Come si contesta la responsabilità del venditore di un immobile per le informazioni date in sede di trattative

Due coniugi convenivano in giudizio NELLA Srl chiedendo il risarcimento del danno derivante dalla revoca delle agevolazioni fiscali «prima casa», corrispondente all'ammontare dei tributi dovuti per l'acquisto in assenza del bonus. Esponevano gli attori che, in sede di acquisto dell'immobile, alienato dalla società convenuta, avevano chiesto l'applicazione dei benefici «prima casa» e il venditore aveva assicurato, in sede di trattative, che per la metratura (240 mq) l'immobile rientrava nella definizione dell'immobile «non di lusso», potendo dunque beneficiare del bonus «prima casa». L'Agenzia delle Entrate, invece, lo aveva classificato come immobile di lusso e, pertanto, non assoggettabile alle agevolazioni. Il Tribunale accoglieva la domanda. La Corte d'appello, invece, ribaltava la sentenza, sottolineando che l'esclusione dei benefici fiscali «prima casa» non dipendeva dall'errata informazione della società, bensì dalle caratteristiche oggettive (superficie) dell'immobile alienato. Dunque, la venditrice poteva anche aver fornito delle informazioni errate al notaio nei giorni precedenti il rogito ma, eliminando la condotta antigiuridica della venditrice, i due coniugi non avrebbero comunque potuto usufruire delle agevolazioni fiscali. Certo, la coppia – se avesse ricevuto informazioni veritiere – avrebbe potuto decidere di non acquistare l'immobile, ma in questo caso avrebbe dovuto proporre domande diverse per sciogliere il vincolo contrattuale e ottenere il risarcimento dei danni. Contro tale sentenza, i due coniugi proponevano dunque ricorso in Cassazione.

La Cassazione ha rigettato il ricorso in quanto inammissibile, poiché il “fatto storico” relativo alle assicurazioni date dalla società venditrice in sede di trattativa circa l'assoggettabilità dell'immobile alle agevolazioni fiscali «prima casa». Tuttavia, ai fini del rispetto di cui all'art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c., il ricorso per cassazione con cui viene dedotta la violazione del principio di non contestazione deve indicare sia la sede processuale in cui sono state dedotte le tesi ribadite o lamentate come disattese, inserendo nell'atto la trascrizione dei relativi passaggi argomentativi, sia, specificamente, il contenuto della comparsa di risposta avversaria e degli ulteriori scritti difensivi, in modo da consentire alla Corte di valutare la sussistenza dei presupposti per la corretta applicazione dell'art. 115 c.p.c. (da ultimo, Cass. civ., sez. III, 29 maggio 2024, n. 15058). Tale onere processuale risulta non assolto, poiché i ricorrenti non hanno indicato alcuna condotta né eccezioni di controparte in maniera specifica e concreta; quindi, il fatto indicato risulta come mera allegazione di parte non accertata dal giudice di merito e non come fatto storico non controverso.