Tutela dell’acquirente in caso vizi strutturali dell’edificio interessato dal sisma

Preliminarmente, giova ricordare che ai sensi dell'art. 1490, comma 1, c.c. il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Inoltre, come sottolineato in giurisprudenza, l'eventuale clausola, con la quale il compratore accetta l'immobile nello stato di fatto in cui si trova, non esonera il venditore dalla responsabilità per i vizi occulti, in tutti i casi in cui questi siano stati taciuti in malafede e non erano riconoscibili per l'acquirente. Difatti, in tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta" che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell'equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l'acquisto (Cass. civ., sez. VI, 19 ottobre 2016, n. 21204). Pertanto, l'acquirente che scopre i vizi (così come indicati dall'art. 1490 c.c. e, in particolare, la “la mala fede” come indicata dalla citata giurisprudenza) può chiedere ai sensi dell'art. 1492 c.c. la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo. Quindi, in caso di risoluzione del contratto, il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita (art. 1493 c.c.); in ogni caso, come previsto dal primo comma dell'art. 1494 c.c., il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

In argomento, si osserva che in un precedente di merito, i vizi non erano facilmente percepibili in quanto non presenti nell'appartamento ed afferenti, invece, alle fondazioni dell'edificio; dunque, secondo parte attrice, erano sussistenti dei vizi dolosamente occultati del bene immobile vendutole. A questo proposito, il giudice ha precisato che “l'azione di risarcimento ex art. 1494 c.c. può essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni ex art. 1492 c.c. di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto e, mentre queste ultime prescindono dalla colpa e sono volte solo ad eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria, presuppone la colpa del venditore ponendo a suo carico una presunzione di conoscenza dei vizi; presunzione, tra l'altro superata nel caso in esame stante la pacifica conoscenza dei vizi da parte della convenuta” (Trib. Perugia 18 marzo 2021, n. 467: nella specie, il convenuto è stato condannato al pagamento della quota lavori saldata dal compratore nonché obbligato al versamento della somma che sarebbe necessaria a coprire gli ulteriori e futuri interventi di consolidamento del fabbricato. È stato, invece, escluso che fosse possibile quantificare un ulteriore deprezzamento patito dall'immobile, visto che i lavori di consolidamento e di manutenzione straordinaria eseguiti erano risultati risolutivi e l'appartamento dell'attrice non era stato direttamente interessato da altre lesioni o danni).

Premesso ciò, nella vicenda esposta dall'utente, il compratore ha accertato il problema strutturale solo durante l'assemblea condominiale, problema già noto al venditore e al condominio. Ciò porta, secondo il quesito, che il compratore non era a conoscenza della problematica in esame; invero, pur trattandosi di questione nota del “sisma”, tuttavia, il venditore doveva avvertire il compratore del problema strutturale dell'edificio. Quindi, avendo certezza della problematica in esame, l'utente potrebbe già intraprendere un percorso giudiziale finalizzato alla tutela riconosciuta dalla legge. Quanto all'ATP, invece, come indicato in giurisprudenza, in presenza d'un sospetto o dubbio della sussistenza di vizi, si dovrebbe procedere ad accertamento tecnico preventivo. In tal caso, infatti, secondo i giudici, il fatto stesso che l'acquirente ritenga necessario sperimentare la via dell'accertamento tecnico preventivo anzi d'intraprendere quella giudiziale contenziosa è indice palese del difetto di convinzione circa l'effettiva sussistenza del vizio e dell'esigenza d'acquisire elementi obiettivi di valutazione al riguardo, particolarmente ove una netta contestazione da parte del venditore, seguita ad una prima doglianza aspecifica ed informale, siasi aggiunta a rafforzare la situazione d'incertezza (Cass. civ., sez. II, 23 maggio 2000, n. 6735).