il vigente testo dell'art. 5 del citato d.lgs. n. 28/2010 (come modificato dal citato d.lgs. n. 149/2022), il quale individua specificamente l'ambito di applicazione della mediazione “obbligatoria” estendendo la necessità del tentativo (preventivo) a tutte le liti riconducibili all'applicazione della normativa del condominio negli edifici, come prevista dal codice civile. Esattamente, la norma prevede che «chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio… (omissis) … è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione…».

Tale precetto va, poi, integrato di significato attraverso il disposto dell'art. 71-quater disp. att. c.c. (aggiunto dall'art. 25 della l. 11 dicembre 2012, n. 220, cioè dalla c.d. riforma del condominio,ma rimasto intonso rispetto agli interventi della citata “riforma Cartabia” di cui al d.lgs. n. 149/2022) secondo cui «per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5, comma 1,del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice».

Con il combinato disposto di dette due norme (da una parte, l'art. 5 e, dall'altra, l'art. 71-quater) si chiude il cerchio dell'ambito di applicazione della mediazione relativamente al condominio rendendo gli articoli del codice civile (dal 1117 al 1139, nonché quelli sulla comunione ordinaria come richiamati da quest'ultimo, e comunque anche le relative disposizioni per l'attuazione di cui agli artt. da 61 a 72) veri e propri parametri per l'individuazione concreta delle liti che devono esser preventivamente “mediate”.

In termini molto sintetici, tutto ciò che riguarda l'applicazione delle predette norme deve esser considerato compreso nell'obbligo procedurale previsto dal citato art. 5 del d.lgs. n. 28/2010.

Giusto per fare un rapido elenco, può (esemplificativamente) dirsi che vi rientrano le controversie aventi ad oggetto:

  • innanzitutto, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari (art. 1137 c.c.) con riferimento sia al contenuto sostanziale delle decisioni (art. 1135 c.c.) sia a quello procedurale (art. 1136 c.c.);
  • poi, le questioni attinenti alla ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.) le quali, invero, confluiscono sempre in una decisione dell'assemblea (vale a dire, in un atto teoricamente impugnabile e quindi rientrante, in quanto tale, nell'ambito del predetto art. 1137 c.c.);
  • la natura comune o esclusiva dei beni o degli impianti facenti parte dell'edificio (comprese le questioni attinenti al c.d. “condominio parziale”) (art. 1117 c.c.);
  • le questioni attinenti all'utilizzazione di detti beni e/o impianti comuni e, quindi, ai poteri e alle prerogative riguardo al relativo uso attribuite ai singoli condomini dalle norme del codice civile (art. 1102 c.c., applicabile in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c.);
  • le problematiche attinenti alle innovazioni (nelle varie loro forme di: innovazioni consentite, “agevolate”, vietate e gravose/voluttuarie) (artt. 1120 e 1121 c.c.);
  • le opere eseguite dal singolo partecipante sull'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva (art. 1122c.c.), compresa la sopraelevazione (art. 1127 c.c.);
  • le dinamiche attinenti alla realizzazione e all'installazione dei c.d. “impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili” (art. 1122-bisc.c.);
  • il perimento e/o la ricostruzione dell'edificio (art. 1128 c.c.); lo scioglimento del condominio (artt. 61 e 62 disp. att. c.c.);
  • tutto ciò che attiene al conferimento/revoca dell'incarico di amministratore e al suo concreto svolgimento (artt.1129, 1130, 1130-bis, 1131, 1133 e 1135 c.c.);
  • il c.d. dissenso alle liti (art. 1132 c.c.);
  • le anticipazioni (di spesa) effettuate dal singolo condomino (art. 1134 c.c.); ogni problematica riguardante il regolamento (approvazione del documento e/o integrazione/modifica delle relative clausole) (artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c.);
  • la riscossione delle quote dovute dai singoli per oneri condominiali, comprese le questioni sull'insorgenza del relativo obbligo e sulle responsabilità gravanti sui vari interessati (art. 63 disp.att. c.c.);
  • le tabelle millesimali (redazione/approvazione/revisione) (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.).
Il procedimento (in pratica)

Ancorché trattasi di una fase “stragiudiziale” della controversia, per la mediazione in ambito condominiale (e non solo) sono state previste (da varie disposizioni) alcune specifiche regole che ne fanno un vero e proprio “procedimento” codificato.

