AbitazioneFonte: L. 28 dicembre 2015 n. 208
13 Aprile 2017
Inquadramento L'abitazione principale è un immobile iscritto o iscrivibile al catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare in cui il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente. L'abitazione principale è spesso indicata nel linguaggio comune anche con il termine "prima casa". È l'abitazione in cui il contribuente o i suoi familiari, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, dimorano abitualmente. Tale situazione è accertabile in base ai registri anagrafici o in base all'autocertificazione con la quale si può attestare che la dimora principale è in un luogo diverso da quello anagrafico. L'abitazione secondaria è costituita da un'unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato non stabilmente utilizzata come domicilio principale dal soggetto che ne detiene il possesso o il diritto d'uso. Può essere a pieno godimento o a godimento a tempo parziale. Il concetto di pertinenza è configurabile allorquando sussistono congiuntamente l'elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra il bene principale (nella specie, abitazione costituente “prima casa”) e le relative pertinenze, e l'elemento soggettivo consistente nella volontà effettiva, da parte del proprietario dell'unità immobiliare principale o di chi abbia sulla stessa un diritto reale, di porre in modo durevole la pertinenza in rapporto di complementarità o strumentalità funzionale con l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Premessa L'abitazione, intesa come l'immobile in cui il soggetto e i suoi familiari risiedono e dimorano abitualmente, rimanda ai concetti giuridici di residenza, domicilio e dimora. A seconda infatti del legame e della destinazione che il possessore fa della propria abitazione, il codice civile e di procedura civile distinguono diverse accezioni e implicazioni giuridiche che naturalmente producono risvolti anche a livello amministrativo e fiscale. L'art. 43 c.c. sancisce che “Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari ed interessi. La residenza è il luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale”. Nulla vieta ad una persona fisica di avere nel medesimo luogo la residenza e il domicilio, mentre con riferimento alle persone giuridiche, quando la legge fa dipendere determinati effetti dalla residenza o dal domicilio si ha riguardo al luogo in cui è stabilita la loro sede (art. 46 c.c.). Inoltre l'inviolabilità del domicilio è un diritto sancito a livello costituzionale, laddove il legislatore espressamente ribadisce che “non vi possono eseguire ispezioni o perquisizioni o sequestri, se non nei casi e nei modi stabiliti dalla legge secondo le garanzie prescritte per la tutela della libertà personale” (art. 14 comma 2, Cost.). Nel linguaggio corrente il termine “abitazione”, intesa come abitazione principale, viene spesso identificato con il concetto di prima casa che consente al possessore di ottenere alcuni benefici fiscali, come ad esempio l'esenzione dal pagamento dell'IMU. Tuttavia, qualche volta i due concetti non coincidono; la legge distingue molto chiaramente tra “prima casa” e “abitazione principale”, riservando all'una e all'altra determinati benefici, sia fiscali che di altro tipo. Le pertinenze, ai sensi del codice civile, sono le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un'altra cosa, in questo caso dell'unità immobiliare principale. È richiesto, pertanto, che sia rispettato il requisito della strumentalità e della complementarietà funzionale tra le due unità (Circolare n. 3/E/2016). Quando la suddetta condizione è rispettata si può anche verificare il caso in cui una pertinenza sia condivisa e quindi destinata al servizio di più abitazioni. In questi casi, ai fini delle imposte, occorre rapportare il valore della pertinenza alla percentuale di possesso della stessa. Regime fiscale dell'abitazione principale. Differenza con la "prima casa" In base alla legge si considera “abitazione principale”:
Se questi sono i criteri per l'individuazione dell'abitazione principale, è evidente che molto spesso tale concetto risulta coincidente con quello di “prima casa”; si pensi ad esempio una famiglia che possiede un unico immobile e vi abita, in questo caso non vi sono dubbi sulla coincidenza concettuale e reale, tuttavia è opportuno conoscere che cosa la legge riserva ad entrambe le connotazioni.
