I nuovi criteri di ripartizione delle spese energetiche in condominio

Ai fini della comprensione delle recenti modifiche normative della materia in esame, è necessario ricostruire gli aspetti generali sul riscaldamento in condominio e, in particolare, della norma UNI 10200.

Ebbene, la contabilizzazione del calore rappresenta uno strumento di grande interesse nell'ambito degli interventi per il contenimento dei consumi energetici. Essa consente di gestire in autonomia e indipendenza il riscaldamento negli edifici dotati di impianto centralizzato oppure allacciati ad un'utenza centralizzata di teleriscaldamento. Fino ad alcuni anni fa, la ripartizione dei consumi veniva effettuata in modo poco equo, sulla base di criteri approssimativi, usando ad esempio i millesimi di proprietà o il volume dell'unità immobiliare, che se da un lato sono metodi semplici ed immediati, dall'altro risultano certamente errati, in quanto non tengono in considerazione i reali consumi degli utenti. Quindi, per l'utente singolo poter regolare autonomamente la temperatura e i consumi del proprio appartamento pagando soltanto in base all'effettivo uso del riscaldamento significherebbe una concreta possibilità di risparmio.

A questa esigenza in Italia si è risposto nel corso degli anni proponendo l'installazione di impianto autonomo di riscaldamento per singolo appartamento, che offre l'indubbio vantaggio di poter gestire autonomamente tempi di accensione e temperatura. Tuttavia, questo tipo di impianto comporta anche alcuni svantaggi che si traducono in maggiori costi di installazione e gestione per il singolo utente.

Ecco, quindi, che, secondo la stima dei tecnici in materia, la soluzione più vantaggiosa era l'adozione di un sistema centralizzato con contabilizzazione del calore e termoregolazione, in grado di unire i vantaggi dell'impianto centralizzato (autonomie di scala, con minori costi) all'autonomia e all'indipendenza di un impianto singolo. È facilmente intuibile che nell'ottica del risparmio energetico la contabilizzazione del calore ha senso solo se il singolo utente ha la possibilità di agire autonomamente variando i consumi stessi in funzione delle sue esigenze. Per tale ragione, quando si parla di contabilizzazione del calore, implicitamente si richiama il concetto di termoregolazione e contabilizzazione individuale.

La contabilizzazione è divenuta obbligatoria in tutti i condomini dotati di impianto centralizzato. Infatti, il d.lgs. n. 102/2014, di recepimento della direttiva europea 2012/27/UE stabilisce l'obbligo di termoregolazione e contabilizzazione del calore con ripartitori o altri sistemi su tutto il territorio nazionale. Da notare che tale norma è di rango superiore a tutti i vari provvedimenti regionali oggi vigenti, che pertanto decadono qualora palesemente in contrasto con la nuova legge nazionale.

Con l'entrata in vigore del d.lgs. n. 102/2014, il Legislatore indicava la norma tecnica UNI 10200 come unico metodo ammesso per la ripartizione dei costi di fine esercizio. Per meglio dire, con il d.lgs. n. 102/2014 (poi integrato dal d.lgs. n. 141/2016), l'Italia ha recepito la direttiva imponendo, per ridurre gli sprechi, l'adozione di contatori individuali per misurare il consumo di calore e di acqua calda per ciascuna unità immobiliare facente parte di un condominio o di un edificio polifunzionale servito da un impianto termico centralizzato o da teleriscaldamento. Lo scopo era, non solo, quello di migliorare l'efficienza energetica, ma anche di rimuovere ostacoli e inefficienze nel mercato dell'energia, per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di risparmio energetico.

In tale contesto si è inserita la UNI 10200, norma tecnica elaborata dalla Commissione Tecnica del CTI (Comitato Tecnico Italiano) per supportare le disposizioni sulla ripartizione delle spese e resa cogente dal menzionato d.lgs. n. 102/2014. La norma fissa i criteri e le indicazioni per ripartire in maniera corretta ed equa la spesa totale di riscaldamento e acqua calda sanitaria negli edifici di tipo condominiale dotati di impianti termici centralizzati. Invero, secondo la norma UNI 10200 la spesa totale per ciascuna unità immobiliare per il servizio di riscaldamento è data dalla somma di una quota volontaria (a consumo) e una quota involontaria.

