Spese (obbligo di contribuzione)

Tra le materie che avrebbero dovuto essere integralmente rivisitate dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013), quella delle obbligazioni appare la più complessa, la più rilevante dal punto di vista sociale per le conseguenze che può comportare, sia per quanto concerne la conduzione familiare dei condomini, sia per quanto concerne il mercato degli esercenti; di fatto, peraltro, il legislatore è intervenuto in maniera incompleta, insufficiente e, comunque, imprecisa, stabilendo regole del tutto avulse dai principi di diritto che sottendono alla fattispecie.

La questione delle spese condominiali è diventata attuale per due motivi principali: il primo, a causa della morosità generalizzata, atteso che la morosità condominiale si è trasformata, da problema occasionale e problema ordinario; il secondo, la trasformazione del mercato immobiliare degli ultimi vent'anni, durante i quali si è assistito alla moltiplicazione dei trasferimenti; in altri termini, in precedenza si acquistava la casa per utilizzarla tutta la vita, quale abitazione, ovvero quale investimento per cui, una volta comprato l'immobile, difficilmente lo si cedeva; oggi si assiste al, contrario, ad una intensificazione delle cessioni del bene, anche più volte nello stesso quinquennio, il che porta alla difficoltà di imputare i costi all'uno o all'altro condomino in caso di obbligazione risalente.

Ad esempio, qualora sussista un contrasto con la ditta appaltatrice, che evolva in una lite giudiziaria, l'obbligazione effettiva può consolidarsi dopo parecchi anni, con la difficoltà di dover addebitare il costo a chi era proprietario al tempo della lite ovvero a chi lo è al tempo della decisione; allo stesso modo, sussiste difficoltà sia dal punto di vista interno (a chi si debba rivolgere l'amministratore onde poter acquisire i fondi necessari al pagamento del terzo creditore) sia dal punto di vista esterno (a che si debba rivolgere il creditore qualora debba procedere ad esecuzione forzata).

In un'ottica economico-sociale, risolvere la questione in un modo o nell'altro reca conseguenze notevoli; maggiore, infatti, è il rischio di insolvenza a carico di colui, condomino o condominio, che sia costretto a rivolgersi a chi abbia alienato il suo bene, per cui un sistema che impone il vincolo dell'accollo, anche salvo regresso, del condomino, attuale titolare, pone a carico di quest'ultimo il maggiore rischio di insolvenza, mentre un sistema che non obbliga il singolo all'accollo, pone a carico del condominio o del terzo (creditore del condominio) il rischio dell'insolvenza.

Le obbligazioni possono derivare da contratto, da fatto illecito o dalla legge; l'obbligo di contribuzione del condomino, nei confronti del condominio, è un'obbligazione nascente dalla legge; dal punto di vista di sistema, così come il godimento della parte comune costituisce il diritto fondamentale del condomino, così la contribuzione costituisce il dovere principale.

L'obbligazione è qualificata propter rem che trova, cioè, la sua causa nella titolarità del bene.

Secondo la giurisprudenza, l'obbligazione sorge nel momento in cui la necessità manutentiva si manifesta, mentre l'obbligo concreto sorge nel momento in cui l'assemblea approva la spesa. Tale orientamento, peraltro, ha subito notevoli “aggiustamenti” dalla giurisprudenza della Corte di cassazione, la quale è intervenuta, in qualche caso, in maniera contraddittoria.

La difficoltà nel risolvere il problema sta nel fatto che la normativa in materia condominiale si è formata attraverso varie trasformazioni sociali ed ha assunto caratteri non lineari, con l'insorgenza di “anelli di retroazione” giuridici che rendono le questioni oltremodo complesse.

La normativa sul condominio nasce, nel codice civile del 1865, all'interno delle servitù, trattandosi di una fattispecie molto simile alle servitù per destinazione del padre di famiglia; la difficoltà a gestire le situazioni manutentive (che, inizialmente, venivano assolte dalla contrattazione e regolamentazione al momento della vendita delle prima unità immobiliare, da parte del costruttore), resesi quasi insormontabili con l'urbanesimo e la diffusione della piccola proprietà, portarono all'approvazione della prima legge sul condominio, con la previsione, accanto alla disciplina dei diritti reali, di una disciplina diretta al funzionamento dell'assemblea, in modo tale da poter assolvere gli oneri manutentivi anche in difetto dell'unanimità dei consensi. Tale previsione normativa ha creato, accanto alla parte “statica” della legge, una parte “dinamica” ovvero diretta a creare nuovo diritto, ma sempre nell'ambito del limite tracciato dal titolo (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806).