Il concetto di prima casa, invece è relativo al possesso dell'immobile ed ha una valenza prevalentemente fiscale. La legge prevede una serie di agevolazioni sull'acquisto della prima casa, nonché sul possesso, che consistono sia nell'applicazione di aliquote agevolate relativamente alle varie imposte indirette che gravano ordinariamente sulla compravendita degli immobili, sia nell'usufruire di detrazioni di imposta per alcune spese inerenti. I benefici riconosciuti dal fisco riguardano tutti gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della proprietà, della nuda proprietà, dell'abitazione, uso e usufrutto relativi ad un'unità immobiliare purché non ricorra il requisito dell'abitazione di lusso. Agevolazioni imposte indirette Nel caso di vendita soggetta a IVA, il beneficio consiste nell'applicazione dell'IVA agevolata nella misura del 4%, purché l'acquirente sia in possesso di determinati requisiti previsti per legge, nonché nell'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Nel caso di vendita non soggetta a IVA, il beneficio consiste nell'abbattimento dell'imposta di registro: il 2% (fino al 31 dicembre 2013 era del 3%) invece che il 9% (fino al 31 dicembre 2013 era del 7%), con un minimo di 1.000 euro, sul valore dichiarato, %, nonché nell'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna invece che di euro 200,00 (fino al 31 dicembre 2013 la misura fissa era di euro 168,00 e le proporzionali, rispettivamente, del 2% e dell'1%). Volendo riepilogare, si può fare riferimento alla seguente tabella che riassume il quadro delle imposte indirette sulla casa in misura ordinaria e in misura agevolata. Vendita soggetta ad IVA
Vendita non soggetta ad IVA
Le condizioni, per nulla trascurabili, che permettono ad un contribuente di fruire delle agevolazioni sono le seguenti: 1. L'immobile deve essere di tipo residenziale e non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8, A/9; 2. Non si devono possedere altri immobili che hanno usufruito dei benefici fiscali di “prima casa”, o nel qual caso sarà necessario cederli entro 12 mesi dal nuovo acquisto; 3. È necessario essere residenti o lavorare nel comune dell'immobile o provvedere a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto (non è sufficiente la dimora senza il trasferimento della residenza, a chiarirlo è stata la Corte di cassazione sez. trib., 17 gennaio 2018, n. 971). La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è stato acquistato l'immobile deve essere resa, necessariamente, al momento della stipula dell'atto di acquisto. 4. Non si devono possedere altri immobili residenziali nello stesso comune, anche se non hanno beneficiato delle agevolazioni di prima casa.
Se i requisiti di legge in fase di acquisto sono soddisfatti, si potrà godere dei sopra elencati benefici previsti appunto dal legislatore per l'acquisto della “prima casa”. La legge quindi specifica che si deve essere residenti nel comune della “prima casa”, non esattamente nell'immobile dove si risiede e si dimora abitualmente. Quello che appunto prende il nome di “abitazione principale”. I benefici di cui sopra spettano anche per le pertinenze della prima casa, classificate come C/2, C/6 e C/7; le agevolazioni spettano però limitatamente ad una sola pertinenza per categoria catastale. La Legge di Stabilità 2016 ha previsto l'aliquota del 2% anche per coloro che, al momento dell'acquisto della prima casa, siano già in possesso di un altro immobile, il quale, però, deve essere alienato entro un anno dalla data dell'atto. Con la circolare n. 27/E/2016, l'Agenzia delle Entrate ha fornito un'importante precisazione, ossia qualora un contribuente abbia acquistato un secondo immobile con i benefici “prima casa”, ma realizza di non poter vendere la prima unità nei termini previsti dalla norma, potrà presentare un'istanza all'Agenzia, entro un anno dal secondo acquisto, versando solo il differenziale delle imposte e i relativi interessi, senza che gli sia applicata alcuna sanzione. Quando, invece, sia già decorso un anno può ricorrere all'istituto del ravvedimento operoso per sanare la propria posizione.
