Criterio di ripartizione del cortile comune che funge da copertura dei locali

In argomento, giova ricordare che il Legislatore, con la disposizione ex   art. 1125 c.c., ha evidenziato che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. La disposizione, nel porre il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione del solaio (dei soffitti, e delle volte), presuppone una ben determinata identificazione del bene: la norma, infatti, si riferisce a tutti quei manufatti che abbiano lo scopo di dividere due piani sovrapposti.

Quanto alla disposizione ex  art. 1126 c.c., il Legislatore è chiaro nell'evidenziare che quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Premesso ciò, in riferimento al quesito in esame, some sottolineato in giurisprudenza, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. civ. 31 luglio 2023 n. 23250). Difatti, ove il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni ai condomini dei locali sottostanti (Cass. civ. 19 luglio 2011 n. 15841).

Quindi, le spese necessarie ad eliminare le cause originate da difetti di manutenzione della pavimentazione del cortile condominiale, che funga anche da viale d'accesso allo stabile, devono essere suddivise secondo le regole dettate dall'art. 1125 c.c. e non già secondo quanto prescritto dall'art. 1126 c.c.(App. L'Aquila 2 marzo 2020, n. 351; Trib. Frosinone 23 marzo 2022, n. 315; Trib. Roma 14 gennaio 2021, n. 665).

In conclusione, anche il cortile può rientrare nell'applicazione dell'art. 1125 c.c.; in tal caso, la ratio giustificativa risiede nel distribuire le spese di manutenzione in maniera corrispondente alla funzione esercitata dal bene e, quindi, coinvolgendo i soggetti che delle suddette utilità fruiscono.