Vediamole per punti schematici:

  • innanzitutto, per quanto riguarda la “competenza territoriale”, deve darsi conto dell'abolizione (da parte della “riforma Cartabia” di cui al d.lgs. n. 149/2022) del comma 2 dell'art. 71-quater disp. att. c.c., secondo cui la relativa domanda andava presentata (a pena di inammissibilità!), presso un organismo (di mediazione) situato nel territorio della circoscrizione del Tribunale nel quale si trova l'edificio; secondo l'attuale regime, invece, vanno, sul punto, considerate due distinte norme: da una parte l'art. 4, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 (rimasto immodificato) secondo cui «la domanda di mediazione… è depositata da una delle parti presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia» [con inevitabile richiamo all'art. 23 c.p.c. secondo cui «…per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, (è competente – ndA) il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi»] nonché, d'altra parte, l'integrazione a detto comma 1 dell'art. 4 (apportata dalla citata riforma del processo civile) secondo cui «la competenza dell'organismo è derogabile su accordo delle parti»;
  • al procedimento è legittimato ad aderire e a partecipare l'amministratore in quanto, ovviamente, rappresentante legale del condominio avente attribuzioni processuali: anche in questo caso è caduta una norma a seguito dell'abrogazione di parte del (previgente) comma 3 dell'art. 71-quater disp. att. c.c. (da parte del cennato d.lgs. n. 149/2022) con la conseguenza che l'amministratore può partecipare direttamente (e con decisione autonoma) al procedimento di mediazione senza più necessità di preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (che nel previgente regime era tenuta ad assumere la relativa decisione con il quorum “qualificato” previsto dal comma 2 dell'art. 1136 c.c.); tale possibilità si trova ribadita anche nell'art. 5-ter del d.lgs. n. 28/2010 introdotto ex novo dalla “riforma Cartabia”;
  • identica legittimazione è attribuita all'amministratore (sempre da detto art. 5-ter) per l'attivazione del procedimento di mediazione, vale a dire per quei casi in cui il condominio riveste il ruolo di “parte istante” (e non solo di “invitato”);
  • in ulteriore conseguenza di quanto sopra non vi è più necessità di prevedere la possibilità effettuare un rinvio del c.d. “primo incontro” di mediazione (al fine di consentire, nel rispetto sia dei termini di comparizione sia di quelli del procedimento assembleare, l'assunzione della predetta delibera autorizzativa, come detto non più necessaria), e con tale finalità la “riforma Cartabia” ha previsto l'abolizione del comma 4 dell'art. 71-quater disp. att. c.c. che prevedeva tale eventualità e che è, attualmente, divenuto non più necessario;
  • va ricordato che, in generale, per l'intero procedimento di mediazione è prevista la durata massima di tre mesi, eventualmente prorogabile, ma una sola volta, di un ulteriore trimestre (si badi, prima della sua scadenza e su accordo scritto delle parti) (v. il “nuovo” art. 4 d.lgs. n. 28/2010);
  • rilevanti novità sussistono per la accordo conciliativo (eventualmente raggiunto dalle parti all'esito del procedimento di mediazione) che secondo le “vecchie” regole doveva essere approvato dall'assemblea con la maggioranza “qualificata” prevista dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (i “famigerati” 500 millesimi + la maggioranza degli intervenuti alla riunione) e per il quale invece, oggi, il citato “nuovo” art. 5-ter del d.lgs. n. 28/2010 prevede un semplice rinvio (in toto) all'art. 1136 c.c., con la conseguenza che non vi è più uno specifico quorum “qualificato” da raggiungere per deliberare la relativa approvazione ma la maggioranza necessaria dev'essere individuata caso per caso;
  • qualora il mediatore formuli una proposta di conciliazione exart. 11 del citato d.lgs. n. 28/2010 (esercitando una sua facoltà, o perché tenuto a seguito della richiesta delle parti), può o meno fissare un termine entro il quale queste ultime sono tenute a comunicare le loro intenzioni (NB: il silenzio vale come rifiuto della proposta); la norma prevede di default un termine di 7 giorni per tale risposta che, invero, appare non idoneo a consentire la convocazione (previo debito preavviso di legge o di regolamento) e il pronunciamento dell'assemblea condominiale per ottenere il quale, pertanto, sarà gioco forza che il mediatore eserciti la facoltà di fissarne uno “maggiore” (v. sempre detto art. 11);
Il ruolo dell'amministratore e dell'assemblea

Il procedimento obbligatorio (e preventivo) di mediazione, oltre alle norme che ne regolano lo svolgimento, deve inevitabilmente collocarsi anche nel sistema della disciplina condominiale, nel quale la legge attribuisce, com'è noto, una specifica legittimazione processuale attiva e passiva all'amministratore di condominio, ciò facendo nell'evidente finalità di tutela degli interessi comuni.