Il concetto di prezzo - valore nella compravendita di immobili ad uso abitativo (l. n. 266/2005) In base alla legislazione in vigore da gennaio 2006 (Finanziaria 2006), per le cessioni di immobili e pertinenze ad uso abitativo effettuate nei confronti di persone fisiche (che nell'acquisto non agiscano in qualità di imprenditori o professionisti), la base imponibile ai fini delle imposte di registro, catastali e ipotecarie può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, ricavabile dalla visura catastale, rivalutato del 5% più il 10% se prima casa, o rivalutato del 5% più 20% se trattasi di una seconda casa. In questo caso, nel gergo tecnico, si dice che la base imponibile è data dal cosiddetto prezzo - valore. Con riferimento alle condizioni soggettive, il compratore deve essere appunto una persona fisica mentre con riguardo al venditore, tale profilo può essere duplice nel senso che potrebbe essere anche quest'ultimo una persona fisica, non imprenditrice, oppure una società, un'impresa, un ente che effettui una cessione dell'unità immobiliare non soggetta ad IVA. Così, ricadono nei benefici del prezzo-valore tutte quelle transazioni in cui entrambe le parti sono soggetti privati, come pure le vendite fatte da soggetti IVA esenti (associazioni, fondazioni e simili), o altre società o imprese in regime di esenzione IVA, oppure le vendite fatte da imprese costruttrici o ristrutturatrici, oltre 5 anni dalla data dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento (termine modificato dall'art. 1, comma 86, legge 13 dicembre 2010; fino al 31 dicembre 2010 tale termine era di 4 anni), o le vendite effettuate dalle imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile. Con riferimento alla tipologia di immobili, quelli che possono beneficiare del sistema prezzo - valore possono essere solo unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze (in questo caso senza limitazione di numero), anche acquistate separatamente dal bene principale, purché pertinenziali; come pure le unità immobiliari che rappresentano le seconde o terze case. Al fine di beneficiare del sistema prezzo - valore, che è opportuno sottolineare, è un sistema opzionale e tendenzialmente più favorevole, bisognerà indicare il valore totale effettivo e reale della transazione, ma si potrà chiedere al notaio e dichiararlo nell'atto, che la base imponibile scelta sia quella del prezzo - valore, il che in genere comporta un bel risparmio di imposte. ESEMPIO: nell'atto di compravendita si dovrà dichiarare che il corrispettivo della transazione è di 230.000 euro (prezzo reale), ma sempre nell'atto si chiederà che la tassazione avvenga su di un imponibile di 110.000 euro e cioè sulla rendita catastale rivalutata o prezzo - valore. Il prezzo - valore si applica, sempre su richiesta dell'acquirente al notaio, anche sulle cessioni e quindi sugli atti traslativi e costitutivi di diritti reali di godimento (nuda proprietà, uso, usufrutto e abitazione).
Sull'atto di acquisto, poi, dovrà risultare la suddetta richiesta.
Alle agevolazioni in materia di non imponibilità della prima casa nonché delle imposte indirette previste per il suo acquisto si aggiungono anche i benefici fiscali previsti dalla legge per il mutuo acceso per l'acquisto dell'abitazione principale. Si tratta in sostanza della possibilità di detrarre dall'imposta lorda, in sede di dichiarazione dei redditi, nella misura del 19 per cento dell'ammontare complessivo non superiore ad euro 4.000, gli importi relativi agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui garantiti da ipoteca, destinati all'acquisto dell'abitazione principale. Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa, può portare in detrazione dalle imposte sui redditi il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi al mutuo. Il tetto massimo su cui calcolare tale percentuale è stato elevato dalla Legge Finanziaria 2008 ed è pari a 4.000 euro; il risparmio che si può quindi ottenere può arrivare fino a 760 euro per ciascun anno di durata del mutuo (4000 x 19%). La detrazione degli interessi passivi è ammessa quando ricorrono i seguenti requisiti:
In caso di acquisto di un immobile da ristrutturare, per usufruire della detrazione degli interessi passivi, l'immobile deve essere adibito a dimora abituale entro due anni dall'acquisto; il beneficio decorre dalla data in cui i lavori vengono ultimati e l'immobile viene adibito a dimora abituale.
