Imposta di registro in misura fissa: l'uso abitativo è condizione necessaria

Se manca l'uso abitativo, l'immobile non può essere soggetto all'imposta di registro in misura fissa, dovendo adottare quella proporzionale. A dirlo sono i Giudici della Cassazione nella sentenza del 27 novembre 2015, n. 24258.

Un contribuente aveva ceduto un complesso immobiliare: l'Agenzia delle Entrate gli aveva notificato un avviso di liquidazione richiedendo il pagamento dell'imposta di registro in misura proporzionale e non fissa. A detta dell'Ufficio, la tariffa delle imposte ipotecaria e catastale poteva essere applicata in misura fissa solo qualora l'immobile fossestato trasferito con destinazione ad uso abitativo; nel caso in questione, però, si trattava di un bene strumentale, che non aveva ancora ottenuto la natura di immobile ad uso abitativo per il semplice fatto che, all'epoca dei fatti, era ancora in fase di ristrutturazione.

I Giudici della Cassazione hanno accolto il ricorso dell'ente impositore, affermando che, per verificare se si debba essere soggetti all'imposta di registro fissa o proporzionale, si deve aver riguardo alle disposizioni dettate nell'ambito della disciplina sull'imposta di registro (art. 20 del D.P.R. 131/86): “La disciplina dell'imposta di registro è imperniata sul canone, stabilito dall'art. 20, D.P.R. n. 131/1986, secondo cui l'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente”. Per la Corte, essa “annette rilievo preminente, nell'imposizione del negozio, alla sua causa reale ed alla effettiva regolamentazione degli interessi realmente perseguita dai contraenti”.

Dunque, la circostanza che le unità immobiliari oggetto della cessione, che si trovavano in ristrutturazione e che sarebbero state successivamente frazionate, con cambio di destinazione, al fine di ricavarne 19 alloggi residenziali, non appare decisiva in ordine all'applicabilità dell'imposta di registro in misura fissa; ciò, perché, all'atto della cessione, non si era ancora ultimata la fase di ristrutturazione: l'immobile era sprovvisto della categoria catastale e carente del requisito necessario – ossia quello dell'uso abitativo – che potesse permettere di godere dell'imposta di registro in misura fissa.