Come detto, nel caso del procedimento previsto dal d.lgs. n. 28/2010 la possibilità di un ambito di autonomia a favore ditale soggetto viene riconosciuto (invero, ribadito) dalla citata “novella” di cui all'art. 5-ter del d.lgs. n. 28/2010 (nonché a seguito dell'abrogazione di parte del comma 3 dell'art. 71-quater disp. att. c.c.) attribuendo al medesimo la facoltà di attivare/aderire/partecipare alla mediazione senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

A ben vedere, la modifica introdotta dalla “riforma Cartabia” risulta come assolutamente opportuna, sia perché elimina un farraginoso passaggio preventivo (la riunione per l'autorizzazione alla partecipazione) che spicca per la sua superfluità visto che in ogni caso l'assemblea dovrà procedere all'approvazione dell'eventuale successivo accordo, sia in quanto la stessa natura dell'attività è tale da potersi qualificare come certamente rientrante nelle attribuzioni autonome che la disciplina condominiale (v. artt. 1130 e 1131 c.c.) affida all'amministratore (si tratta, invero, di mere “trattative” con la controparte solo prodromiche alla conciliazione).

Il vincolo autorizzativo, tuttavia, è (giustamente) rimasto per l'approvazione dell'eventuale accordo conciliativo (sia esso individuato dalle parti oppure fissato dal mediatore) che ovviamente ricade sotto la competenza diretta dell'assemblea (che dovrà, se ritiene, approvarne definitivamente il contenuto).

Su tale ultimo punto, come già anticipato, l'abrogazione del comma 5 dell'art. 71-quater disp. att. c.c. ha eliminato la necessità di un quorum maggioritario “qualificato” per l'approvazione dell'eventuale conciliazione con conseguente adozione della soluzione di rinviare – sic et simpliciter – all'art. 1136 c.c. (v. art. 5-ter d.lgs. n. 28/1010).

Considerato che tale rinvio è (volutamente) fatto al complessivo disposto dell'articolo e che, per di più, tale norma prevede una pletora di possibili necessarie “maggioranze” minime (dipendenti sia dalla convocazione, sia dalla materia) appare fondato affermare che la quantità di consensi da ottenere dovrà valutarsi di volta in volta in base allo specifico contenuto dell'accordo di conciliazione.

Se tale interpretazione è corretta, come si ritiene, rimane aperta anche la possibilità che la conciliazione debba essere approvata all'unanimità (non solo dei presenti, ma di tutti i partecipanti) nel caso in cui la risoluzione della lite preveda un contenuto che vada ad incidere sui diritti soggettivi dei singoli e, quindi, necessiti del loro consenso totalitario.

A comprova di ciò, può esser sufficiente fare l'esempio della c.d. diversa convenzione di ripartizione delle spese condominiali prevista espressamente dall'art. 1123 c.c. e riguardante un'attribuzione dei costi a carico dei condomini effettuata in deroga ai parametri di legge (cioè, a quelli previsti dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.). Non può esservi dubbio che qualora questo sia il contenuto della conciliazione (si pensi, ad una maggiorazione di spesa a carico di un condomino o alla sua ripartizione in parti uguali e non a millesimi) l'approvazione per poter esser valida dovrà essere all'unanimità.

Gli effetti sulla decadenza prevista dall'art. 1137 c.c.

Altra questione che intreccia le regole sulla «mediazione obbligatoria» con quelle della disciplina condominiale riguarda la decadenza prevista dall'art. 1137 c.c. con riferimento all'azione di impugnazione delle decisioni dell'assemblea e che vincola la relativa proposizione al termine di 30 giorni previsto da tale norma (e da computarsi con riferimento alla riunione per i presenti/dissenzienti, e alla ricezione del verbale per gli assenti).