La detrazione fiscale degli interessi passivi è consentita anche per i mutui contratti per la costruzione e ristrutturazione dell'abitazione principale. In questo caso si può detrarre il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino a un importo pari a 2.582,28 euro. Il risparmio può dunque arrivare a 490,63 euro per ogni anno di durata del mutuo (2582,28 x 19%). Anche in questo caso i requisiti per usufruire delle agevolazioni fiscali sono:
È possibile continuare a usufruire delle detrazioni fiscali anche in caso di sostituzione del mutuo, ovvero quando il mutuo originario viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo. Se il nuovo mutuo è di importo superiore, la detrazione fiscale è limitata all'importo del vecchio mutuo maggiorata delle spese e degli oneri correlati.
Un'ulteriore detrazione dall'IRPEF è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2016. In particolare, il comma 56 prevedeva la possibilità di detrarre il 50% dell'IVA dovuta a seguito dell'acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale. Affinché fosse possibile godere della detrazione, era necessario che:
La detrazione era da ripartirsi in 10 quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei 9 periodi d'imposta successivi. La norma non conteneva limiti alla cumulabilità dell'agevolazione in commento con le altre previste in materia di IRPEF, pertanto come chiarito nella Circolare n. 20/E /2016, la detrazione poteva essere utilizzata anche con altre misure agevolative. La Circolare n. 12/E/2016 aveva precisato che:
Il concetto di abitazione principale assume al pari rilevo ai fini della recente legge sull'IMU, in base alla quale le agevolazioni sono le seguenti: 1. Esenzione IMU per le abitazioni principali non appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9; 2. IMU ridotta per abitazioni principali appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9; 3. detraibilità degli interessi passivi del mutuo stipulati per l'acquisto; 4. contratti specifici (spesso più vantaggiosi) per le utenze domestiche come residenti: Enel, acqua, gas, telefono, ecc. In sostanza, mentre i suddetti benefici non possono essere richiesti su una “prima casa” nella quale non si abbia anche la residenza, viceversa possono essere goduti su un immobile acquistato indistintamente con o senza agevolazioni “prima casa”, purché vi si stabilisca la residenza. In sostanza, in assenza della residenza, un immobile paga sempre l'IMU come una seconda casa, anche se è stato acquistato come “prima casa” ed è l'unico immobile di proprietà del contribuente. Esempio: un figlio che acquista la sua prima casa nello stesso Comune dove già risiede con i genitori: tale soggetto non avrà problemi a beneficiare delle agevolazioni previste per la “prima casa” e sostanzialmente non è obbligato a cambiare la residenza avendola già nel Comune. Tuttavia se non vi trasferisce la residenza (magari perché ha effettuato l'acquisto per riaffittare l'immobile), dovrà pagarvi l'IMU come “seconda casa” e inoltre non potrà portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo. L'IMU per l'abitazione principale e le rispettive pertinenze Il 18 giugno 2012 i titolari di immobili sono stati chiamati a pagare la prima rata dell' IMU (Imposta Municipale Unica), relativa all'annualità 2012. In base all'attuale normativa, i proprietari di immobili destinati ad abitazione principale non sono tenuti al pagamento dell'imposta, ad eccezione di quelle unità classificate come abitazioni di lusso, per le quali comunque l'aliquota è ridotta e spetta la detrazione di € 200,00. Il d.l. n. 16/2012 all'art. 4 dà una definizione di abitazione principale come “l'unità immobiliare nella quale il contribuente e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. L'esenzione dall'IMU è estesa anche alle pertinenze dell'abitazione principale classificate come C/2, C/6 e C/7; l'esenzione è limitata ad una pertinenza per categoria catastale. Ad esempio, nel caso in cui all'immobile siano associate due pertinenze di cui una C/2 e l'altra C/6, l'agevolazione ricade su entrambe. Nel caso in cui, invece, fossero entrambe C/2, l'esenzione spetta per una sola delle due pertinenze.
