Responsabilità penale dei condomini

La responsabilità penale del condomino deriva direttamente dalla posizione di garanzia che assume il proprietario a causa del rapporto con la cosa in proprietà (o in comproprietà). Tanto sul versante risarcitorio quanto su quello punitivo penale la responsabilità del condomino, in quanto comproprietario, non è che un derivato della responsabilità del proprietario per la cosa in custodia.

Per gli stabili condominiali che hanno provveduto alla nomina di un amministratore, la responsabilità connessa alla vigilanza e custodia delle parti comuni dell'edificio incombe su questi, in virtù dei poteri conferitigli dal mandato ad amministrare e dagli artt. 1130, nn. 3) e 4)e 1135, comma, c.c. (sub «responsabilità penale dell'amministratore»), salvo però risorgere in capo ai condomini qualora, per comprovate cause accidentali (la mancata formazione della volontà assembleare o l'omesso stanziamento dei fondi necessari), l'amministratore versi nell'impossibilità materiale di attivarsi.

Oltre ai suddetti casi in cui all'amministratore sia impedito ad attivarsi, il condomino risponde:

• (in quanto comproprietario) degli eventi derivanti dalle parti comuni nei casi di in cui manchi l'amministratore poiché mai nominato;
• (in quanto proprietario) sempre delle cose in proprietà esclusiva.

Le componenti essenziali della posizione di garanzia possono derivare tanto da una fonte normativa di diritto privato o pubblico, anche non scritta, quanto da una situazione di fatto per precedente condotta illegittima, che costituisca il dovere di intervento. In capo al proprietario sussiste un potere giuridico, anche di fatto, attraverso il corretto uso del quale il soggetto, attivandosi, è in grado di impedire l'evento.

E' marcata e percepibile nella giurisprudenza, tanto per l'illecito civile quanto in quello penale, l'invocazione di una solidarietà sociale che implica il dovere di attivazione di tutti coloro siano in posizione di prossimità rispetto al rischio e nelle condizioni di attivarsi per sedarlo, ciascuno secondo il proprio ruolo.

Le varie soggettività e i vari ruoli all'interno del condominio non sono esenti, né possono esserlo, da tali arresti. Ne guadagna certamente la concezione del condominio come centro di interessi e di responsabilità diffusi, nel quale non possono esservi soggettività in toto escluse dalla catena di responsabilità che cautela il rischio degli eventi colposi derivanti da omessa o trascurata custodia delle parti e impianti comuni o di proprietà solitaria.

La responsabilità del singolo condomino può essere affermata quando:

• l'evento abbia avuto causa nell'àmbito della parte di edificio della quale il condomino è proprietario esclusivo;
• quando l'evento abbia avuto causa dalle parti comuni ma l'amministratore manchi per non essere mai stato nominato o per essere cessato e non rinnovato.
• quando l'evento abbia avuto causa dalle parti comuni ma l'amministratore non sia stato in grado di provvedere, causa mancata deliberazione o mancata erogazione dei fondi necessari da parte dei condomini (Cass. pen., sez.I, 19 giugno 1996, n.7764; Cass. pen., sez. I, 10 febbraio 2009, n. 21401). In tale evenienza, vi è responsabilità del proprietario di tipo sussidiario.

I principi espressi dalla Corte di Cassazione penale in materia di responsabilità del proprietario immobiliare, convergono tutti sulla posizione di garanzia che lo stesso assume nelle varie declinazioni in cui lo status proprietario si manifesta e, dunque, tanto come proprietario sia come condomino o locatore o comodante o committente, tanto in relazione a reati che non necessariamente implicano danno a persone (crollo e incendio colposi) quanto e soprattutto in relazione a reati che implicano un evento a danno di persone (morte o malattia).

In tale senso, l'accertamento di un legame di fatto in virtù del quale il proprietario abbia lasciato a terzi la disponibilità e l'uso dell'immobile comporta l'affermazione di responsabilità per omicidio colposo del proprietario, anche se non sia stato stipulato un contratto di locazione in forma scritta, qualora sia provata l'instaurazione per fatti concludenti di un rapporto di comodato gratuito con gli occupanti dell'immobile rimasti vittime di esalazioni di monossido di carbonio o la responsabilità per omicidio colposo del comproprietario dell'immobile, che si sia occupato degli incombenti nascenti dalla locazione dello stesso, perché in tal modo ha assunto la posizione di garanzia per il regolare funzionamento dell'impianto di riscaldamento.

La responsabilità delineata a carico del committente non qualificato è emblematica del principio di solidarietà diffusa, istituito ad argine del rischio derivante dalla cosa di proprietà. L'evoluzione normativa della posizione di garanzia in capo al privato committente di opere edilizie ha spinto la giurisprudenza di legittimità a tratteggiare lo statuto della committenza non qualificata (Cass. pen., sez. IV, 9 febbraio 2016 n. 23171). Il progressivo affinamento della riflessione in materia ha consentito di individuare, accanto all'ingerenza e all'assunzione di una posizione direttiva, una ulteriore fonte di doveri, ovvero il potere di governo della fonte di pericolo, che sussiste - con i dovuti riguardi alla particolarità del caso - anche per il committente non professionale, ovvero il comune cittadino proprietario edilizio (categoria in cui si inquadra anche la proprietà condominiale).

Ebbene, quest'ultimo è esonerato dagli obblighi in materia antinfortunistica, con esclusivo riguardo alle precauzioni che richiedono una specifica competenza tecnica nelle procedure da adottare in determinate lavorazioni, nell'utilizzazione di speciali tecniche o nell'uso di determinate macchine, ma non anche nel caso in cui abbia omesso di attivarsi per prevenire un rischio immediatamente percepibile o già conosciuto (Cass. pen., sez. IV, 15 luglio 2015, n. 44131), così riaffermandosi il dovere di attivazione di ciascuno, seppure in maniera commisurata alle singole capacità e competenze.

