Il deposito cauzionale copre anche i danni non strettamente connessi all'immobile locato

Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione, però, che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, oppure di specifici danni subiti, di qualsiasi natura e non solo di quelli strettamente afferenti alla res locata.

La vicenda, posta all'esame, di recente, al Supremo Collegio originava da un procedimento di convalida di sfratto, azionato dal locatore per morosità del conduttore, relativamente ad un immobile da quest'ultimo condotto in locazione per uso commerciale.

Il conduttore si era opposto alla convalida, proponendo domanda riconvenzionale per la restituzione della somma versata in sede contrattuale a titolo di deposito cauzionale.

Il locatore formulava, a propria volta, domanda per il risarcimento dei danni da lucro cessante, per il mancato pagamento di tutti i canoni di locazione dovutigli fino alla scadenza pattuita del rapporto contrattuale.

Il Tribunale, riconosciuta la morosità del conduttore, avendo egli corrisposto una sola mensilità di canone, accoglieva sia la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, sia la domanda riconvenzionale spiegata da quest'ultimo di restituzione della somma già versata a titolo di deposito cauzionale, sia la domanda di condanna dello stesso conduttore al pagamento dei canoni di locazione scaduti.

Veniva, invece, rigettata la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante, rapportato al canone di locazione che il conduttore avrebbe dovuto corrispondere fino alla naturale scadenza del contratto di locazione, e ciò quantunque fosse stato dimostrato l'avvenuto conferimento ad un'agenzia immobiliare di un mandato per l'individuazione (rimasta, peraltro, senza successo) di un nuovo conduttore.

In sede di appello, la sentenza impugnata veniva parzialmente riformata, nel senso che era confermata la condanna del locatore alla restituzione del deposito cauzionale, sul presupposto che l'immobile non avesse subito danni, riconoscendo - sebbene in misura inferiore rispetto a quanto richiesto dallo stesso locatore - il diritto di questi ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante, consistito nel fatto che l'immobile non era stato concesso in locazione a terzi, nonostante il fatto che i proprietari si fossero attivati per locarlo a terzi.

Quanto, infine, alla liquidazione di tale pregiudizio, il giudice distrettuale aveva preliminarmente escluso che l'entità del risarcimento potesse essere rapportata all'intero importo dei canoni dovuti fino alla scadenza naturale del contratto, ritenendo che il mancato guadagno del locatore, fino a tale data, non potesse essere ricollegato all'inadempimento del conduttore, mancando, nel caso di specie, il nesso eziologico tra di esso e la mancata locazione del bene; ne conseguiva che la liquidazione del danno era stata, viceversa, disposta con riferimento all'ammontare del canone di locazione per il periodo minimo di preavviso di recesso (che l'art. 27, comma 8, della l. n. 392/1978 prescrive in sei mesi), nei casi in cui mancasse, come nella specie, una specifica previsione contrattuale.

Il locatore ricorreva per cassazione, lamentandosi, tra l'altro, dell'errata quantificazione del danno subìto.

Si trattava di verificare - per quel che qui rileva - se fosse corretta la condanna del locatore alla restituzione del deposito cauzionale, atteso che, nella locazione, per paralizzare la domanda di restituzione del deposito cauzionale proposta dal conduttore, era sufficiente che lo stesso locatore proponesse un'espressa domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni, come effettivamente era accaduto nel presente giudizio.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondata la doglianza del locatore.

Al fine di scrutinare il motivo del ricorso, si sono prese le mosse dal principio secondo il quale la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è quella di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore (Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655), a cominciare da quello di pagamento dei canoni (Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1997, n. 7360), neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso (Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1997, n. 538).

Tale istituto, sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari, si pone come una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, ivi compresa quella - già riconosciuta all'originario ricorrente - relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che, sulla somma o sul valore dei beni ricevuti, l'accipiens potrà agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso, potendo, al contempo, il locatore sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione, però, di proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati (così, da ultimo, in motivazione, Cass. civ., sez. III, 5 luglio 2019, n. 18069).

In quest'ordine di concetti - ad avviso degli ermellini - ha errato la Corte territoriale quando ha affermato che, essendo stato accertato che l'immobile concesso in locazione non aveva subìto danni, era stata disposta la restituzione della somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale, correlando, così, l'effetto restitutorio della cauzione al solo adempimento dell'obbligo di cui all'art. 1590, comma 1, c.c.

Nella specie, il conduttore era stato condannato a risarcire il danno da lucro cessante, consistito nella perdita della possibilità di locare l'immobile a terzi, sicché è (anche) sotto questo profilo che doveva essere valutata la debenza della restituzione, in suo favore, del deposito cauzionale.

Neppure idonea a giustificarne la restituzione - come affermato dalla gravata sentenza – appariva la previsione di cui al contratto di locazione inter partes, secondo cui la “eventuale somma depositata dal conduttore come cauzione sarà restituita dopo la regolare riconsegna dei locali e non potrà mai essere imputata a canoni di locazione”, giacché l'imputazione, nel caso che occupa, è per un titolo, quello risarcitorio, diverso dal mero pagamento dei canoni.

D'altra parte, neppure coglie nel segno, in questa sede, il rilievo espresso dal conduttore, secondo cui il locatore si sarebbe limitato a chiedere di dichiarare non rimborsabile la somma versata a titolo di deposito cauzionale per il mancato rispetto delle obbligazioni facenti capo al conduttore, spettando, infatti, al giudice del rinvio stabilire se, in questo modo, sia stata formulata, o meno, una vera e propria “richiesta di compensazione e/o di attribuzione delle somme”, vale a dire quella domanda di attribuzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale a copertura del danno da lucro cessante.

Dunque, il deposito cauzionale - disciplinato dall'art. 11 della l. n. 392/1978, relativamente alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, ma operativo anche con riferimento alle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, in forza dell'espresso richiamo di cui al successivo art. 41 - garantisce tutte le prestazioni gravanti sul conduttore e, quindi, non solo i crediti per mancata corresponsione del canone e/o degli oneri condominiali, ma anche (e, talvolta, soprattutto) eventuali danni alla cosa locata.

E' pacifico che l'inosservanza dell'obbligo, da parte del conduttore, di corrispondere all'inizio della locazione il deposito cauzionale, comporti la risoluzione del contratto (Trib. Roma 20 luglio 1983; Trib. Brescia 17 febbraio 1992; ad avviso di App. Cagliari 17 maggio 1991, invece, la mancata integrazione del deposito cauzionale, contrattualmente convenuta, non costituisce grave inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto di locazione).

Resta fermo che, nel corso del rapporto, il conduttore non può imputare in conto canoni l'importo del deposito, costituendo un siffatto comportamento inadempimento grave, legittimante la risoluzione del contratto (tra le pronunce di merito, si segnalano: App. Cagliari 16 marzo 1985; Trib. Verona 18 dicembre 1981); in altri termini, prima della scadenza della locazione, il conduttore non può sospendere il pagamento del canone relativo agli ultimi mesi, imputando il mancato pagamento al deposito cauzionale; va, infatti, esclusa la compensazione, stante che il credito del conduttore non è ancora scaduto, mentre lo è quello del locatore per i canoni scaduti.

La restituzione del deposito deve avvenire dopo che lo stesso deposito ha esaurito la funzione di garanzia assegnatagli dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore (v., ex multis, Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9287; Pret. Palermo 18 ottobre 1988).

In questa prospettiva, si è ribadito che il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali a norma dell'art. 11 della l. n. 392/1978, vanno restituiti dal locatore al conduttore una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni (v., altresì, Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1997, n. 538, in fattispecie in cui il locatore aveva dedotto che il conduttore, essendo receduto senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l'immobile era rimasto sfitto; tra le pronunce di merito, si segnalano: Pret. Pordenone 24 marzo 1999, che ha escluso l'esigibilità del credito per restituzione del deposito laddove il locatore abbia puntualmente fatto riserva di agire separatamente per i danni cagionati dal conduttore; Trib. Monza-Desio 3 novembre 2004, secondo cui, in caso di recesso del conduttore al di fuori delle ipotesi stabilite dalla legge, il locatore non è obbligato a restituire il deposito cauzionale, poiché tale obbligo sussiste solo se il conduttore ha adempiuto le proprie obbligazioni, ivi compresa quella di restituire l'immobile in buono stato e di pagare i canoni dovuti).

Quindi, l'obbligo di restituzione non sorge per il locatore a seguito della riconsegna della cosa, ma - come sopra anticipato - dell'integrale adempimento delle obbligazioni gravanti sul conduttore (Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1997, n. 7360; Cass. n. 538/1997, cit.; Cass. n. 9287/1987, cit.), restando altrimenti il relativo credito inesigibile (Pret. Piacenza 15 marzo 1999; Trib. Milano 8 febbraio 1990).

