La scrittura privata non trascritta rende nulla la cessione di un immobile

Chi cede degli immobili con scrittura privata mai trascritta, per aggirare possibili pignoramenti del Fisco, rischia una condanna penale. L'atto stipulato in questo modo tra le parti può comunque essere annullato.

È questo il caso esaminato dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 30 agosto 2018 n. 21386, con la quale la III Sezione Civile ha accolto uno dei motivi di ricorso presentati da Equitalia nei confronti degli attori di una compravendita di due immobili acquistati da un contribuente con due scritture private non registrate. Equitalia aveva iscritto ipoteca sui due immobili e il contribuente che li aveva acquistati con scritture private, deducendo di esserne il legittimo proprietario, ricorreva per via giudiziaria. La Corte di Appello accoglieva l'opposizione dell'uomo cancellando le iscrizioni ipotecarie, ordinando altresì alla Conservatoria dei registri immobiliari la trascrizione delle scritture private.

La Cassazione ha però definito tale cessione come «atto giudiziario abnorme, in quanto non previsto dalla legge, con eventuali profili di responsabilità penale in capo al suo autore». Equitalia ben poteva presentare le proprie doglianze in materia; tuttavia, la tardiva trascrizione delle scritture private avrebbe potuto determinare la definitiva irrecuperabilità dei beni immobili se il nuovo acquirente li avesse a sua volta alienati a terzi. Va ricordato che il principio consensualistico opera tra le parti mentre nei confronti dei terzi gli atti dispositivi di beni immobili sono opponibili solo se trascritti, ai sensi dell'art. 2644 del c.c.

Essendo però l'atto nullo all'origine, la Cassazione ha accolto il gravame di Equitalia e cassato la sentenza di merito.