Va affrontata e risolta la posizione del proprietario-locatore, sempre tramite la chiave della posizione di garanzia, che discende dall'art. 1175 c.c. nella parte in cui prevede l'obbligo di consegnare e mantenere in buono stato di manutenzione la cosa locata. Di talché è stata ritenuto responsabile di omicidio colposo il proprietario dell'immobile in relazione al decesso dell'inquilino, caduto da un balcone non adeguatamente protetto. (Cass. pen., sez. IV, 16 maggio 2013, n. 35296).

Egualmente responsabile del reato di omicidio colposo il proprietario di un immobile, in relazione al decesso dell'inquilino conseguente ad esalazioni di monossido di carbonio provenienti dalla caldaia. Lo stesso difatti si trova in «posizione di garanzia» nei confronti del conduttore e deve consegnargli un impianto di riscaldamento revisionato, in piena efficienza e privo di carenze funzionali e strutturali (Cass. pen., sez. IV, 14 luglio 2010, n. 34843).

Sempre nel caso della locazione la soglia di protezione è stata anticipata al momento della consegna delle chiavi, che preceda la stipulazione del contratto e finalizzata alla preparazione dell'immobile. Invero, nel caso di morte degli occupanti di un immobile determinato dalle esalazioni di monossido di carbonio prodotte da una stufa a gas priva di idonei dispositivi di sicurezza, la responsabilità per omicidio colposo del proprietario può sussistere anche se non sia stato stipulato un contratto di locazione in forma scritta (forma richiesta ad substantiam dall'art. 1 della l. n. 431/1998), qualora sia provata l'instaurazione per fatti concludenti di un rapporto di comodato gratuito, anticipatore degli effetti della futura locazione (Cass. pen., sez. IV, 24 ottobre 2013, n. 1508: nel caso di specie, il futuro conduttore aveva ricevuto dal proprietario le chiavi dell'immobile ai fini dell'imbiancatura delle pareti, anche allacciando le utenze a suo nome).

S'è già detto sopra del proprietario-committente non qualificato e del suo onere di protezione in ordine al rischio immediatamente percepibile anche senza preparazione tecnica specifica. La giurisprudenza è andata oltre, dando le direttive base al proprietario committente, dal quale non può esigersi un controllo pressante, continuo e capillare sull'organizzazione e sull'andamento dei lavori e che, ai fini della configurazione di una sua responsabilità, occorre verificare in concreto quale sia stata l'incidenza della sua condotta nell'eziologia dell'evento, a fronte delle capacità organizzative della ditta scelta per l'esecuzione dei lavori, avuto riguardo alla specificità dei lavori da eseguire, ai criteri seguiti dallo stesso committente per la scelta dell'appaltatore o del prestatore d'opera, alla sua ingerenza nell'esecuzione dei lavori oggetto di appalto o del contratto di prestazione d'opera, nonché alla agevole ed immediata percepibilità da parte del committente di situazioni di pericolo. In tale senso è stata ravvisata una posizione di garanzia in capo alla proprietaria dell'appartamento e committente dei lavori di ristrutturazione, perciò tenuta ad adottare le cautele preposte alla prevenzione dei rischi generici, a vantaggio non solo dei lavoratori ma anche dei terzi potenziali avventori e quindi anche del vicino che, recatosi nell'immobile per eseguire un sopralluogo, era caduto in una botola priva di protezioni, precipitando nell'appartamento sottostante (Cass. pen., sez. IV, 12 maggio 2016, n. 38200).

Quanto alla responsabilità del proprietario-condomino, pur sussidiaria rispetto a quella dell'amministratore in ordine vigilanza sulle parti comuni, è stato stabilito che in un edificio condominiale l'obbligo - penalmente sanzionato dall'art. 677 c.p. - di eseguire i lavori necessari a scongiurare il pericolo di rovina, grava, in caso di mancata formazione della volontà assembleare, sul singolo condomino, indipendentemente dall'attribuibilità ad esso della situazione pericolosa ovvero della riferibilità alla condotta dello stesso della paralisi deliberativa dell'ente condominiale, prevedendo l'ordinamento degli specifici strumenti, anche di volontaria giurisdizione, atti a superare gli eventuali ostacoli frapposti alla formazione di una volontà assembleare finalizzata all'esecuzione dei lavori necessari per rimuovere la situazione di pericolo (Cass. pen., sez. I, 5 novembre 2013, n. 14465).

Scordamaglia, La responsabilità penale del proprietario del fondo per le opere di abusiva trasformazione del territorio e del paesaggio da altri realizzate, in Cass. pen., 2014, 4231;

Rosolen, Abbandono di rifiuti da parte di terzi e responsabilità penale del proprietario, in Ambiente, 2014, 603;

Pelusi, Competenza per il rischio e responsabilità penale all'interno del sistema della sicurezza sul lavoro: le figure del committente, dei coordinatori per la sicurezza e del Rspp, in Cass. pen., 2014, 2610;

Gattiboni, Sulla responsabilità penale del committente e dell'appaltatore per gli infortuni avvenuti nell'esecuzione dell'appalto, in Giur. it., 2007, 1776;

Metafora, Rovina di edificio per crollo di una grotta artificiale (e naturale): il problema della responsabilità del proprietario ex art. 2053 (e 2051 c.c.), in Dir. e giur., 1988, 819.