In particolare, con tale disposizione, l'obbiettivo era quello di regolare il calore generato dai termosifoni in ogni singola unità immobiliare del Condominio, consentendo così di ridurre gli sprechi energetici e far pagare a ogni utente quanto effettivamente consumato. Tuttavia, sono state ammesse alcune deroghe.

Difatti, l'art. 9, comma 5, del d.lgs. n. 102/2014, rivisitato dal d.lgs. n. 141/2016, ha previsto alcune condizioni esimenti dall'obbligo di contabilizzazione:

La sussistenza delle condizioni esimenti deve essere accertata e dichiarata per entrambe in un'apposita relazione tecnica. Mentre, la sussistenza della condizione relativa alle differenze di fabbisogno termico deve essere accertata e dichiarata tramite relazione tecnica asseverata. Nel 2018 la norma UNI 10200 è stata revisionata e aggiornata per risolvere alcuni dubbi e criticità della precedente versione e per fornire maggiori chiarimenti su come ripartire i casi più complessi di edifici composti da più fabbricati.

In data 11 ottobre 2018, è stata pubblicata a catalogo UNI ed è entrata pertanto in vigore la nuova norma tecnica UNI 10200:2018 (relativa alla ripartizione delle spese di riscaldamento, raffrescamento ed ACS), sostituendo così la precedente versione del 2015, non più in vigore.

La nuova versione stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale (riscaldamento), climatizzazione estiva (raffrescamento) ed acqua calda sanitaria (ACS) in edifici dotati di impianto centralizzato, provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione (diretta o indiretta) dell'energia termica utile, distinguendo i consumi volontari delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi.

Quanto previsto dalla precedente versione riguardo i criteri di riparto, restano confermati: la norma suddivide l'energia termica utile prodotta dal generatore (o più generatori) in base ai consumi volontari e consumi involontari. Detto questo, la nuova versione della norma apporta comunque degli aggiornamenti ed integrazioni.

Secondo i tecnici in materia, la norma UNI 10200:2015, pur rappresentando un notevole passo in avanti, quanto ad esempio al dettaglio della metodologia di calcolo ed alla completezza delle casistiche contemplate, era però affetta da alcune criticità applicative, emerse soprattutto durante la prima fase di utilizzo della norma da parte degli operatori del settore, oltre che da alcune lacune. Lo scopo della revisione della norma, confluita nella pubblicazione della nuova norma UNI 10200:2018, è stato proprio quello di risolvere le predette problematiche, in nome di una ripartizione delle spese più corretta ed equa (si pensi, a solo titolo di esempio, agli affinamenti relativi al calcolo del consumo involontario).

Il d.lgs. n. 102/2014 - che ha introdotto l'obbligo della contabilizzazione del calore in Condominio - è stato modificato dal d.lgs. n. 73/2020 recante "Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica".

Tale provvedimento (pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 175/2020 ed entrato in vigore il 29 luglio 2020) introduce un radicale cambiamento nella ripartizione delle spese energetiche degli edifici condominiali, serviti da impianto centralizzato o da teleriscaldamento o da tele-raffrescamento, eliminando ogni riferimento alla norma UNI 10200 e promuovendo la fatturazione dell'energia termica basata sul consumo effettivo, nonché la chiarezza delle informazioni da fornire ai condomini, considerata come strumento strategico per stimolare i consumatori a svolgere un ruolo attivo nella diminuzione del consumo energetico.

In tema di misurazione dell'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, sappiamo che il legislatore (art. 9, comma 5, lett. b, d.lgs. n. 102/2014) ha imposto, come preventiva opzione, il sistema della contabilizzazione diretta che prevede l'installazione di un sotto-contatore per ciascuna unità immobiliare nel punto di diramazione dell'impianto al dell'unità immobiliare privata. Qualora l'installazione del sotto-contatore non è tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi, proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali per la misura del riscaldamento (situazioni accertate con relazioni tecniche sulla base della UNI EN 15459), si deve ricorrere, sempre a carico dei singoli condomini, all'installazione di ripartitori in corrispondenza di ciascun corpo scaldante posto all'interno delle unità immobiliari (si parla allora di contabilizzazione indiretta). Premesso ciò, secondo le novità in esame, se anche quest'ultima soluzione non appare efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459, la disposizione (art. 9, comma 5, lett. c, d.lgs. n. 102/2014, integrata dal d.lgs. n. 73/2020), prevede che, in tali casi, eventuali casi di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, debbano essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