Ricordato preliminarmente che tale vincolo vale solo per le invalidità qualificabili come annullabilità (potendo l'azione di nullità esser esercitata sine dieed anche dai consenzienti: cfr., sul punto e tra le molte conformi, Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9387; Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2022, n. 8185 e Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657), va considerato il disposto del “nuovo” comma 2 dell'art. 8 del citato d.lgs. n. 28/2010 (che sostituisce l'analogo disposto del previgente art. 5) secondo cui, nello specifico: «dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tal fine comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo di mediazione, fermo l'obbligo dell'organismo di procedere ai sensi del comma 1».

IMPEDIMENTO DELLA DECADENZA

EX

ART. 1137 C.C.

: ORIENTAMENTI A CONFRONTO

Il termine ex art. 1137 c.c. è di decadenza (e la mediazione lo interrompe)

La perentorietà del termine stabilito dall'art. 1137 c.c. comporta la decadenza dal potere di impugnazione della delibera condominiale. La formulazione utilizzata dal legislatore nell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010 (impedisce la decadenza) e l'individuazione di un nuovo termine di decorrenza in caso di fallimento della mediazione. escludono di poter ritenere la tardività dell'azione giudiziale; la diversa valutazione operata dal Tribunale di Palermo e la qualificazione in termini di «sospensione» effettuata dal locale consiglio dell'ordine non offrono spunti concreti in senso contrario agli elementi ora evidenziati. (Trib.Monza12 gennaio 2016, n. 65, in orientamento contrario alla prima pronuncia sul punto di Trib. Palermo 18 settembre 2015, n. 4951).

Il termine per l'impugnazione decorre di nuovo dal deposito del verbale conclusivo

Se viene iniziata una procedura di mediazione per l'impugnativa di una delibera assembleare, e la procedura si conclude con esito negativo, dal momento del deposito del verbale nella segreteria dell'organismo il termine di 30 giorni decorre nuovamente e interamente, non solo per i giorni eventualmente rimasti. (Trib.Milano 2dicembre 2016,n. 13360).

In tema di impugnazione di delibera assembleare, il termine decadenziale di trenta giorni interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all'organismo di mediazione, riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore termine di trenta giorni, a far data dal deposito del verbale presso la segreteria dell'organismo di mediazione. (App. Palermo 27 giugno 2017, n. 1245, in riforma della su citata Trib.Palermo 18 settembre 2015, n. 4951).

La domanda di mediazione ha effetti interruttivi, e non meramente sospensivi, del termine decadenziale, con la conseguenza che, in caso di fallimento del tentativo, il termine per la proposizione della domanda giudiziale ex art. 1137 c.c. riprende a decorrere ex novo, con decorrenza dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell'organismo di mediazione. (Trib. Padova 2 luglio 2021).

L'impedimento della decadenza ex art. 1137 c.c. si verifica (soltanto) con la comunicazione della domanda di mediazione (e non con la sua mera presentazione all'organismo)

Al fine di impedire la decadenza riguardo all'impugnazione della deliberazione condominiale, non rileva la data di deposito della domanda di mediazione bensì quella in cui tale domanda viene comunicata all'altra parte. (Trib. Firenze, 2 settembre 2020)

In tema di mediazione obbligatoria, l'interruzione della decadenza e della prescrizione previste dall'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 28/2010 si verifica non già per effetto della sua mera presentazione, ma solo nel momento in cui l'istanza di mediazione è comunicata alle altre parti, adempimento cui può provvedere la stessa parte istante ai sensi dell'art. 8, comma 1 del citato d.lgs. n. 28/2010 (Trib. Taranto 10 dicembre 2021).

Nel giudizio di impugnazione di deliberazioni assembleari condominiali, il semplice deposito della domanda di mediazione presso l'organismo di mediazione non è atto idoneo ad impedire il verificarsi della decadenza prevista dall'art. 1137 c.c., in quanto è soltanto dal momento della relativa comunicazione della domanda all'altra o alle altre parti, che si verifica l'effetto, collegato dalla legge alla proposizione della relativa procedura deflattiva, di impedire la decadenza medesima (Trib. Cosenza 21 aprile 2022).