È bene precisare, tuttavia, come di tali vantaggi potrà fruire un solo immobile; e questo anche se il contribuente utilizza più unità immobiliari, distintamente iscritte al catasto, come abitazione principale, salvo l'ipotesi in cui abbia provveduto ad un accatastamento unitario degli stessi. Infine si deve aggiungere che il “decreto semplificazioni fiscali” (d.l. n. 16/2012, art. 4) consente ai Comuni di equiparare alle abitazioni principali gli immobili posseduti da persone anziane, disabili o cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato, salvo che tali immobili risultino dati in locazione. La Legge di Stabilità 2016 introduce un'agevolazione per gli immobili dati in comodato d'uso ai figli o ai genitori. In particolare, la legge n. 208/2015 prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU. Affinché sia possibile godere della detrazione è necessario che:
La TASI alla luce della Legge di Stabilità 2016 La Legge di Stabilità 2016 ha modificato la disciplina TASI relativa all'abitazione principale. In particolare, dal 1° gennaio 2016 l'imposta è abolita per le abitazioni principali diverse da quelle iscritte nelle categorie catastali “di lusso” (A/1, A/8 e A/9). Inoltre, anche nei casi in cui l'immobile costituisce l'abitazione principale per il detentore, la legge n. 208/2015 ha previsto l'esenzione dalla TASI, sempreché non si tratti di un edificio classificato nelle categorie catastali “di lusso”. In queste ipotesi, l'imposta è dovuta dal proprietario nelle seguenti misure:
Il Comune deve pubblicare tale delibera entro il 14 ottobre di ciascun anno. Il leasing finanziario per l'acquisto dell'abitazione principale Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l'intermediario finanziario si obbliga ad acquistare o far costruire un'immobile, scelto dall'utilizzare, il quale se ne se assume tutti i rischi, e lo mette a disposizione per un dato tempo e per un certo corrispettivo. Alla scadenza, l'utilizzatore potrà acquistare la proprietà dell'immobile a un prezzo stabilito. Nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell'utilizzatore, il concedente:
Il comma 79 della l. n. 208/2015 prevede la possibilità, per l'utilizzatore, di richiedere la sospensione dei corrispettivi periodici. Tale richiesta può pervenire una sola volta e la durata della stessa non può essere superiore a 12 mesi. Il contratto è prorogato automaticamente per il corrispondente periodo di sospensione. Affinché possa esserci la sospensione, si devono verificare determinati eventi dopo la stipula del contratto, stabili dal comma 79. Tali eventi sono:
La sospensione non comporta alcuna commissione o spesa istruttoria e non devono essere prestate garanzie aggiuntive. Al termine del periodo di sospensione, il pagamento dei canoni riprende secondo le modalità previste originariamente dal contratto. Nel caso in cui l'utilizzatore non riprenda i pagamenti, è possibile la risoluzione del contratto per inadempimento dell'utilizzatore. L'intermediario può, per il rilascio dell'immobile, procedere con la convalida di sfratto. All'acquisto dell'immobile oggetto del contratto di leasing finanziario si applica il divieto dell'azione revocatoria ai sensi dell'art. 67, comma 3, lett. a) della Legge fallimentare (R.D. n. 267/1942). La legge di Stabilità 2016 prevede, per il contratto di leasing finanziario per immobili abitativi, delle particolari agevolazioni sia in termini di imposte dirette che di imposte indirette, applicabili dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Al comma 82 sono previste delle detrazioni dall'imposta lorda. Infatti, la norma in esame modifica l'articolo 15, comma 1 del TUIR, stabilendo:
Per quanto riguarda le imposte indirette, la legge di Stabilità 2016 prevede:
Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 1,5% non è richiesto che l'immobile divenga l'abitazione principale dell'utilizzatore, ma che siano rispettati i requisiti previsti per l'agevolazione “prima casa” (Circolare n. 12/E/2016). In particolare, le condizioni richieste devono essere verificate in capo all'utilizzatore e non alla società di leasing, anche se è questa a stipulare l'atto di compravendita. Sarà pertanto il primo soggetto ad effettuare le dichiarazioni richieste dal d.p.r. n. 131/1986 nella nota II-bis e potrà rilasciarle tanto nell'atto di compravendita quanto al momento della stipula del contratto di locazione finanziaria dell'immobile. In quest'ultimo caso, l'Agenzia delle Entrate con la citata