Dunque, il nuovo d.lgs. n. 73/2020, all'art. 9, eliminando ogni riferimento alla UNI 10200, propone invece un criterio basato:

- sull'attribuzione ai consumi volontari almeno il 50% delle spese connesse al consumo di calore per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda per il consumo domestico;

- la restante quota parte (corrispondente quindi al massimo al 50% delle spese energetiche) sarà ripartita secondo un parametro che potrà essere (a titolo esemplificativo) i millesimi, i metri quadrati o i metri cubi utili o le potenze installate.

In merito alla lettura da remoto, secondo i primi commentatori della norma in esame, il legislatore, non definendo precisamente cosa si intende per “leggibile da remoto”, purtroppo sta creando qualche confusione. Difatti, la Direttiva Europea (EED II) definisce univocamente che “dispositivi leggibili da remoto” sono quelli che permettono le letture dei consumi senza accedere alle singole unità immobiliari. Ogni singolo Stato UE però può aggiungere condizioni, affinché un dispositivo debba essere considerato “leggibile da remoto” e quindi sottostare agli obblighi delle letture frequenti (al minimo semestrali dopo il 25 ottobre 2020 e poi mensili dal 1° gennaio 2022) che devono essere comunicate ai singoli utenti.

Dunque, secondo la critica in esame, ad esempio, sarebbe opportuno ed intelligente limitare la definizione di “leggibile da remoto” a quei sistemi che mandano i dati di consumo frequentemente a server centralizzati, cioè a quei sistemi che non necessitano che un operatore (mensilmente, tra poco più di un anno) si debba recare fisicamente presso l'edificio per scaricare i dati di consumo rilevati dai dispositivi (ripartitori, contatori per ACS, ecc.). Questa possibilità però non è stata colta dal governo italiano, nonostante fosse stato consigliato in tal senso da diverse parti anche istituzionali.

In attesa di ulteriori chiarimenti sull'argomento in esame, resta l'obbligo dal 25 ottobre 2020 che i consumi rilevati dai dispositivi leggibili da remoto devono essere comunicati almeno due volte all'anno e, su richiesta, ogni trimestre. Dal 1° gennaio 2021 tali dati dovranno essere invece comunicati ogni mese.

La fatturazione avviene sulla base del consumo effettivo o delle letture dei contabilizzatori di calore almeno una volta all'anno. In particolare:

- dal 25 ottobre 2020, se sono stati installati contatori o contabilizzatori di calore leggibili da remoto, le informazioni sulla fatturazione o sul consumo basate sul consumo effettivo o sulle letture dei contabilizzatori di calore sono fornite almeno ogni tre mesi agli utenti finali che ne hanno fatto richiesta o che hanno scelto la fatturazione elettronica, oppure due volte l'anno negli altri casi.

- dal 1° gennaio 2022, se sono stati installati contatori o contabilizzatori di calore leggibili da remoto, le informazioni sulla fatturazione o sul consumo basate sul consumo effettivo o sulle letture dei contabilizzatori di calore sono fornite agli utenti finali almeno una volta al mese. Esse possono altresì essere rese disponibili via Internet e aggiornate con la massima frequenza consentita dai dispositivi e dai sistemi di misurazione utilizzati.

Quanto ai contenuti, le fatture devono disporre in modo chiaro e comprensibile i prezzi correnti effettivi e consumo energetico effettivo o costo totale del calore e lettura dei contabilizzatori di calore; le informazioni sul mix di combustibili utilizzato e, nel caso di calore da impianti di teleriscaldamento con una potenza termica nominale totale superiore a 20 MW, sulle relative emissioni annuali di gas a effetto serra, sul mix di combustibili utilizzato e sul fattore di conversione in energia primaria, nonché una descrizione delle diverse tasse, imposte e tariffe applicate; raffronto tra il consumo corrente di energia dell'utente finale e il consumo nello stesso periodo dell'anno precedente, sotto forma di grafico, corretto per le variazioni climatiche nel caso del riscaldamento e del raffreddamento; recapiti delle associazioni dei consumatori e dell'ENEA; informazioni sulle pertinenti procedure di reclamo, i servizi di mediazione o i meccanismi alternativi di risoluzione delle controversie; confronti con il consumo di un utente finale medio o di riferimento appartenente alla stessa categoria di utenza.

