Conversione del Decreto Rilancio e riflessi sulla proprietà immobiliare: proroga del blocco degli sfratti e credito di imposta

Conversione in Legge del Decreto Rilancio. In G.U. n. 180 del 18 luglio 2020, S.O. n. 25, è stata pubblicata la Legge 17 luglio 2020, n. 77: «Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, recante misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, nonché di politiche sociali connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19». In ambito immobiliare, tra le misure per far fronte all'emergenza coronavirus che continua ad evolversi vi sono la proroga del blocco degli sfratti e il credito di imposta (c.d. bonus affitto).

Proroga del blocco degli sfratti . La disposizione interviene sull'art. 103 del recente d.l. n. 18/2020 (c.d. Cura Italia) che ha sospeso, fino al 1° settembre 2020, l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo. In particolare, la data del 1° settembre viene sostituita con quella del 31 dicembre 2020, sospendendo dunque per ulteriori 4 mesi le procedure di esecuzione degli sfratti.

In pratica, il Decreto Rilancio ora definitivamente convertito in legge (art. 17-bis del d.l. n. 34/2020, convertito, con modificazioni, in l. n. 77/2020) prevede la proroga del blocco degli sfratti fino al 31 dicembre 2020. Senza queste modifiche (l'emendamento è stato approvato nei giorni scorsi in fase di conversione parlamentare) lo stop agli sfratti, introdotto dal Decreto Cura Italia, sarebbe dovuto terminare il 1° settembre 2020. L'intervento normativo è stato così inserito nel Decreto Rilancio per via del perdurare della emergenza epidemiologica. Il blocco degli sfratti come detto, riguarda sia gli immobili ad uso abitativo che quelli ad uso diverso. Ad ogni modo, l'unica cosa che il provvedimento non prevede è il blocco delle notificazioni di intimazione di sfratto. Si ricorda che in base agli artt. 657 e ss. c.p.c, la procedura si avvia con la convalida di sfratto, che costituisce titolo esecutivo attraverso il quale promuovere l'azione esecutiva di rilascio forzoso dell'immobile. Con il provvedimento di convalida di sfratto, infatti, il tribunale ordina il rilascio dell'immobile e fissa il termine per l'esecuzione, che generalmente è di 30 giorni. Se entro detto termine lo sfrattando non ha provveduto a liberare spontaneamente l'immobile, si può promuovere l'azione esecutiva di rilascio forzoso dell'immobile in base all'art. 608 c.p.c.: l'azione di rilascio forzoso dell'immobile inizia con la notificazione, da parte dell'ufficiale giudiziario, del preavviso di rilascio, atto con il quale comunica all'inquilino la data e l'ora in cui eseguirà l'accesso forzoso presso l'immobile; la liberazione dell'immobile può essere effettuata, se necessario, con l'intervento della forza pubblica.

In altri termini, come già sostenuto dai primi commentatori, i proprietari potranno continuare ad adire le vie legali: in pratica, se l'inquilino diventasse moroso durante il periodo di sospensione, sorgerebbe comunque il presupposto per l'intimazione di sfratto. Quindi, un giudice “potrebbe” anche emettere la convalida di sfratto ma essa non potrebbe essere realizzata e portata a materiale compimento nell'anno in corso in virtù del divieto di sfratto.

Credito di imposta. È stato confermato, nella conversione in legge del Decreto Rilancio, il credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda. La previsione è contenuta all'art. 28 del suddetto decreto e qualche novità rispetto al testo originario è stata inserita in fase di conversione.

Con il comma 3 viene ampliata la platea dei soggetti che possono beneficiare del credito d'imposta pari al 60% dell'ammontare mensile del canone di locazione di immobili a uso non abitativo.

In particolare, il bonus sui canoni di locazione di immobili a uso non abitativo spetta anche alle agenzie di viaggio e turismo e ai tour operator, oltre che alle strutture alberghiere e agrituristiche, indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d'imposta precedente (agli altri operatori, secondo il comma 2, il credito del 60%, ridotto al 30% in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d'azienda comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell'attività, è riconosciuto se i ricavi o compensi non superano 5 milioni di euro).

Altra novità rispetto al testo del decreto ante conversione, è quella prevista dal nuovo comma 3-bis dell'art. 28, con cui è stato disposto che il beneficio spetta anche alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio che nel 2019 hanno conseguito ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro ma, in tal caso, la misura sarà del 20% (invece che del 60%) e del 10% (in luogo del 30%). Inoltre, con il nuovo comma 5-bis, è prevista la possibilità per il conduttore di cedere il credito d'imposta al locatore, in luogo del pagamento della corrispondente parte del canone, purché il locatore vi abbia previamente acconsentito.

In sede di conversione in legge, viene eliminato, per le imprese che hanno avviato attività lo scorso anno, il vincolo di dimostrare la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi. Stessa cosa viene prevista per i soggetti che, a far data dall'insorgenza dell'evento calamitoso, hanno il domicilio fiscale o la sede operativa nel territorio di comuni colpiti da eventi i cui stati di emergenza erano ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza COVID-19. Continua ad essere previsto che il credito d'imposta è utilizzabile nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di sostenimento della spesa ovvero in compensazione, successivamente all'avvenuto pagamento dei canoni e non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e dell'IRAP. Inoltre, non rileva ai fini della deducibilità degli interessi passivi e delle altre componenti negative di reddito.

In conclusione, nonostante i citati interventi, anche durante l'emergenza COVID-19 l'affitto del negozio va pagato. Correttezza e buona fede devono ispirare il comportamento della parti contrattuali, imponendo loro di trovare una intesa.