In ogni caso, secondo il complesso di norme attualmente applicabili, il meccanismo procedurale prevede i seguenti steps:

  • l'istante (più spesso il soggetto che avvia il procedimento di mediazione nei confronti del condominio ma non è da escludersi che l'iniziativa sia di quest'ultimo) presenta all'organismo di mediazione la sua domanda;
  • l'organismo, ricevuta detta domanda e formato il relativo fascicolo, procede – con corrispondente provvedimento – alla nomina del mediatore e alla fissazione della data e della sede del c.d. “1° incontro” di mediazione (da tenersi non prima di 20 e non oltre 40 giorni dal deposito dell'istanza, «salvo diversa concorde indicazione delle parti»: v. art. 8 d.lgs. n. 28/2010);
  • detto provvedimento (contenente, come detto, la designazione mediatore e la data/sede del primo incontro oltre ulteriori informazioni quali le «modalità di svolgimento della procedura»)è comunicato al soggetto invitato alla mediazione a cura dell'organismo unitamente alla domanda introduttiva (v. art.8d.lgs.n.28/2010) il tutto «con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione»;
  • ricevuta detta comunicazione (e non solo inviata: cfr. art. 8 d.lgs. n. 28/2010) si produce un effetto impeditivo della decadenza prevista dall'art.1137 c.c. (vale a dire, s'interrompe il termine di 30 giorni per l'impugnazione), ma «per una sola volta»;
  • al fine di produrre i predetti effetti impeditivi della decadenza ex art. 1137 c.c., il comma 2 dell'art. 8 del d.lgs. de quo prevede che «la parte può… comunicare all'altra parte la domanda di mediazione» rimanendo tuttavia «fermo l'obbligo dell'organismo di procedere» alla comunicazione sopra indicata;
  • il termine di 30 giorni previsto da tale norma comincia a decorrere (di nuovo) dal deposito (presso la segreteria dell'organismo) del verbale conclusivo (evidentemente negativo) del procedimento di mediazione.
Casistica

CASISTICA

L'azione di impugnazione ex art. 1137 c.c. deve essere preceduta da mediazione

In tema di condominio negli edifici, la procedura di mediazione ai sensi dell'art. 5, comma 1, d. lgs. n. 28/2010 è obbligatoria. Pertanto, è improcedibile l'azione avente ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare quando la stessa non sia stata esperita dall'attore. L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza (Trib. Savona 10 maggio 2016).

Non rientrano nella “materia condominiale” le controversie con i terzi

Ai fini dell'esperimento dell'obbligatoria procedura di mediazione, per controversie in materia di condominio - come indicate dall'art. 5, comma 1-bis,deld.lgs.n.28/2010 - devono intendersi quelle contenute nelle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civilee negli artt.61/72 delle disposizioni attuative dello stesso codice civile, sicché restano escluse dall'ambito di obbligatorietà della mediazione le controversie del condominio con i terzi. (Trib. Taranto 22 agosto 2017).

Per l'azione di risarcimento del danno da infiltrazioni non è obbligatoria la preventiva mediazione

Non si ricorre alla mediazione obbligatoria nel caso di azione di risarcimento danni per infiltrazioni da parti comuni perché l'oggetto del giudizio è il risarcimento e non la violazione o l'errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio. (Trib. Latina 9 marzo 2023).

In tema di procedimento civile, quando la materia per cui si agisce è essenzialmente accertativa e risarcitoria (cioè l'accertamento della responsabilità, la condanna alla esecuzione degli interventi necessari a rimuovere la causa dell'evento dannoso e la domanda con contenuto risarcitorio), si verte in ambito estraneo alla mediazione obbligatoria. Perciò, il risarcimento dei danni per infiltrazioni subite da un condomino e provenienti dalle parti comuni non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria, perché non attiene alla violazione o errata applicazione degli artt. da 1117 a 1139 c.c. (Trib. Napoli 10 gennaio 2023).

È' obbligatorio il preventivo tentativo di mediazione per l'azione di responsabilità per inadempimento nei confronti dell'amministratore condominiale

In tema di mediazione obbligatoria, rientra nell'ambito della materia condominiale la controversia avente ad oggetto la domanda risarcitoria proposta da un condomino, oltre che nei confronti di altri soggetti, anche verso l'amministratore condominiale evocato in giudizio per suo asserito inadempimento al proprio mandato (Trib.Bologna 11 marzo 2022).

Orientamenti a confronto

REVOCA GIUDIZIALE DELL'AMMINISTRATORE E OBBLIGATORIETA' DELLA MEDIAZIONE: ORIENTAMENTI A CONFRONTO

Deve ritenersi, per il combinato artt. 71-quater e 64 disp. att. c.c., che la controversia avente ad oggetto la revoca dell'amministratore di condominio rientra tra quelle soggette all'obbligo della mediazione ai sensi del d.lgs. n. 28/2010 e pertanto va assegnato termine per avviare procedimento di mediazione (Trib. Padova 24 febbraio 2015).