L'obbligazione, pertanto, sorge dalla proprietà del bene (parte statica) ma si concreta con l'approvazione della spesa da parte dell'assemblea (parte dinamica); qualora, pertanto, venga a mutare il soggetto che era proprietario nel momento in cui si è resa necessaria l'opera, da quello nel quale la spesa è stata definitivamente approvata, si determina un “anello di retroazione” per il quale l'obbligazione, benché approvata da un soggetto (proprietario al momento della delibera) retroagisce, successivamente, al proprietario originario.

Una situazione analoga di retroazione avviene per quanto concerne le tabelle millesimali, anch'esse oggetto di contrasto giurisprudenziale definito recentemente dalle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un. 9 agosto 2010, n. 18477) e, definitivamente, disciplinato dalla nuova legge sul condominio; la quota di comproprietà, infatti, sorge al momento della cessione della prima unità immobiliare, ma la quantificazione avviene solo ad opera del regolamento, per cui, a differenza di quanto avviene per la comunione, dove la quota ha natura costitutiva, l'attribuzione millesimale ha natura dichiarativa e, in caso di errore, sorge il problema se possa procedersi a correzione a semplice maggioranza, ovvero con espressione negoziale, venendo ad incidere sul titolo.

Qualora si presenti una cessione di immobile dalla data in cui una spesa venga approvata (o la necessità manutentiva sorga), a quella in cui il credito divenga esigibile, è necessario individuare, dal punto di vista interno, quale dei due contraenti (acquirente o venditore) sia tenuto alla spesa. Intanto è da rilevare che il decreto ingiuntivo condominiale può essere diretto solo nei confronti di chi sia condomino nel momento in cui si procede con l'azione (Cass. civ., sez. VI, 23 luglio 2012, n. 12841) per cui, nei confronti di chi non sia più condomino si potrà agire o con causa ordinaria o con decreto ingiuntivo ordinario e, comunque, secondo i principi di onere della prova ordinaria; inoltre è da tener presente che l'acquirente risponde, in solido con il venditore, per le spese relative anche all'anno precedente all'acquisto.

Un primo orientamento giurisprudenziale stabiliva che, in caso di successione di titolo, obbligato al pagamento fosse il condomino che era tale nel momento in cui l'assemblea aveva deliberato la spesa (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 1998, n. 981).

Adottando una diversa impostazione, una successiva pronuncia di legittimità ha stabilito che l'obbligazione condominiale sorge non già a seguito di delibera assembleare, bensì a seguito dell'attività gestoria dell'amministratore (Cass. civ., sez. II,, 26 gennaio 2000, n. 857).

Ma è negli anni 2003-2004 che si afferma il nuovo orientamento che condurrà alla nota pronuncia delle Sezioni Unite sulla parziarietà delle obbligazioni (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148).

Secondo la Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323) non rileva tanto il momento in cui l'assemblea si pronuncia liquidando l'obbligazione, quanto il momento in cui l'obbligazione sorge in quanto un'attività e/o un'opera diventa necessaria. L'obbligo di contribuire alle spese nel condominio, infatti, costituisce un'obbligazione propter rem, che nasce quando diviene necessario l'intervento manutentivo, mentre la delibera assembleare non fa altro che rendere concreta l'obbligazione già sorta; la delibera, infatti, non ha natura costitutiva, ma dichiarativa. Ancor più recentemente, peraltro, la Corte di cassazione (Cass. civ., sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345), ha stabilito che l'amministratore non può agire in via monitoria nei confronti di chi era condomino quando l'obbligazione era sorta, ma che non lo è più quando l'assemblea ha approvato la spesa, in quanto sarà il condomino attuale ad accollarsi l'onere salvo il pregresso.