Secondo le nuove disposizioni, i responsabili della fatturazione dei consumi, quali gli amministratori di condominio o altri soggetti identificati dagli utenti, devono provvedere affinché le informazioni sulla fatturazione energetica e sui consumi storici o sulle letture dei contabilizzatori di calore degli utenti siano rese disponibili, su richiesta formale, a un fornitore di servizi energetici designato dall'utente stesso. Inoltre, è necessario che gli utenti possano scegliere di ricevere le informazioni sulla fatturazione e le bollette in via elettronica. Insieme alla fattura devono essere fornite a tutti gli utenti informazioni chiare e comprensibili in conformità dell'allegato 9 del d.lgs. n. 102/2014 (introdotto dal d.lgs. n. 73/2020). Infine, devono essere garantiti all'utente la possibilità di accedere gratuitamente e agevolmente alle informazioni relative ai propri consumi. Per tali scopi deve essere promossa la sicurezza informatica e assicurata la riservatezza e la protezione dei dati degli utenti conformemente alla normativa, anche europea.

Nel citato allegato 9, sono riportati nel dettaglio gli obblighi ai quali dovranno sottostare le imprese di distribuzione al dettaglio del calore per riscaldamento, raffreddamento e acqua calda sanitaria per uso domestico. La sorveglianza sul rispetto di questi obblighi, come richiamato all'art. 9, comma 8-ter,del d.lgs. 102/2014, rimane in carico all'amministratore di condominio.

È stato eliminato qualsiasi riferimento alla norma tecnica UNI 10200, dunque non è più obbligatorio utilizzarla per la contabilizzazione; ogni condominio può scegliere in piena autonomia quale metodo di ripartizione adottare. Resta correttamente un limite relativo alla quota fissa: questa non può superare il 50% della spesa.

Secondo una prima lettura, i condòmini, con una semplice decisione assembleare, sono finalmente liberi di seguire semplici metodologie per la ripartizione dei costi, senza bisogno di perizie tecniche. A questo punto, però, appare doveroso porre alcune riflessioni sulle conseguenze dell'applicazione delle nuove norme.

Dunque, i condomini dovranno suddividere l'importo complessivo attribuendo una quota di almeno il 50% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Le disposizioni sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese. Pertanto, chi ha già adottato criteri di suddivisione secondo la UNI 10200, può decidere se mantenerli o se optare per un criterio diverso.

In conclusione, oggi, con il d.lgs. n. 73/2020, ogni riferimento alla norma tecnica è stato rimosso. Conseguentemente tutte le assemblee possono liberamente decidere quale metodo vogliono usare per la ripartizione dei costi secondo i consumi individuali. Ora i condomini, con una semplice decisione assembleare, sono liberi di impiegare, senza bisogno di perizie tecniche, metodologie semplici per la ripartizione dei costi. La scelta del metodo adottato dovrà essere effettuata ed approvata dall'assemblea prima dell'inizio dell'esercizio. Ad ogni modo, nonostante le citate novità, prima di applicare qualunque criterio sarebbe opportuno valutare una serie di fattori. Difatti, il migliore criterio di ripartizione delle spese dovrà tenere conto dei parametri che influenzano la prestazione energetica dell'edificio, come i fattori climatici e l'anno di costruzione, soprattutto per le unità immobiliari che presentano delle differenze di fabbisogno termico.

- Direttiva 2012/27/UE del 25 ottobre 2012. Direttiva sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE

- Legge n. 10/1991. Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia

- D.lgs. n. 102/2014 come modificato dal d.lgs. n. 141/2016. Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE

- UNI 10200:2018. Elaborata dalla Commissione Tecnica 271 “Contabilizzazione del calore” con l'obiettivo di consentire la suddivisione delle spese derivanti dall'obbligo dell'installazione dei sistemi di contabilizzazione così come definito dal d.lgs n. 102/2014, successivamente integrato dal d.lgs. n. 141/2016 e dal d.l. n. 244/2016.

- D.lgs. n. 73/2020. Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica.