La deducibilità degli interessi passivi per le società immobiliari di gestione

L'art. 96 del TUIR contiene la disciplina fiscale della deducibilità degli interessi passivi ed oneri assimilati ai fini della determinazione del reddito di impresa, prevedendo, al riguardo, una serie di limitazioni.

Tra le poche tipologie di oneri che possono derogare alle predette limitazioni, vi sono - ai sensi dell'art. dell'art. 1, c. 36, L. n. 244/2007 (breviter, “Finanziaria 2008”) - “gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, che sono quindi integralmente deducibili. Tale disposizione, nella sua versione originaria, non prevedeva, letteralmente, alcuna distinzione di tipo soggettivo (imprese ammesse al beneficio), né di tipo oggettivo (tipologia di immobili), riconoscendo l'integrale deducibilità al ricorrere di una garanzia ipotecaria e di un immobile destinato (anche in via prospettica) alla locazione.

La prassi amministrativa (circolari n. 19/E/2009 e n. 37/E/2009), tuttavia, ha interpretato molto restrittivamente l'ambito operativo della norma di favore, ritenendola applicabile alle sole “immobiliari di gestione” (individuate richiamando la disciplina “pex” di cui all'art. 87, comma 1, lett. d, TUIR) e ai soli finanziamenti aventi ad oggetto lo stesso immobile locato.

Dette limitazioni, introdotte in via interpretativa, sono state largamente criticate in dottrina e hanno dato luogo ad un copioso contenzioso (cfr., infra).

Con l'art. 4, D.lgs. n. 147/2015 (c.d. decreto "internazionalizzazione delle imprese") si è cercato di definire, più chiaramente, l'ambito di applicazione dell'art. 1, comma 36 cit., riservandolo espressamente, sotto il profilo soggettivo, “alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare […]”, senza null'altro aggiungere, però, sotto il profilo oggettivo.

L'art. 1, comma 36, Legge Finanziaria 2008, nella versione originaria, prevedeva: “la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.

In altri termini, gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati a locazione sono integralmente deducibili, in deroga al regime dettato dall'art. 96 TUIR. Ai sensi di tale ultima norma, infatti, i soggetti IRES (ad esclusione di quelli citati nel comma 5) possono dedurre gli oneri finanziari ed assimilati fino a concorrenza di quelli attivi, mentre l'eccedenza è deducibile nel limite del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica (cd. “Rol caratteristico”, pari alla differenza tra le voci A e B del conto economico, con esclusione degli ammortamenti e dei canoni di leasing); la quota non dedotta può essere riportata a nuovo e può essere recuperata nei periodi successivi, rispettando la “capienza” massima della soglia annuale.

Il comma 36, art. 1 cit. non prevedeva, letteralmente, alcuna limitazione di tipo soggettivo (tipologia di imprese ammesse al beneficio), riconoscendo l'integrale deducibilità degli interessi passivi al ricorrere di due requisiti,ossia la presenza di:

• una garanzia ipotecaria
• un immobile destinato (anche in via prospettica) alla locazione.

L'Agenzia delle Entrate, tuttavia, con le circolari n. 19/E/2009 e n. 37/E/2009, ha ritenuto che l'ambito soggettivo di applicazione del citato comma 36 fosse riservato alle sole “società immobiliari di gestione”, individuate facendo espresso richiamo alla nozione fornita nella risoluzione n. 323/E/2007 ai fini del requisito della commercialità richiesto per l'applicazione della “participation exemption” (breviter, “pex”) di cui all'art. 87, comma 1, lett. d) TUIR.

L'interpretazione erariale sopra prospettata è stata largamente criticata in dottrina (da ultimo S. TRETTEL, Deduzione degli interessi passivi sui finanziamenti ipotecari, in Corr. Trib., n. 12/2015) in quanto poco aderente al tenore letterale – in palese violazione dell'art. 12 delle Preleggi – ed alla ratio della norma in commento (l'intenzione del Legislatore di voler agevolare fiscalmente l'intero settore immobiliare appare lapalissiano, anche dalla lettura dei lavori preparatori all'introduzione della norma).

La giurisprudenza di merito, in numerose sentenze, ha legittimato all'integrale deducibilità degli interessi passivi anche le società che esercitano una gestione “attiva” degli immobili (CTP Milano, sez. III, 23 aprile 2015, n. 3664; id. sez. I, 4 febbraio 2015, n. 959; sez. XXIV, 23 aprile 2014, n. 11708; CTR Lombardia, Milano, sez. VI, 17 aprile 2015, n. 1607; CTP Brescia, sez. XV, 13 agosto 2014, n. 637), anche se non mancano le occasioni in cui ha affermato che il comma 36, art. 1, Legge Finanziaria 2008, si applica esclusivamente alle “immobiliari di gestione”, così come definite in ambito pex (CTP Milano, 4 luglio 2013, nn. 211, 212 e 218; id., sez. XLIII, 4 dicembre 2013, n. 358).

In particolare, nelle ipotesi in cui la società, accanto a un'attività di gestione “passiva” degli immobili (i.e, mera percezione di canoni di locazione/affitto), fornisca una serie di “servizi complementari e funzionali alla gestione unitaria del complesso immobiliare”(cfr. circolare n. 7/E/2013), come spesso avviene, ad esempio, nei villaggi turistici, nei centri sportivi e nelle gallerie commerciali, è sorto il problema di chiarire se detta società si possa considerare “immobiliare di gestione” o meno, ai fini dell'applicabilità del regime pex e dunque della norma agevolativa in commento.

Il tema sopra esposto è stato oggetto di un accesso dibattito in ambito amministrativo (cfr. circolari n. 36/E/2004, n. 12/E/2008 e n. 7/E cit.) , politico (a seguito della risposta all'interrogazione parlamentare 9 febbraio 2005, n. 5-03920, è stato precisato che non è qualificabile come “immobiliare di gestione” la società che, oltre all'affitto dei locali commerciali, eroga “servizi accessori di significativa entità”) e giurisprudenziale comunitario (ex multis CCGUE, 12 giugno 2003, causa C-275/01, secondo la quale non è ravvisabile la causa tipica del contratto di locazione qualora il locatore sia obbligato non solo a mettere a disposizione al locatario uno spazio determinato, ma anche a rendere servizi che non costituiscano semplici prestazioni accessorie alla locazione – quali i servizi di portierato ed altri servizi condominiali – che , viceversa, risultino qualificanti ai fini della causa del contratto).

Il punto saliente di detta questione consisteva nell'individuazione di un criterio in base al quale poter considerare “rilevanti” i servizi resi dalla società rispetto alla locazione.

L'Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 7/E/2013 cit., ha chiarito che si è in presenza di servizi significativi qualora “i ricavi derivanti dalla gestione attiva risultino di importo superiore ai ricavi relativi ai canoni di affitto/locazione”; il contribuente, tuttavia, può fornire, in sede di controllo, la prova contraria in merito alla significatività dei servizi resi, anche se i proventi della gestione attiva sono di importo inferiore a quello dei canoni di locazione, evidenziando, per esempio, “l'esistenza presso la società locatrice di una struttura organizzativa e operativa funzionale alla prestazione dei servizi medesimi ovvero di un “centro di imputazione di costi” correlato ai servizi esternalizzati ad altre società del gruppo o a soggetti terzi. A tal fine, può dunque risultare utile analizzare la struttura dei costi complessivamente sostenuti dalla società per l'espletamento dei servizi medesimi o per la loro esternalizzazione (i.e. personale, attrezzature immobili strumentali, software di gestione, spese di pubblicità, rappresentanza, marketing, addebiti di servizi affidati in outsourcing, ecc.)”.

E' stato precisato che i sevizi prestati devono riguardare il complesso immobiliare nel suo insieme e devono essere valutati in funzione della destinazione unitaria degli immobili. Inoltre, sono stati esemplificati tali servizi: gli stessi possono essere relativi “alla richiesta e gestione delle autorizzazioni amministrative (i.e. licenze commerciali per lo svolgimento delle attività nei singoli negozi), alla gestione amministrativa e finanziaria relativa alle attività svolte all'interno del complesso immobiliare, alla promozione e pubblicità degli spazi commerciali, alla predisposizione di attrezzature necessarie al funzionamento dei singoli immobili […], alla manutenzione e pulizia delle aree comuni interne ed esterne, […], alla predisposizione di spazi comuni che favoriscano l'intrattenimento dei clienti, alle attività di animazione, di vigilanza e di gestione dei parcheggi”.

La giurisprudenza nazionale, anche se indirettamente, aderisce alla tesi agenziale nelle cd. “sentenze gemelle” CTP di Milano nn. 211, 212 e 218 del 4 luglio 2013, laddove viene accolto il ricorso di una società, titolare di un centro commerciale, che lamenta la non corretta applicazione dell'art. 1, comma 36, della Legge Finanziaria 2008, in quanto l'Ufficio non ha effettuato la valutazione sulla “prevalenza” della gestione “attiva”, relativa alla fornitura di servizi accessori, rispetto a quella “passiva”, di mera percezione dei canoni di locazione degli spazi commerciali.

Nello stesso senso la CTP di Milano nella sentenza n. 959 del 4 febbraio 2015, secondo la quale una società non perde la qualifica di “immobiliare di gestione” se pone in essere, oltre alla locazione, anche servizi ausiliari “marginali” di pulizia, vigilanza ed assistenza tecnica ed amministrativa; ciò in quanto “nel caso in esame i servizi aggiuntivi non sono così rilevanti da far mutare la sostanza giuridica del contratto di locazione commerciale e non sono di rilevanza tale, sotto il profilo “qualitativo e quantitativo” da trasformare il contratto di locazione in contratto di “servizi integrati”. Dal punto di vista quantitativo, tali ricavi sono relativi alla gestione del complesso immobiliare sono assolutamente marginali se confrontati con l'ammontare dei canoni di locazione percepiti” e, dunque, anche tale società potrà usufruire della norma agevolativa.