Nel 2013 la Suprema Corte è tornata sull'argomento (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2013, n. 8782) stabilendo che, per quanto concerne i rapporti tra venditore e acquirente, in mancanza di accordo, è necessario distinguere tra spese di manutenzione ordinaria e spese di manutenzione straordinaria; per le prime vige il principio di rilevanza del periodo nel quale vengono eseguite le opere, trattandosi di attività gestoria dell'amministratore (obbligazioni propter rem) nel secondo caso e, nel caso di innovazioni, la delibera ha, invece, natura costitutiva, per cui rileva il periodo nel quale la spesa viene approvata.

A questo punto, per quanto concerne i rapporti interni tra acquirente e venditore, è necessario distinguere tra le necessità manutentive che sono sorte per opera dell'amministratore, ove rileverà il periodo di esecuzione dei lavori, e le opere decise, in via preventiva, dall'assemblea, per le quali rileverà la data di delibera in quanto avente natura costitutiva.

Invero, tale nuovo orientamento confligge con quanto disposto dalle Sezioni Unite in materia di parzialità dell'obbligazione, le quali hanno ritenuto l'obbligazione condominiale sempre propter rem, anche in ipotesi di delibera di natura costitutiva.

Una volta accertati i principi di successione dell'obbligazione dal punto di vista interno, è necessario esaminare il punto di vista esterno, in quanto è il profilo che può determinare più problemi, soprattutto dal punto di vista economico-sociale.

Tale prospettiva si riferisce ai limiti che incontra il terzo creditore del condominio all'atto della proposizione delle attività di riscossione e/o esecuzione contro i singoli condomini al fine di poter rientrare di quanto gli sia dovuto dal condominio.

Nel 2004 il Supremo Collegio aveva stabilito che il terzo creditore non potesse aggredire i beni del condomino che non fosse tale nel momento in cui era sorta l'obbligazione (Cass. civ., sez. II, 1 luglio 2004, n. 12013). La pronuncia, emessa prima che le Sezioni Unite si pronunciassero sulla parziarietà (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148), poneva già un limite all'azione del creditore del condominio, divenuto poi ben più gravoso con detta successiva pronuncia; in ogni caso, la citata decisione del 2004, infatti, rappresentava già un'avvisaglia del fatto che la materia delle obbligazioni si stesse trasferendo dalla concezione di condominio quale universitas o visione collettiva, da quella più legata al diritto di proprietà, tipica delle obbligazioni propter rem. Il condominio, pertanto, non costituisce un'entità che permette all'obbligazione di perpetuarsi al suo interno, trasferendosi agli acquirenti successivi, ma segue il proprietario che ha concorso a determinarla, confermando il principio della realità, a prescindere da ogni decisione assembleare.

L'analisi delle obbligazioni condominiali dal punto di vista esterno introduce il principio della parziarietà: il terzo creditore, prima della pronuncia del 2008 delle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148), poteva aggredire il patrimonio di un singolo condomino qualsiasi (scelto discrezionalmente) al fine di recuperare l'intera somma a lui dovuta.

Detta pronuncia ha affermato, al contrario, il principio della parziarietà dell'obbligazione condominiale, fondandosi sui presupposti qui di seguito indicati:

- la legge non impone una generalizzata solidarietà nelle obbligazioni se non riguardo a quelle non indivisibili;

- se l'obbligazione non è indivisibile la solidarietà dipende dalle norme e dai principi;

- in un'obbligazione divisibile, se la legge non predilige la comunanza, prevale la parziarietà;

- quando l'obbligazione è connaturata alla res come accade per i coeredi, ciascuno risponde per la sua quota;

- nel condominio l'obbligazione è unitaria per il creditore, ma divisibile per i condomini;

- l'art. 1115 c.c., che disciplina la vendita del bene comune per obbligazioni contratte in solido per il mantenimento della comunione, ha mera natura descrittiva ma, in ogni caso, il vincolo di indivisibilità che connota il condominio rende la fattispecie non affine;

- anche le spese relative all'uso (non propter rem) sono spese divisibili e, comunque, non prescindono dalla contitolarità delle parti comuni;

- il condominio, ancorché definito acriticamente ente di gestione non presenta alcuna autonomia giuridica e l'amministratore, che rappresenta esternamente i condomini, è vincolato dalle quote per cui non può, per il principio dell'inefficacia della rappresentanza senza poteri, vincolare i condomini oltre a quella che è la loro quota.

