Simulazione del canone di locazione

La pratica adottata dal locatore Tizio in sede di conclusione del contratto risulta essere decisamente diffusa nell'ambito delle città ad alta incidenza di locazioni sottoscritte da studenti o, comunque, da ragazzi di giovane età.

Il contratto di locazione, accordo mediante il quale un soggetto, c.d. locatore, concede il godimento di un bene ad un c.d. conduttore dietro il pagamento di un canone di variabile entità, è a forma libera, potendo essere sottoscritto dalle parti anche oralmente e senza formalità.

Tuttavia, per quanto riguarda alcune tipologie di contratti di locazione, il legislatore ha ritenuto opportuno imporre oneri aggiuntivi ai fini della corretta conclusione dell'accordo.

Ai sensi dell'art. 17 DPR 131/1986, le parti di un contratto di locazione avente ad oggetto il godimento di beni immobili devono procedere alla stipula per iscritto del negozio giuridico e, se la locazione viene accordata per un periodo superiore ai trenta giorni, devono provvedere alla registrazione dello stesso entro il trentesimo giorno dalla conclusione del contratto o dalla data di decorrenza, se anteriore alla stipula.

Tale onere può essere assolto mediante una procedura online che permette il contestuale versamento dell'imposta di registro, del bollo, di sanzioni ed interessi eventuali; in alternativa, la registrazione può essere effettuata fisicamente presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, depositando tutta la documentazione attestante l'avvenuta conclusione dell'accordo.

Ai sensi dell'art. 1 c. 346 L. 311/2004 (c.d. legge finanziaria 2005), i contratti di locazione che non vengono trascritti entro il termine previsto dal DPR 131/1986 sono affetti da nullità testuale e alle parti che non hanno provveduto alla stipula viene comminata una sanzione pecuniaria che può raggiungere un'entità pari al 240% della cifra dell'imposta di registrazione dovuta.

L'adempimento dell'obbligo di registrazione grava solidalmente sul conduttore e sul locatore, a prescindere dagli accordi avvenuti in sede di stipula del contratto; se, tuttavia, l'omessa registrazione dipende da una scelta arbitraria del locatore, la nullità del contratto di locazione è relativa e potrà essere fatta valere solo dal conduttore, il quale potrà, inoltre, richiedere la restituzione dei canoni corrisposti a partire dalla data di stipula.

Una diversa ipotesi riguarda l'indicazione di un canone di locazione inferiore rispetto a quello realmente pattuito e corrisposto dal conduttore al locatore; in tale ipotesi di occultamento parziale del canone di locazione in sede di registrazione, la normativa prevede una sanzione che va dal 200% al 400% della differenza tra l'imposta di registro dovuta e quella applicata in base al corrispettivo dichiarato al momento della registrazione.

Inoltre, la legge prevede che sia nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e che nei casi di nullità il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 L. 431/1998).

Di conseguenza, in assenza di una pattuizione scritta del contratto dissimulato, è valida e dovuta solo la quota del canone di locazione indicata nel contratto registrato. L'accordo integrativo, infatti, è stato qualificato dalla Corte di cassazione un vizio genetico, attinente alla causa concreta, inequivocabilmente volto a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull'obbligo di registrazione dei contratti di locazione.

Tale vizio, di conseguenza, risulta insanabile, a differenza della sanatoria ex tunc dell'adempimento tardivo all'obbligo di registrazione del contratto, dal momento che «se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale ai sensi dell'art. 1 c. 346 L. 311/2004, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all'obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al c.d. accordo integrativo, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l'intero rapporto – compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione». (Cass. 13 ottobre 2020 n. 22126).

Tizia, alla luce di quanto considerato, potrebbe, entro sei mesi dalla data della cessazione del contratto, chiedere la restituzione dell'eccedenza che non figura nell'accordo di locazione registrato. In ogni caso, si sconsiglia di continuare a tollerare tale situazione simulatoria ed elusiva delle norme in materia fiscale.