Nella medesima prospettiva, il ritardo nell'esecuzione dell'obbligo di rilasciare l'immobile costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni (salvo il relativo onere probatorio a carico del locatore in sede di liquidazione), mentre l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.

Pertanto, qualora il locatore abbia agito per i danni da inadempimento del conduttore, da liquidarsi in separata sede, il suo obbligo restitutorio sarà esigibile solo all'esito del relativo giudizio (Cass. n. 9160/2002, citata nella motivazione della sentenza in commento; dal canto suo, Trib. Roma 25 ottobre 2002 ha avuto modo di precisare che qualora, alla scadenza della locazione, il bene restituito al locatore presenti dei vizi, in mancanza di prove contrarie deve presumersi, ex art. 1590, comma 2, c.c., che, al momento della stipula del contratto, il bene stesso fosse in buono stato di manutenzione e che, quindi, i vizi esistenti siano stati prodotti dal conduttore, ma tale presunzione resta superata se il locatore accetta senza riserva l'immobile e restituisce al conduttore il deposito cauzionale).

Tuttavia, il locatore non può trattenere la somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile (allo scopo di un'eventuale futura rivalsa dei danni), ma deve proporre un'apposita domanda giudiziale, restando altrimenti il diritto del conduttore alla restituzione azionabile anche con procedura monitoria.

In tal senso, gli Ermellini hanno puntualizzato che l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo (Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655; conformi, nella giurisprudenza di merito, Trib. Modena 9 marzo 2012, precisando che, in caso di cessione del contratto di locazione, è il conduttore cessionario ad essere legittimato alla restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato; Trib. Pordenone 9 ottobre 2003; Trib. Roma 30 ottobre 1995 ha ritenuto nulla, perché in violazione delle norme inderogabili di cui agli artt. 11 e 79 della l. n. 392/1978, la clausola che prevede l'incameramento, da parte del locatore, del deposito cauzionale per ritardata restituzione della cosa locata, salvo il risarcimento del maggior danno, potendo il locatore trattenere tale somma solo previa proposizione di domanda giudiziale).

In tal caso, i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all'ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto (Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725; al contempo, Trib. Larino 14 gennaio 2016 ha affermato che, una volta terminato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge, sicché il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio della cauzione a suo tempo incassata, salva l'ipotesi in cui abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore, né il rifiuto di restituire il deposito cauzionale può essere giustificato da mere allegazioni del locatore, per cui, qualora il conduttore abbia ottenuto un decreto ingiuntivo per la restituzione, gli eventuali diritti del locatore dovranno essere fatti valere in sede di opposizione all'ingiunzione o, se sia stata introdotta un'azione ordinaria, in sede riconvenzionale).

Pertanto, qualora il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione, non potendosi inferire, sempre e comunque, dalla sua dismissione l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire (Cass. civ., sez. III, 21 aprile 2010, n. 9442).

Lo stesso dicasi laddove il locatore ometta di verificare, all'atto della riconsegna delle chiavi, le condizioni dell'appartamento locato ed i danni arrecativi dal conduttore: tale comportamento non è, di per sé, espressione di un'inequivoca volontà abdicativa del diritto del locatore al risarcimento del danno e non implica, quindi, tacita rinuncia a tale diritto (Cass. civ., sez. III, 14 ottobre 1993, n. 10152).

Questa impostazione è stata oggetto di critica, sembrando “un po' fuori dalla realtà” ipotizzare che, nell'immediatezza della riconsegna dell'immobile, il locatore debba intentare un'azione giudiziaria per eventuali danni nei confronti del conduttore, senza prima avere il tempo di accertarli e, eventualmente, tentare, in contraddittorio con quest'ultimo, una definizione stragiudiziale.

Celeste, Riconsegna dell'immobile locato, restituzione del deposito cauzionale e (tempestiva) azione giudiziaria per l'accertamento dei danni, in Immob. & proprietà, 2020, 33;

Magini - Zerauschek, Il deposito cauzionale nel contratto di locazione, in Immob. & proprietà, 2014, 171;

Carrato, Appunti sparsi sulla funzione e la natura del deposito cauzionale, in Rass. loc. e cond., 1997, 525;

Schiavon, Il deposito cauzionale nella locazione, in Impresa, 1997, 1327;

Lepri, Sulla restituzione del deposito cauzionale, in Vita notar., 1994, 679;

De Tilla, Deposito cauzionale: mancata restituzione e problemi conseguenti, in Giust. civ., 1990, I, 1341.