La pronuncia di cui sopra ha determinato notevoli conseguenze a livello economico sociale, in quanto, ad oggi, chi vanta un credito nei confronti di un condominio (che si rende inadempiente) non può rientrare dell'obbligazione se non eseguendo il titolo nei confronti dei singoli condomini nella misura della loro quota (non sempre agevolmente conoscibile), con ciò determinandosi una situazione di sfiducia in campo condominiale soprattutto per quanto riguarda gli esercenti (imprese edili, professionisti) molti dei quali preferiscono evitare di trattare con i condomini per il pericolo di non poter rientrare dell'obbligazione.

L'art. 63 disp. att. c.c., nella sua nuova formulazione, contempla che il creditore del condominio non possa pignorare i beni di coloro che sono in regola con i pagamenti senza prima aver tentato di escutere i morosi e che l'amministratore, se interpellato, debba comunicare al creditore i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti.

La finalità perseguita dal legislatore, nella formulazione della norma appare, chiaramente, quella di rinvenire una via di mezzo tra il sistema della solidarietà, escluso dalle Sezioni Unite e quello della parziarietà; entrambi i sistemi, se applicati integralmente, sono fonte di conseguenze gravemente negative a livello economico-sociale. Il principio della solidarietà, infatti, mette il singolo condomino al rischio di dover anticipare l'obbligazione per intero e di non poter rientrare del tutto o, comunque, con gravi difficoltà, delle somme anticipate; il principio della parziarietà, tutelando i singoli condomini, finisce per spostare interamente sul creditore il rischio di insolvenza dei comproprietari comportando, nel tempo, l'instaurarsi di un clima di sfiducia tra esercenti e condominio, con impatto negativo sul mercato. Tale “via di mezzo” oggetto di opzione da parte del legislatore, peraltro, pur garantendo equamente sia il creditore che il condomino puntuale con i pagamenti, non è stata sufficientemente esaminata dal punto di vista dei principi e della loro applicazione normativa effettiva.

La nuova legge detta un modello che, peraltro, necessita della collaborazione dei condomini e, soprattutto, dell'amministratore, il quale, infatti, ricevuta la richiesta di pagamento dal creditore, dovrà procedere a ripartire la spesa ed a tentarne il recupero, pagando al terzo quanto recuperato e, su richiesta di quest'ultimo, comunicando il nome dei morosi.

Quando, al contrario, questa collaborazione non esiste, la legge non dice come agire e eventuali soluzioni lasciano spazio alle più svariate interpretazioni.

Nasini, Recupero del credito in condominio, in Archivio delle locazioni, del condominio e dell'immobiliare, 2017, fasc. 6, p. 635

D'Aprea, In tema di responsabilità e ripartizione delle spese in materia di condominio, in La Nuova giurisprudenza civile commentata, 2016, fasc. 11, parte 1, p. 1448

Siclari, "Pagare o non pagare" (gli oneri condominiali, questo è il dilemma), in La Nuova giurisprudenza civile commentata, 2016, fasc. 5, p. 689

Valenti, Note in tema di ripartizione delle spese tra alienante ed acquirente di un immobile condominiale, in La Nuova giurisprudenza civile commentata, 2011, fasc. 5, parte 1, p. 398

Zinno, Apparenza ed obbligazioni propter rem, in La Nuova giurisprudenza civile commentata, 2011, fasc. 7-8, parte 1, p. 627

Nucera, Il problema dell'imputazione dei contributi condominiali in caso di trasferimento della proprietà, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2009, fasc. 1, p. 60

Celeste, Il singolo risponde solo pro quota per le obbligazioni del condominio verso terzi: il respiro di sollievo dei condomini e lo sconforto operativo dei creditori, in Rivista giuridica dell'edilizia, 2008, fasc. 3, parte 1, p. 744