In tema di mediazione obbligatoria, la previsione di cui all'art. 5, comma 4, lett. f), del d.lgs. n. 28/2010,

secondo cui non sono soggetti all'obbligo di mediazione i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio, non è ostativa all'applicabilità della procedura ai procedimenti per la revoca dell'amministratore di condominio. Infatti, nonostante tali procedimenti seguano le forme del rito camerale, la norma di cui all'art. 71-quater disp. att. c.c. - la quale prevede che siano soggette a mediazione obbligatoria ante causam le controversie in materia di condominio, includendo espressamente tra esse quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile - deve essere considerata norma speciale e, in quanto tale, prevalente rispetto alla predetta norma generale di cui all'art. 5, comma 4, lett. f), del d.lgs. n. 28/2010 (Trib. Vasto 4 maggio 2017).

Non possono sussistere dubbi in ordine alla applicabilità al procedimento di revoca dell'amministratore condominiale della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità. In senso contrario non può rilevare la previsione contenuta nell'art. 5, comma 4, lett. f), del d.lgs. n. 28/2010 che esclude in via generale l'applicabilità del comma 1-bis per i procedimenti in camera di consiglio, atteso che è evidente che gli artt. 71-quater e 64 disp. att. c.c. rappresentano norma speciale nella specifica materia del condominio, dovendosi peraltro considerare che a ritenere il contrario le due norme risulterebbero in parte qua sostanzialmente abrogate implicitamente, risultando del tutto inapplicabili; mentre, ravvisando il rapporto di specialità nel senso prospettato, l'art. 5, comma 4, lett. f, del d.lgs. n. 28/2010 manterrebbe un ampio spettro applicativo per tutti gli ulteriori procedimenti (Trib. Macerata, 10 gennaio 2018).

La revoca dell'amministratore di condominio non è materia soggetta a mediazione obbligatoria in virtù della sua esclusione ex art. 5, comma 4, lett. f), del d.lgs. n. 28/2010 in quanto procedimento camerale (App. Palermo, 29 giugno 2018).

Il procedimento di mediazione obbligatoria di cui all'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 non si applica ai procedimenti di volontaria giurisdizione, anche laddove abbiano ad oggetto domanda che, ratione materia, è riconducibile a tale previsione normativa: “l'art. 5, comma 4, lett. f, (come sostituito dal d.l. n. 69/2013, conv. in I. n. 98/2013) del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1-bis e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico” (Trib. Massa, 20 maggio 2019).

Seppur l'art. 71-quater disp. att. c.c. precisa che per le controversie in materia di condominio ai sensi del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5, comma 1, si intendono, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c., (e dunque, anche, l'art. 64 disp. att. c.c., relativo, appunto, alla revoca dell'amministratore), deve, tuttavia, considerarsi che l'art. 5, comma 4, lett. f), del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 (come sostituito dal d.l. n. 69 del 2013, conv. in l. n. 98 del 2013), è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1-bis e 2, non si applica nei procedimenti - quale quello di cui trattasi - in camera di consiglio (Trib. Bari 22 maggio 2020).

Va disattesa l'eccezione di improcedibilità per omessa attivazione della procedura di mediazione obbligatoria, posto che l'art.5, comma 4, del d.lgs. n.28/2010, come sostituito dal d.l. n.69/2013, convertito in legge n.98/2013, esclude l'applicabilità della norma di cui al comma 1-bis dello stesso articolo nell'ipotesi dei procedimenti in camera di consiglio, mentre appare frutto di una svista legislativa il disposto di cui all'art.71-quater disp. att. c.c. laddove sembra ricomprendere tra le controversie in materia condominiale di cui alla normativa in tema di mediazione anche l'ipotesi del procedimento di cui al precedente art. 64 (revoca dell'amministratore) (Trib. Catania, 24 marzo 2022).