circolare n. 12/E richiede che, per l'applicazione delle agevolazioni, il contratto venga prodotto per la registrazione unitariamente all'atto di trasferimento dell'immobile. Si precisa che, qualora non si fosse registrato il contratto di leasing, ma nell'atto di compravendita lo si cita, si dovrà assoggettare ad imposta di registro anche il suddetto contratto. L'Abitazione secondaria - Regime fiscale L'abitazione secondaria si caratterizza per essere una unità immobiliare a destinazione abitativa in cui il soggetto che ne detiene il possesso o il diritto di uso non intende stabilirvi il proprio domicilio; si tratta quindi di un immobile ad uso abitativo in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale. È evidente che il legislatore abbia previsto una maggiore imposizione tributaria per questa tipologia di immobili a cominciare dal reddito da assoggettare ad IRPEF e relative addizionali che viene determinato applicando alla rendita catastale rivalutata del 5%, l'aumento di 1/3. È il caso, ad esempio, di una residenza per villeggiatura. L'aumento di 1/3 non si applica però se la casa a disposizione:
Anche nel caso di una “abitazione secondaria” il soggetto tenuto al pagamento delle imposte è:
Sempre con riferimento alla tassazione IMU, in questo caso l'aliquota prevista è pari al 7,6 per mille, con facoltà per gli enti locali di aumentarla fino a 3 punti percentuali. Il versamento dell'imposta con aliquota ordinaria va effettuato in due rate, la prima con scadenza il 16 giugno, la seconda il 16 dicembre. L'art. 1, commi 717 e 718, dellalegge di Stabilità per il 2014, stabilisce che a decorrere dal periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2013 il reddito degli immobili a uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all'imposta municipale propria, concorre alla formazione della base imponibile dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del 50%. Tale modifica alla tassazione delle unità abitative non locate risulta avere carattere “peggiorativo” rispetto alla normativa originaria per la quale le case sfitte erano soggette soltanto ad IMU in quanto l'IRPEF veniva da esso assorbita. La condizione di unità immobiliare non locata si verifica, ad esempio, per gli immobili concessi in comodato a parenti. Ne deriva che anche per questi sarà dovuta l'IRPEF in misura pari alla metà, con effetto retroattivo dal 2013. Il discrimine è rappresentato dal fatto che la seconda casa sia ubicata nello stesso comune dell'abitazione principale. Ciò significa che la seconda casa al mare o in montagna, ad esempio, continuerà a non pagare nulla a titolo di IRPEF. Mancato esproprio della casa di abitazione Il Decreto Legge n. 69/2013 in vigore dal 22 giugno 2013 (“Decreto del fare”), prevede che, nel caso in cui il contribuente debitore di imposta, nell'ambito della riscossione, si trovi in una situazione di difficoltà per cui è impossibilitato ad adempiere alle richieste dell'agente della riscossione, non corre il rischio che gli venga espropriata l'abitazione dove egli risiede, a condizione che:
Il divieto di esproprio comporta che l'agente della riscossione, in presenza delle suddette condizioni di legge, non potrà mai pignorare la casa e quindi promuovere la vendita all'asta. Ciò non vieta comunque, all'Agenzia delle Entrate-Riscossione di partecipare a pignoramenti e vendite all'asta promossi dai creditori di diritto comune per i quali il suddetto divieto non opera (ad esempio per gli istituti di credito). In pratica, questo comporta che l'agente della riscossione potrà concorrere con gli altri creditori al riparto del ricavato della vendita all'asta avviata su iniziativa di un terzo, nel rispetto del grado di privilegio del credito iscritto a ruolo. Il blocco delle attività, inoltre, non impedisce l'esercizio del potere di iscrivere ipoteca da parte del medesimo agente della riscossione, per il quale sarà sufficiente un credito a ruolo che superi 20.000,00 euro. Nei casi in cui l'espropriazione è ammessa, essa può essere effettuata se il credito a ruolo supera 120.000,00 euro e se sono decorsi almeno sei mesi dall'iscrizione dell'ipoteca. Il debitore o l'agente della riscossione possono chiedere la perizia di un esperto nominato dal giudice che stimi il valore di mercato dell'immobile espropriato, qualora il valore di legge (valore catastale moltiplicato per tre) sia manifestamente inadeguato. Riferimenti Normativi
Giurisprudenza
Prassi
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