La disposizione contenuta nel comma 4, art. 4, D.lgs. n. 147/2015, recante “misure per la crescita e la internazionalizzazione delle imprese” (emanato in attuazione della delega fiscale n. 23/2014), è stata introdotta allo scopo di superare le incertezze interpretative sopra descritte, definendo meglio l'ambito applicativo della disciplina agevolativa di cui all'art. 1, comma 36, Legge Finanziaria 2008.

A tal fine, il predetto comma 4, ricalcando in parte l'orientamento che l'Agenzia delle Entrate, aggiunge, nel testo della norma agevolativa, la precisazione che il regime della integrale deducibilità degli interessi passivi si applica alle“società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare”. Si considerano tali, le società:

• “il cui valore dell'attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione” (i.e., criterio analogo a quello stabilito dall'art. 87, comma 1, lett. d), del TUIR, ai fini della individuazione del requisito della commercialità);
  
• e "i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione …” (i.e., criterio diverso e più stringente da quello adottato ai fini della pex, che fa riferimento alla semplice prevalenza dei ricavi derivanti dalla gestione “attiva” rispetto a quelli relativi ai canoni di locazione; detto criterio peraltro sembra escludere che il contribuente possa fornire in altro modo la prova della prevalenza della gestione immobiliare “passiva”).

Ai sensi del comma 5, del medesimo art. 4, la nuova disposizione si applica “a decorrere dal periodo d'imposta successivo a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto delegato” e, dunque, dal 2016; peraltro, non essendo stata espressamente prevista la portata retroattiva della modifica normativa e non avendo la stessa valenza interpretativa, si può ritenere che la limitazione soggettiva erariale (che solo ora trova una “copertura” di legge) non possa avere rilevanza fino al 2015 (compreso), con inevitabili conseguenze sul contenzioso già in essere con l'Agenzia delle Entrate.

Il legislatore delegato non è intervenuto in merito all'ambito oggettivo di applicazione del comma 36, art. 1, Legge Finanziaria 2008, lasciando, pertanto, irrisolte diverse questioni interpretative.

In particolare, riguardo la natura del finanziamento, la norma di favore sembra voler dire (rimanendo fedeli ad un'interpretazione letterale) che non sia indispensabile, ai fini della piena deducibilità dei relativi interessi passivi, che il mutuo sia destinato all'acquisto dello stesso immobile ipotecato; il citato comma 36, infatti, operando un generico riferimento ai “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati a locazione”, sembrerebbe richiedere solamente l'esistenza di una garanzia ipotecaria su tali immobili, a prescindere dalla causa del mutuo.

La mancanza di una espressa e più restrittiva previsione estenderebbe l'ambito applicativo del regime di favore in esame anche ai cd. “mutui di liquidità”, per la cui concessione gli istituti bancari richiedono la garanzia ipotecaria su immobili di proprietà.

L'Agenzia delle Entrate, tuttavia, nella circolare 19/E/2009, ha affermato che, ai fini dell'integrale deducibilità degli interessi passivi, sia necessario che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili, successivamente destinati alla locazione; ne discende che, se l'ipoteca è iscritta su un immobile già di proprietà della società ed il finanziamento è diretto all'acquisto di un altro immobile, si applicherà la disciplina dettata dall'art. 96 del TUIR, anziché la norma agevolativa di cui all'art. 1, comma 36, Legge Finanziaria 2008.

Il finanziamento potrebbe assumere, oltre alla forma del mutuo ipotecario, anche quella del leasing, in quanto, come affermato in più occasioni dalla stessa Amministrazione Finanziaria, l'acquisto di un bene mediante locazione finanziaria “può considerarsi come sostanzialmente equivalente, sul piano fiscale, all'acquisto del bene in proprietà “ (cfr., la relazione ministeriale al D.L. n. 414/1989; nello stesso senso, la circolare n. 90/E/2001 e le risoluzioni n. 27/E/2004, n. 19/E/2004 e n. 379/E/2007).

In ordine alla natura degli immobili, alla luce della descritta modifica normativa, dovrebbe essere ancora attuale quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la circolare 37/E/2009, ossia che la stessa consente l'integrale deducibilità degli interessi passivi connessi “sia agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purché destinati all'attività locativa, non essendo determinate la natura dell'immobile posto a garanzia dell'impegno assunto” (restando, dunque, esclusi dal regime di favore soltanto gli immobili costituenti “beni merce").

Infine, dal tenore letterale della norma di favore, che utilizza in modo generico la locuzione immobili “destinati alla locazione”, sembrerebbe che lo stato locativo non debba già sussistere all'atto del finanziamento, ma che possa sorgere anche successivamente.

In tal senso, infatti, la stessa Amministrazione finanziaria, nelle circolari n. 37/E/2009 e n. 19/E/2009, non richiede che locazione debba essere “attuale”, bensì che possa verificarsi anche solo in via prospettica. La destinazione alla locazione, comunque, dovrebbe essere provata in modo oggettivo, ad esempio, sulla base di apposite delibere societarie, dalla mancanza di numerosi atti di vendite immobiliari, etc ...