Guida all'approfondimento

G.V. Tortorici, La mediazione obbligatoria per il condominio alla luce della riforma Cartabia, in Immob. & proprietà, 2023, fasc. 8-9, 473;

P. Scalettaris, La partecipazione dell'amministratore alla mediazione nelle controversie condominiali, in Immob. & proprietà, 2023, fasc. 6, 341;

M. Tarantino, Riforma Cartabia: i poteri dell'amministratore del condominio nel nuovo procedimento di mediazione obbligatoria, in Condominioelocazione.it, 12 aprile 2023;

E. Cremonese, Nelle opposizioni a decreto ingiuntivo, spetta all'amministratore promuovere la mediazione, in Condominioelocazione.it, 6 aprile 2023;

M. Lupano, Riforma Cartabia: il nuovo processo civile (II parte) - La riforma della mediazione civile, in Giur. it., 2023, fasc. 3, 730;

R. Nardone, La mediazione: le novità della Riforma, in Condominioelocazione.it, 19 dicembre 2022;

A. Celeste, Le novità della c.d. riforma Cartabia operative dal 2023 in materia condominiale sul versante sostanziale e processuale, in Immob. & proprietà, 2022, fasc. 11, 645;

A. Nucera, Riforma del processo civile, novità anche per condominio e mediazione, in Arch. loc. e cond., 2002, fasc. 6, 518;

P. Scalettaris, Mediazione e controversie condominiali nel disegno di legge delega sulla riforma del processo civile approvato in via definitiva, in Immob. & proprietà, 2022, fasc. 2, 81;

P. Scalettaris, Spese per la procedura di mediazione e revoca o modifica della delibera assembleare impugnata, in Immob. & proprietà, 2021, fasc. 11, 633;

K. Mascia, L'amministratore di condominio non è legittimato a partecipare al procedimento di mediazione in mancanza di espresso mandato assembleare, in Condominioelocazione.it, 10 maggio 2021;

L. Ciafardini, Il ruolo dell'assemblea e dell'amministratore di condominio nel procedimento di mediazione obbligatoria, in Immob. & proprietà, 2020, fasc. 12, 720;

D. Ravenna, Lo stato dell'arte della mediazione in materia condominiale, in Immob. & proprietà, 2019, fasc. 12, 688

L. Salciarini, I difficili rapporti tra mediazione e condominio, in Guida al diritto, 2016, fasc. 41, 13;

D. Ravenna, La negoziazione assistita e le ADR in materia condominiale, in Immob. & proprietà, 2015, fasc. 6, 364.

P. Scalettaris, Riforma del condominio e mediazione, in Arch. loc. e cond., 2015, fasc. 3, 259;

M. Bove, Mediazione e condominio a seguito della sentenza della Cortecostituzionalen.272del2012, in giusto proc. civ., 2013, fasc. 1, 47;

C. Cariglia, Aspetti processuali della nuova disciplina del condominio, in Nuove leggi civ. comm., 2013, fasc. 5, 965;

G. Di Rago, L'amministratore di condominio e la mediazione e delle controversie dopo il «Decreto del Fare», Rimini, 2013;

T. Fragomeni, Condominio e mediazione, Piacenza, 2013;

A. Nucera, Mediazione in condominio, in Arch. loc. e cond., 2013, fasc. 6, 728;

G. Spoto, La mediazione civile e liti condominiali, in Contr. e impr., 2013, fasc. 4, 1071;

R. Caiazzo - R. Cusano, Mediazione e condominio, Napoli, 2012;

T. Galletto, Tentativo obbligatorio di conciliazione e controversie condominiali: una convivenza difficile, in Foro pad., 2012, fasc. 3, 83;

A. Celeste - L. Salciarini, La mediazione obbligatoria nel condominio, Milano, 2012;

M. Marinaro, Mediazione obbligatoria. Condominio e R.C. auto, Milano, 2012;

P.L. Amerio, Mediazione e condominio, in Arch. loc. e cond., 2011, fasc. 2, 140;

V. Nasini, La conciliazione obbligatoria in "materia condominiale": aspetti problematici e critici, in

Arch. loc. e cond., 2011, fasc. 4, 400;

G. I. Nitti, La mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie condominiali, in Nuova rass. legisl. dottr. e giurispr., 2011, fasc. 16, 1651;

V. Raeli, In tema di mediazione nelle controversie in materia di condominio e di locazioni, in Arch. loc. e cond., 2011, fasc. 3, 285;

L. Salciarini, La mediazione obbligatoria: dalle origini alle (future) problematiche condominiali, in Immob. & diritto, 2011, 84.

Vuoi leggere tutti i contenuti?

Attiva la prova gratuita per 15 giorni, oppure abbonati subito per poter
continuare a leggere questo e tanti altri articoli.

Sommario